Как защититься от «схемы Долиной»
Александр Латыев: «Главная опасность этой схемы в том, что шанс покупателя вернуть свои деньги в большинстве случаев минимален».
«Схема Долиной» — условное название ситуации, в которой продавец недвижимости (как правило, жилья) оспаривает договор купли-продажи и через суд требует от покупателя возврата недвижимости. Ссылается он при этом на то, что при заключении договора находился под влиянием мошенников, которые убедили его продать квартиру и которым были впоследствии отданы деньги, вырученные от продажи.
Главная опасность применения этой схемы заключается в том, что шанс покупателя вернуть свои деньги в большинстве случаев минимален, несмотря на то что суды, признав сделку недействительной, присуждают к возврату не только недвижимость продавцу, но и полученную продавцом сумму — покупателю. Тем не менее реальный возврат этой суммы оказывается почти невероятным — просто потому, что у продавца нет достаточного количества денег, ведь вырученные-то от продажи он отдал мошенникам. То есть у покупателя отберут квартиру, но своих денег он так и не увидит.
Спорная квартира обычно оказывается единственным жильем продавца: на нее нельзя обратить взыскание. А значит, хоть какая-то возможность получения покупателем денег откроется разве что в случае смерти продавца: для его наследников квартира, скорее всего, не будет единственным жильем, и ее продажа на торгах позволит выручить деньги — и вернуть их покупателю. Если же до этого момента продавец обанкротится, то требования покупателя к нему будут уже не только фактически бесперспективными, но и юридически прекращенными.
Ориентиры для защиты от реализации такой схемы при приобретении недвижимости задаются судебной практикой; при этом само «дело Долиной» — при всей его известности и яркости — не является самым главным. Оно несколько сбило поднявшуюся было волну оспариваний договоров, заключенных под влиянием мошенников, но в силу его заметности и нарочитой показательности, и даже политического его значения, не выступает прецедентом. Гораздо более показательным является недавно рассмотренное дело по иску гражданки Евсейчик (Определение Верховного Суда РФ от 10 марта 2026 года №84-КГ26-1-КЗ).
«Дело Евсейчик» схоже по фабуле с «делом Долиной», но сделка — и в этом его отличие от нашумевшего кейса — была в итоге признана недействительной, и мы можем увидеть признаки, по которым сделку признают недействительной или же нет. Председатель ВС РФ И.В. Краснов в своих выступлениях заявлял, что готовится обзор практики рассмотрения подобных споров, но пока его нет — приходится вылавливать подсказки из текущей практики Верховного Суда.
При разработке механизмов противодействия «схеме Долиной» следует исходить из тех потенциальных оснований, по которым такого рода договоры могут оспариваться. Эти основания можно поделить на две группы:
- Основания, которые связаны непосредственно с обманом продавца мошенниками или его заблуждением в последствиях совершаемой им сделки, вызванным опять же воздействием мошенников (п. 2 ст. 179 (обман) и ст. 178 (заблуждение) ГК РФ).
- Доказывание того, что продавец не отдавал отчета в своих действиях или не понимал их последствий (ст. 177 ГК РФ). Это основание в рассматриваемой ситуации, по идее, не должно применяться, но ВС РФ в определении по «делу Долиной» прямо указал, что такой путь возможен, а сторона Долиной за счет своих собственных процессуальных упущений не смогла его реализовать.
Механизмы защиты от «схемы Долиной»
1. Защита от оспаривания сделки в связи с обманом или существенным заблуждением
В связи с обманом или заблуждением продавца сделку оспорить можно только в том случае, если у покупателя был шанс догадаться о том, что продавца обманывают, что он ведом мошенниками. Это условие в п. 2 ст. 179 ГК указано прямо, а для ситуации с заблуждением выведено в определении по «делу Долиной» через критерий распознаваемости: если заблуждение продавца могло быть распознано любым обычным покупателем, то сделку можно оспорить.
Понятно, что в голову человека не залезть, а потому такая распознаваемость устанавливается по внешним признакам, среди которых, исходя из практики, можно назвать следующие:
- Экстренность продажи. Если продавец стремится продать объект как можно быстрее, даже, вероятно, в ущерб своим интересам (например, легко соглашаясь на невыгодные для него условия), то есть основания предполагать, что он действует под влиянием мошенников. (Евсейчик продавала квартиру срочно — ее договор признан недействительным, Долина продавала квартиру несколько месяцев, предположить, что мошенники ее торопили, было невозможно — как следствие, ее договор признан действительным.)
- Условия продажи, в том числе рыночный размер покупной цены. Ведомые продавцы часто соглашаются на продажу по заниженной цене (ведь мошенники обещают им, что сделка будет аннулирована), а те, кто совершает сделку по доброй воле, скорее всего, будут отстаивать свой интерес.
- Наличие у продавца другого места жительства. Если иного жилья у продавца нет, то и съезжать ему, вероятно, некуда, да он и не собирается этого делать (опять же, у Долиной есть загородный дом, а у Евсейчик проданная квартира была единственным жильем).
Таким образом, защита от потенциального оспаривания должна заключаться в детальном и тем или иным способом задокументированном обсуждении с продавцом причин продажи недвижимости и его дальнейших планов — куда выезжает из квартиры, где собирается жить. Кроме того, необходимо обращать внимание на то, готов ли продавец отстаивать свои интересы, а если он не слишком активен в этом — насколько убедительно объясняет свое поведение. Слишком выгодная для покупателя сделка — уже большой «красный флаг».
2. Защита от оспаривания в связи с тем, что продавец не понимал значения своих действий
Незнание покупателя о том, что продавец не понимал значения своих действий, и неспособность оценить ментальное состояние продавца не защитят от оспаривания. (Это обстоятельство имеет значение только при расчетах в связи с недействительностью: с покупателя, который сознательно воспользовался таким положением продавца, дополнительно могут быть взысканы еще и вызванные совершением сделки убытки.)
Верховный Суд в «деле Долиной» указал, что при ссылке в суде на это основание обязательно требуется проведение психиатрической экспертизы продавца. В то же время справки из ПНД о том, что продавец не состоит на учете, не защищают от оспаривания.
Полностью защититься можно разве что при условии проведения стационарного психиатрического освидетельствования продавца непосредственно перед совершением сделки, что, конечно, и оскорбительно для нормального человека, и долго, и затратно, так что реализовать этот способ защиты на практике вряд ли получится.
Разумеется, неадекватное поведение продавца в ходе переговоров или совершения сделки должно вызывать вопросы, но вряд ли возможно купировать этот риск, не имея психиатрического образования.
3. Совершение продажи в нотариальной форме
Заключение договора в нотариальной форме в существующей нормативной ситуации не может предотвратить будущее оспаривание сделки, однако может незначительно снизить риски.
Так, нотариус в ходе удостоверения сделки в силу закона обязан разъяснить сторонам ее правовые последствия, что, по идее, должно бы было предотвращать как минимум оспаривание в связи с заблуждением продавца, однако на практике даже нотариальные сделки оспариваются по этому основанию. Продавец — точно так же, как обманывает покупателя, убеждая его, что продает жилье по доброй воле и согласно своему свободному решению, — может обмануть и нотариуса.
К тому же нотариус не является специалистом в области психиатрии, так что он не сможет адекватно оценить психическое состояние продавца в момент совершения сделки.
Конечно, дополнительный человек, участвующий в сделке, увеличивает шансы выявления пороков в поведении продавца, но не исключает их вовсе. Более того, нотариусы в связи с распространением «схемы Долиной» порой боятся удостоверять сделку, резонно опасаясь, что последующее ее оспаривание создает повод требовать возмещения с них самих.
Представители нотариального сообщества высказывают некоторые предложения по усовершенствованию нотариальной процедуры для снижения риска оспаривания сделки — например, предложение об обязательной видеозаписи процесса заключения договора. Однако пока это всего лишь предложения и, даже будучи реализованными, они не исключат риск оспаривания полностью.
4. Страхование титула
Инструментом если не предотвращения оспаривания, то как минимум купирования его последствий может быть страхование титула. Если в договоре страхования надлежащим образом сформулировано описание страхового риска, выплата по страховке сможет хотя бы снять с покупателя проблему получения обратно своих денег.
Сегодня титульное страхование чаще защищает приобретенное право от рисков, связанных не с самим договором, а с теми дефектами титула, которые существовали еще до него — в прошлых переходах прав, наличии неоговоренных обременений и т.п. В то же время нет никаких законодательных препятствий для страхования сделки от ее последующего оспаривания. Другое дело, что в таком случае придется тщательно формулировать условия страхового договора, соответственно, страховая компания будет оценивать свои риски и, возможно, установит довольно высокую страховую премию.
Тем не менее с учетом того, что страхование титула часто является важным условием приобретения недвижимости с привлечением заемных средств, можно считать его довольно эффективным, хотя, разумеется, и не универсальным способом защиты от последствий оспаривания сделок по «схеме Долиной».
Фрагменты статьи Александра Латыева, INTELLECT, опубликованы в материале РБК
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Читайте также:
От «дела Долиной» — к «делу Евсейчик» >>
Похожие материалы
