*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Неновые правила в новых условиях
Как переоформить права на недвижимость после преобразования юридического лица.
Калинина Светлана Александровна
После внесения в законодательство новшеств, кардинально поменявших жизнь акционерных обществ, мы наблюдаем волну массовых преобразований АО в ООО. Преобразовавшись, общества, имеющие в собственности недвижимость, не менее массово переоформляют свидетельства о праве собственности. А тут еще с 1 января 2015 года повысились всевозможные госпошлины, в том числе – за регистрацию прав в Росреестре. Теперь оформление права собственности обходится юридическому лицу в 22 000 рублей за объект. А вот внесение изменений в уже существующую запись стоит значительно дешевле – 1 000 рублей. Так можно ли здесь сэкономить?
Ответим сразу: нет, сэкономить не получится. А вот почему — давайте разбираться.
Для чего вообще переоформлять свидетельство? Может, работать со старым? Ведь при смене компанией организационно-правовой формы (преобразовании) часто вообще не ощущается переход права от АО к ООО — имущество как было «наше», так и осталось. Кажется, что изменилось-то всего два слова в названии. Но все немного сложнее.
Разберемся подробнее в том, что такое преобразование: это вид реорганизации юридического лица, при котором изменяется его организационно-правовая форма. Например, самый популярный случай – акционерное общество становится обществом с ограниченной ответственностью. При этом происходит прекращение одного юридического лица и возникновение другого. О том, что после преобразования возникло совершенно новое юрлицо, нам говорят его новые ИНН и ОГРН (оба номера являются идентификаторами конкретного юридического лица и строго индивидуальны), а также то, что в полученных из налоговой выписках есть запись о прекращении АО и о возникновении ООО. Об этом же говорится и в Гражданском кодексе, постоянно употребляющем термины «прекращение» одного лица и «создание» другого лица.
Что же при этом происходит с правом собственности? Раньше оно принадлежало АО, но теперь АО нет, и оно почти «автоматически» перешло к ООО. В ГК это описывается термином универсальное правопреемство – т.е. переход прав и обязанностей от одного лица к другому в полном объеме и независимо ни от чего. Это происходит в двух случаях – при наследовании гражданами и при преобразовании юридических лиц.
Аналогия преобразования и наследования здесь будет уместна и позволит наглядно понять суть происходящего: как единственный родственник наследует за умершим все его имущество, права, долги, так и ООО «наследует» за «умершим» (прекратившим свое существование) АО все его имущество, права, долги, обязанности. Но ведь при этом никто не пытается утверждать, что умерший и его наследник – одно лицо, правда? Так же и АО с ООО не являются одним лицом.
По общему правилу, право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации. Но для описанных случаев универсального правопреемства ситуация несколько иная: данное право возникает (переходит), во первых, независимо от государственной регистрации, а во-вторых, со дня открытия наследства либо с момента завершения процедуры реорганизации (подробнее см. постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010).
Таким образом, как только реорганизация завершена, новое общество – собственник имущества «старого» общества. Это, конечно, так, но чтобы иметь доказательства собственности, нужно свидетельство, т.к. по закону единственным доказательством существования права на недвижимость является документ о регистрации этого права. Поэтому свидетельства переоформлять в любом случае нужно. «Старое» свидетельство содержит «старые» данные уже несуществующего лица. Точно так же, как наследнику нужно получить новое свидетельство (он не может пользоваться свидетельством умершего), сделать это необходимо и вновь возникшему обществу.
С каким заявлением обращаться в Росреестр? Как сказано в вышеупомянутом постановлении Пленумов, «наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним...».
Это принципиально отличается от смены наименования юридического лица, когда, например, ООО «Ромашка» стало называться ООО «Лютик», но компания как была ООО, так и осталась (организационно-правовая форма не изменилась, ИНН и ОГРН остались прежними). Ситуация аналогична смене фамилии гражданина. Право собственности ни к кому не переходит, а остается за тем же самым лицом. В этом случае достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в существующую запись.
В связи с внесением изменений1 в гражданское законодательство устарели такие организационно-правовые формы, как закрытое и открытое акционерное общество. Теперь вместо них ГК предусматривает непубличное и публичное акционерное общество. В случае если общество из ОАО становится публичным акционерным обществом или из ЗАО превращается просто в АО, такое изменение рассматривается так же, как смена наименования, но не как смена организационно-правовой формы. Во-первых, статус общества и сама суть его формы не изменилась, изменилось лишь ее название; а во-вторых, у общества остались прежние ИНН и ОГРН. Реорганизации в данном случае не происходит. Более того, переименование из ЗАО/ОАО в АО/ПАО в некоторых случаях происходит в налоговой автоматически.
Теперь к финансовому вопросу. Подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций). Сравните с подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается пошлина в размере 1 000 рублей (для организаций).
В дополнение — письмо Минфина «В случае преобразования юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида <...> за регистрацию возникших прав <...> уплачивается государственная пошлина согласно <...> пп. 22 п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса, т.е. 22 000 рублей2».
Если при преобразовании обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений, общество получит отказ, причем это отнюдь не редкий случай. По этому вопросу сложилась четкая судебная практика. Так, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 2007 г. №16320/07 признан обоснованным отказ в регистрации прав в связи с неполной уплатой госпошлины (пошлина была уплачена за внесение изменений). Дело дошло до высшей инстанции, так что спорить, кажется, больше не о чем. Есть, однако, и более свежие решения, аналогичные определению ВАС: например, Постановление ФАС Московского округа от 20 марта 2013 г. №Ф05-1375/13 по делу №А41-39660/2012, Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 г. №6АП-3713/13.
Получается, что правила эти — не новы, просто сейчас вопрос стал острее и актуальнее: все хотят преобразоваться как можно быстрее и дешевле – но абсолютно безболезненно это сделать не удастся.
1 Федеральный закон от 5 мая 2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
2 Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 27 октября 2008 г. №03-05-05-03/46, номер пункта и сумма приведены с учетом изменений в законодательстве, вступивших в силу после издания письма.
Похожие материалы
