Аренда и ограниченные вещные права
16 января 2014
Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, принимает участие в работе круглого стола «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ».
Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ
16 января 2014 г.
г. Москва, Смоленская улица, д.5
Общее описание проблемы:
В последнее время в рамках подготовки реформы ГК РФ стала активно обсуждаться проблема вещного эффекта договоров аренды. В частности, в рамках реализующейся сейчас концепции предложено отменить государственную регистрацию аренды недвижимости и одновременно лишить аренду вещных эффектов (в первую очередь права следования по ст.617 и преимущественного права арендатора по ст.621 ГК). В рамках такой реформы аренда превращается в обычный сугубо обязательственный договор, не порождающий каких-либо обременений и рисков для третьих лиц, но связывающий относительным правоотношением исключительно стороны договора. Более же прочные права владения и пользования недвижимостью предлагается оформлять за счет предусмотренного в Проекте реформы ГК РФ арсенала ограниченных вещных прав (в первую очередь сервитут, эмфитевзис, узуфрукт и право застройки). В итоге предлагается сделать аренду максимально гибкой и динамичной, а вещные права структурировать исключительно в рамках соответствующих вещноправовых соглашений.
Очевидно, что лишение аренды вещных эффектов и связанная с этим отмена госрегистрации аренды невозможны до вступления в силу «вещного блока» поправок в ГК РФ, вводящего регулирование соответствующих ограниченных вещных прав. Пока данные поправки приняты Госдумой лишь в первом чтении, перспективы второго чтения пока неясны. Тем не менее, анализ такой реформы с точки зрения de lege ferenda представляет большой научный и практический интерес.
Некоторые критики считают, что такая жесткая дифференциация не вполне оправдана. Вместо этого предлагается окончательно закрепить наметившуюся в судебной практике ВАС ( п.14 Постановления Пленума ВАС No13 от 25.01.2013) тенденцию по разделению аренды недвижимости на два типа: а) аренда с вещными эффектами, которая подлежит регистрации, и б) аренда сугубо обязательственная, которая может и не проходить через госрегистрацию. Критики нередко заявляют об отсутствии очевидных политико-правовых оснований ломать сложившуюся систему договоров, оформляющих владение и пользование недвижимостью.
Соответственно, в рамках данного круглого стола предлагается обсуждение преимуществ и недостатков данной реформы.
Участники обсуждения:
В обсуждении планируется участие следующих спикеров: Суханов Е.А. – д.ю.н., заведующий кафедрой гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова; Скловский К.И. – д.ю.н., адвокат; Бевзенко Р.С. - к.ю.н., начальник Управления частного права ВАС РФ; Рыбалов А.О. – к.ю.н., начальник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ; Латыев А.Н. - к.ю.н., руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С; Ерохова М.А. – к.ю.н., советник Управления частного права ВАС РФ; Церковников М.А. - советник Управления частного права ВАС РФ; Щербаков Н.Б. - научный сотрудник кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова и другие.
Тезисы выступления Александра Латыева:
- Идеи проекта реформы ГК в отношении аренды.
В связи с обсуждением проекта изменений в ГК РФ предполагается существенно ослабить аренду, которая является на сегодняшний день самым распространенным способом юридического оформления платного пользования чужим имуществом. В рамках такого ослабления предполагается:
- исключить т.н. право следования, т.е. сохранение аренды при смене собственника имущества (п.1 ст.617 ГК РФ),
- исключить преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК РФ),
- исключить вещную защиту владения арендатора (ст.305 ГК РФ), заменив ее владельческой защитой (конструкция которой остается неопределенной),
- исключить регистрацию договоров аренды (п.2 ст.609, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК РФ).
Тем самым предполагается исключить любые вещные характеристики аренды, сделав ее исключительно обязательственным правом. В свою очередь, вместо аренды, предлагается ряд новых (или не очень) вещных прав, заменяющих аренду: постоянное землевладение, право застройки, право личного пользовладения, право ограниченного владения земельным участком.
- Доводы в пользу Проекта.
- Оценка доводов.
- Критика проекта и предложения.
К обсуждению приглашаются представители судейского сообщества и других органов государственной власти, ученые - цивилисты, адвокаты, корпоративные юристы, студенты и другие интересующиеся данной проблематикой юристы.
Регистрация участия и другие организационные вопросы:
Участие в круглом столе бесплатно. Для участия в круглом столе необходимо зарегистрироваться здесь.
Похожие материалы
