Элитное жильё должников уйдёт с молотка
Законопроект Минюста РФ предусматривает продажу «роскошного» или «избыточного» единственного жилья банкротов.
16.04.2026 | PROбанкротство
Минюст опубликовал на федеральном портале проектов нормативных правовых актов законопроект, который закрепляет в Законе о банкротстве механизм продажи единственного жилья должника. Документ разработан во исполнение постановлений Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. №11-П и от 26 апреля 2021 г. №15-П. В обоих актах КС указал на необходимость законодательно ограничить исполнительский иммунитет в отношении жилья, характеристики которого явно превышают разумные потребности должника и его семьи.
Как отмечается в пояснительной записке, сейчас вопросы ограничения иммунитета и последующей продажи единственного жилья рассматриваются исключительно в рамках банкротных процедур. Законопроект подготовлен на основе Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 г.
Согласно проектируемой ст. 213.26-1 Закона о банкротстве, единственное пригодное для проживания жилье может быть продано, если его объективные характеристики явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище. Текст законопроекта устанавливает критерии, которые суд должен оценивать в совокупности: жилая площадь, место расположения, конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры, техническое оснащение и другие признаки.
Продажа такого жилья возможна при соблюдении двух условий.
- Во-первых, у должника не должно быть иного имущества, достаточного для полного погашения требований.
- Во-вторых, прогнозируемая выручка от продажи должна покрывать три статьи расходов:
— приобретение замещающего жилья;
— иные расходы на реализацию;
— удовлетворение в существенном размере требований из реестра кредиторов.
Финансовый управляющий обязан заранее исчислить сумму пополнения конкурсной массы с учетом возможных отклонений цен и расходов на замену жилья.
Законопроект детально регламентирует требования к замещающему жилью. Оно должно соответствовать жилищному законодательству и обеспечивать сохранение достойного образа жизни должника и членов его семьи. При этом учитываются место учебы и работы, наличие заболеваний и иные личные обстоятельства. Замещающее жилье должно находиться в том же населенном пункте, а если город разделен на районы — в том же районе. Отступление от этих условий допускается только при убедительном обосновании невозможности или существенного затруднения их выполнения и при условии, что права должника и его семьи не нарушаются.
Процедура продажи начинается с обсуждения на собрании кредиторов. Финансовый управляющий созывает его по собственной инициативе или по требованию кредитора. Собрание одобряет положение о порядке, условиях и сроках реализации жилья, порядке приобретения замещающего жилья и требованиях к нему. Затем положение утверждается определением арбитражного суда, которое может быть обжаловано.
Должник вправе предложить финансовому управляющему один или несколько вариантов замещающего жилья. Управляющий с учетом этого предложения определяет варианты и предоставляет должнику и членам его семьи возможность участвовать в выборе и осмотре жилья до его приобретения. Должник и члены семьи могут высказать мнение о предложенных вариантах и присутствовать при подписании документов о приобретении.
Законопроект устанавливает особенности торгов посредством публичного предложения. Цена снижается последовательно до минимальной, которая достаточна для покупки замещающего жилья, погашения расходов на замену и удовлетворения в существенном размере реестровых требований. Если при достижении этой цены покупателей нет, торги прекращаются, а жилье снимается с продажи и сохраняется за должником как единственное пригодное для проживания.
Договор купли-продажи замещающего жилья подписывает финансовый управляющий от имени должника. При этом право собственности на продаваемое жилье не может быть прекращено ранее возникновения права собственности на замещающее. Это исключает ситуацию, когда должник остается без жилья.
Законопроект также содержит запрет на повторное обращение с аналогичным ходатайством. Если вступившим в силу определением суда отказано во включении единственного жилья в конкурсную массу, кредитор или финансовый управляющий не вправе заявлять такое требование снова.
Наш комментарий:
Анна Скорова, INTELLECT, специально для портала PROбанкротство:
Комментарий Анны Скоровой, ведущего юриста INTELLECT:
— Практика предоставления должнику замещающего жилья активно развивается с 2021 года, когда была опубликована позиция Конституционного Суда. КС РФ отметил, что если в собственности должника-гражданина находится «роскошное» жилье, то кредиторы вправе приобрести ему взамен замещающее жилье. Тогда в качестве ориентира во внимание принималась площадь жилого помещения — норма площади жилья, предоставляемого по договору социального найма в муниципалитете.
В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025, также было дано немало разъяснений, касающихся «роскошного жилья»: местоположение, площадь, стоимость и т.д.
Разработанный Минюстом законопроект, на наш взгляд, отражает накопленную за пять лет практику предоставления замещающего жилья. При его приобретении, согласно предложенным поправкам, должны учитываться интересы не только конкурсных кредиторов, цель которых получить наибольшую выгоду от продажи «роскошного» жилья, но и должника и членов его семьи — в частности, места работы и учебы, а также иные социально-значимые потребности.
Полагаем, что если законопроект будет одобрен, то он положительным образом скажется на защите интересов кредиторов, не оставляя должнику возможности злоупотреблять своим положением. Человек, который не имеет достаточно денежных средств для погашения долгов, не должен иметь в собственности дорогостоящее имущество. Процент удовлетворенных требований кредиторов, вероятнее всего, повысится.
Очевидно, что для должников законопроект будет иметь негативный эффект, поскольку попытки искусственного создания исполнительского иммунитета для жилья будут пресекаться.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
