Уменьшение платежей за земельные участки и объекты капитального строительства
В течение нескольких последних лет все мы наблюдаем системное повышение фискальной нагрузки на бизнес-сообщество. При этом новые бюджетные поступления расходуются преимущественно на стратегические общегосударственные задачи, тогда как количество трансфертов из федерального бюджета для балансировки региональных и муниципальных бюджетов неуклонно снижается (в частности, по официальным оценкам Совета Федерации, в 2024 году такое снижение составило 17% относительно объёма трансфертов 2023 года, без учета инфляции).
Следствием этого стало всё возрастающее количество случаев, когда в отсутствие роста собственных источников доходов региональные и местные руководители прибегают к доступным им инструментам для покрытия дефицита.
И, вероятно, наиболее частым из них является возложение дополнительных фискальных обязательств на владельцев недвижимости, поскольку в логике чиновников они уже в силу самого факта владения недвижимостью более состоятельны и при этом «привязаны к месту», не имея возможности быстро и экономно перенести деятельность в более рентабельный регион.
При этом такое возложение регулярно выходит за пределы ограничений, установленных как федеральным, так и региональным законодательством.
Систематизировав наш опыт по подобным делам, мы пришли к выводу о необходимости выделения комплекса обычно требуемых по ним услуг в отдельную практику.
В рамках данной практики мы предлагаем следующие услуги:
1. Проверка правильности и оспаривание расчётов начисленных сумм земельного налога и налога на имущество, используемое в коммерческой деятельности.
Некоторые примечательные кейсы из практики наших специалистов:
- Предприниматель выкупил для восстановления и сдачи в аренду аварийное историческое здание, являющееся памятником архитектуры. После проведения необходимых работ оно было оценено как торгово-офисное здание и включено в региональный перечень для начисления налога по максимальной ставке от кадастровой стоимости. Нашим специалистам удалось доказать, что само по себе частичное приспособление помещений в здании под современные коммерческие нужды не позволяет отнести его автоматически к объектам, для которых предусмотрен такой порядок начисления налога, в результате чего применяемая ставка снизилась в 4 раза.
- Товариществу собственников недвижимости, управляющему коттеджным посёлком, местный налоговый орган начислил земельный налог за участок, занятый поселковой дорожной сетью, по максимальной ставке. Нашим специалистам удалось добиться пятикратного снижения налога самим налоговым органом через применение в 5 раз меньшей льготной ставки налога, без обращения в суд, с помощью мотивированного разъяснениями Минфина заявления.
- Предпринимателю, выкупившему на банкротных торгах участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, налоговый орган увеличил в 4 раза размер земельного налога за счёт применения повышающего коэффициента, установленного для случаев задержки обычного жилищного строительства. Изучение дела показало, что позиция налогового органа соответствует разъяснениям, данным в письме Минфина, и в целом поддерживается судами. Однако с помощью подачи административного иска об оспаривании письма Минфина в Верховный Суд и изучения предшествующей судебной истории участка, нашим специалистам удалось доказать, что основания для применения повышающего коэффициента отсутствуют, поскольку предприниматель в любом случае не мог начать строительство в силу совокупности геофизических и нормативно-юридических причин.
2. Защита от требований муниципальных администраций о взыскании завышенных сумм арендной платы или неосновательного обогащения за пользование земельными участками через доказывание некорректности их расчетов.
Некоторые примечательные кейсы из практики наших специалистов:
- Предприятию-недропользователю (рудоуправлению) районная администрация выставила требования о взыскании задолженности по арендной плате за используемый для разработки недр земельный участок. По результатам изучения дела наш специалист установил, что администрация в течение нескольких лет взимала суммы арендной платы, многократно превышающие установленный на федеральном уровне лимит. В результате дело закончилось присуждением к взысканию в пользу предприятия из районного бюджета по встречному требованию суммы переплаты в размере 36 млн рублей.
- Продуктовый холдинг выкупил часть цехов бывшего оборонного завода для размещения хлебокомбината. После отмежевания и выкупа соответствующей части территории городская администрация ретроспективно начислила плату за фактическое использование образованного участка. Нашему специалисту с помощью комплекса доводов удалось доказать некорректность учета в расчёте всей площади участка, ошибочность применяемых показателей кадастровой стоимости и коэффициентов на вид деятельности и категорию арендатора, что в совокупности привело к снижению взысканной суммы в 7 раз.
- Компания, специализирующаяся на сдаче в аренду коммерческой недвижимости, приобрела и переоборудовала под коммерческое использование бывший детский сад одного из ведомственных предприятий Министерства обороны. Городская администрация за два года последовательно повысила размер арендной платы за участок под зданием детского сада в 4 раза, в результате чего она стала превышать общий размер поступлений от арендаторов в здании, и предъявила иск о взыскании задолженности. Наши специалисты выяснили, что в отношении таких участков установлено федеральное ограничение размера арендной платы и добились установления судом факта не только отсутствия задолженности, но и переплаты со стороны компании на сумму более 2,5 млн рублей.
3. Снижение незаконно завышенных размеров арендных платежей через оспаривание по правилам административного судопроизводства региональных или местных нормативных правовых актов, устанавливающих арендные ставки.
Некоторые примечательные кейсы из практики наших специалистов:
- Застройщик получил в аренду по федеральной льготной ставке в размере земельного налога крупный и ранее не использовавшийся участок на окраине города для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако после подготовки им документации по планировке территории и размежевания участков местное собрание депутатов резко повысило размер арендной платы за получившиеся участки более чем в 10 раз. Нашим специалистам удалось доказать, что установление подобных ставок является незаконной попыткой лишить застройщика федеральной льготы.
- Инженерная компания, занимающаяся размещением опорной сети вышек сотовой связи сразу в двух регионах, столкнулась с тем, что местными НПА установлены чрезмерно высокие ставки арендной платы за участки под вышки – в сотни раз выше кадастровой стоимости участков. И обосновывалась такая стоимость нерентабельностью предоставления участков под вышки за меньшую плату. Наш специалист в обоих случаях успешно доказал, что такие ставки не соответствуют федеральному требованию об экономической обоснованности арендной платы.
- Риелторская компания выкупила на торгах объект незавершенного строительства, расположенный на участке, предоставленном для его завершения. В ходе переоформления прав на участок она столкнулась с тем, что местным НПА был установлен трёхкратный повышающий коэффициент за незавершение строительства в первоначально установленный и истекший к моменту приобретения здания срок. Наш специалист успешно доказал, что подобный повышающий коэффициент к арендной плате является, по сути, возлагаемой на нового арендатора санкцией за нарушение, допущенное прежним арендатором, а потому точно так же противоречит федеральному требованию об экономической обоснованности арендной платы.
Примечание: данный вид услуги в случае её необходимости рекомендуется запрашивать как можно быстрее, поскольку в силу случившихся в ноябре 2024 года изменений в позиции Верховного Суда РФ ретроактивное действие соответствующего решения суда распространяется только на лиц, выступавших административными истцами в соответствующем судебном споре.
Поскольку наши специалисты в силу многолетнего опыта досконально знают практически все возможные нюансы подобных споров, мы готовы безвозмездно проанализировать ваши запросы и высказать своё квалифицированное мнение о перспективах экономии не позднее следующего дня с момента получения всех необходимых для анализа документов.
Также у наших специалистов имеется значительный опыт в делах об оспаривании выкупной цены земельных участков и об установлении компенсации за объекты недвижимости, изымаемые для публичных нужд, о взыскании компенсаций за ограничение возможности использования участка по целевому назначению, о перерасчете платы за изменение вида разрешенного использования и за снятие запрета на строительство, а также иных смежных споров с государственными и муниципальными органами.
Похожие материалы
