Истребование общего имущества МКД
Дело о давности при истребовании общего имущества МКД, переданное на рассмотрение Экономколлегии ВС, прокомментировал Александр Латыев.
10.07.2025 | AMICUS CURIAE brief
Один из собственников помещений в многоквартирном доме обратился с иском к ДГИ г. Москвы о признании общей долевой собственности собственников помещений в МКД на подвал в этом доме, право собственности на который зарегистрировано за Москвой.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил. Арбитражный суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Позиции судов
Суд первой инстанции отказал истцу в проведении экспертизы для установления, является ли спорный подвал общим имуществом МКД или нет, вследствие этого пришел к выводу о том, что подвал не общий. Кроме того, в решении имеется указание на то, что истец ненадлежащий, так как он лишь один из собственников помещений в доме, а остальные его не уполномочивали на предъявление иска. Также в решении воспроизводится ссылка ответчика на то, что первоначальный истец являлся правопреемником лица, арендовавшего ранее этот подвал у ДГИ, договор с которым был расторгнут в судебном порядке. Наконец, суд первой инстанции согласился с доводом ответчика об истечении исковой давности.
Суд апелляционной инстанции указал, что иск может быть предъявлен любым из сособственников, назначил по заявлению истца экспертизу, которая пришла к выводу о том, что подвал относится к общему имуществу МКД ввиду того, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации — система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения и система водоотведения (канализация), обслуживающая более одного помещения МКД. Также суд отметил, что организации-истцу права и обязанности по ранее заключенному договору аренды спорного подвала не передавались. Довод об истечении исковой давности суд отклонил со ссылкой на то, что истец не утрачивал владения спорным имуществом, а помещение в здании приобрел уже во время рассмотрения дела, так что срок давности не пропущен.
Суд кассационной инстанции, не оспаривая выводов суда апелляционной инстанции по фактическому вопросу отнесения спорного подвала к общему имуществу, указал, что истец не владеет спорным имуществом, к его требованиям применяется исковая давность, которая истекла. То обстоятельство, что актуальный истец приобрел право собственности на помещение в МКД только во время рассмотрения дела, не влияет на давность.
Определение о передаче дела на рассмотрение СК по экономическим спорам ВС №305-ЭС25-2385 от 23.06.2025.
Дата рассмотрения: 17 июля 2025 года.
Номер дела в первой инстанции – А40-88564/2023.
Наш комментарий:
Александ Латыев, INTELLECT, специально для портала Zakon.ru:
Комментарий Александра Латыева, партнера юридической фирмы INTELLECT:
Определение о передаче дела на рассмотрение Коллегии по сложившейся уже традиции не формулирует собственные утверждения, а только лишь перечисляет доводы кассационной жалобы и отмечает, что они заслуживают внимания. Среди этих доводов часть заведомо надуманны, часть касается фактических обстоятельств дела, а не вопросов права, а часть — действительно подсвечивает реально существующую проблему нашего права, которая требует решения. С этой последней и начнем.
1. Давность по искам об истребовании общего имущества МКД
Имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в МКД, относится к общему имуществу этого дома и находится в общей долевой собственности собственников всех отдельных помещений в этом доме. Оно не может находиться в собственности отдельного лица, не может быть отчуждено, распоряжение им возможно только по решению общего собрания собственников и только в виде предоставления этого имущества во временное пользование иным лицам.
Именно так решает этот вопрос наше право, причем для МКД такое решение было принято еще более 30 лет назад и закреплено уже в первоначальной редакции ГК РФ (ст. 290), а затем подтверждено в ЖК РФ. С 2009 года (после Постановления Пленума ВАС №64 от 23.07.2009) это правило распространено также на нежилые здания. Впоследствии этот подход судебной практики подтвержден Постановлением Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 и, наконец, он закреплен законодателем при реформе ГК — путем включения в него §2 главы 16 и главы 17.1.
Таким образом, вопрос о порядке истребования общего имущества и о применении давности к нему в нашем праве равнозначим как для жилых, так и для нежилых зданий, и должен разрешаться одинаково. Нравится это кому-то или нет (мне лично — нет, на мой взгляд такие отношения могли бы регулироваться и иными способами и, возможно, более эффективно), но это наше действующее право.
При нарушении общей долевой собственности собственников помещений в МКД на общее имущество этого дома любой из собственников обладает правом на иск. Это также может вызывать споры, но это тоже наше действующее право.
При решении вопроса о применении исковой давности к таким искам наше действующее право не предусматривает никаких исключений из общих правил ст. 208 ГК: если истец сохраняет владение спорным имуществом, его иски давностью не погашаются, если истец не владеет спорным имуществом (и тем более если им владеет ответчик) — исковая давность применяется. На это прямо указано в абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС №64 от 23.07.2009.
Однако если ответчик незаконно владеет помещением, которое относится общему имуществу МКД, но одному из сособственников общего имущества отказано в иске в связи с истечением срока исковой давности, то возникает вопрос о дальнейшей судьбе этого помещения.
Обычно если истцу отказано в виндикации, ответчик тем или иным способом может стать собственником предмета виндикации — либо путем добросовестного приобретения, либо по давности владения. Однако для общего имущества МКД эти варианты исключены: правовой режим общего имущества МКД фактически лишает его характеристик самостоятельного объекта и вообще не допускает возможности приобретения в индивидуальную собственность.
Так, еще в Постановлении Президиума ВАС №14828/12 от 26.03.2013 по делу «Скаковая, 5» было отмечено, что добросовестное приобретение права собственности на общее имущество МКД невозможно. Очевидно, то же следует сказать и о приобретении по давности — истечение давности исковой еще никак не предопределяет истечения давности приобретательной (иное толкование можно вывести из п.18 Постановления №10/22, но оно было бы слишком творческим в плохом смысле этого слова).
В итоге согласно действующему регулированию, относящееся к общему имуществу МКД помещение, находящееся в эксклюзивном владении какого-либо лица, иск собственников к которому задавнен, оказывается в подвешенном состоянии: с одной стороны, возврату его во владение законных собственников препятствует исковая давность, с другой стороны, оно не может поступить в собственность актуального владельца, т.к. ни при добросовестное приобретение, ни приобретение по давности ему недоступны. В этом и заключается подлинная проблема, решения которой на сегодняшний день наше право не предлагает и которую может решить коллегия при рассмотрении данного дела.
Какие существуют пути решения?
Вариант первый: исключить исковую давность для таких исков. Нечто подобное предлагалось в ходе реформы гражданского законодательства, где предлагалось вообще отменить исковую давность по вещным искам, а для виндикации ее ограничением во времени должна была стать давность приобретательная. Однако реформа вещного права, как известно, не состоялась. Также несколько лет назад ходили слухи о том, что планируется внести законопроект об исключении давности только для истребования общего имущества в МКД, но, кажется, они так и остались только слухами.
Минус этого варианта — необходимость принять решение, прямо противоречащее ст. 208 ГК и всему предшествующему ее толкованию, причем на уровне нескольких Постановлений Пленумов и ВАС, и ВС РФ, и ВС РФ уже после создания единого высшего суда. Готова ли к этому коллегия из трех судей ВС и может ли она это сделать — большой вопрос.
Вариант второй: признать, что некоторые из объектов, относящиеся к общему имуществу МКД, могут быть присвоены частными лицами и, соответственно, доступны для приобретения по давности или добросовестным приобретателем. Действительно, отнесение того или иного объекта к общему имуществу порой далеко неочевидно, так что обоснованное заблуждение, которое и формирует субъективную добросовестность, здесь вполне возможно. Показательный пример: в том самом пилотном деле «Скаковой, 5» было два экспертных заключения, одно из которых признавало спорный объект общим, а другое — нет. Уж если эксперты могут ошибаться, то чего ожидать от обычного участника оборота?
Однако и этот вариант вступит в противоречие со сложившейся и зафиксированной на уровне Пленумов практикой. Более того, этот вариант еще более усложнит регулирование, т.к. теперь придется провести градацию между общим имуществом, пригодным для индивидуального присвоения и не пригодным для него.
В итоге Экономколлегии — если она действительно намерена решить эту проблему — в любом случае потребуется принять решение, в чем-то противоречащее ранее сложившемуся регулированию. Несмотря на то что, как я уже отметил, я не сторонник этого регулирования, наиболее логичным в имеющейся системе представлений о правовом режиме общего имущества МКД будет именно первое решение, а не второе.
2. Второстепенные вопросы
Также в связи с этим делом Коллегия может в очередной раз высказаться по некоторым второстепенным вопросам, а именно:
2.1. О владении
Судя по определению о передаче дела на рассмотрение, заявители кассационной жалобы пытаются в очередной раз убедить суды, будто право на объект недвижимости и владение им — это одно и то же.
ВС, надо отдать ему должное, последовательно развенчивает это, к сожалению, очень распространенное, порой даже среди судей нижестоящих инстанций, как в данном деле у апелляции, заблуждение.
Владение не имеет ничего общего с правом собственности. Сама по себе виндикация — истребование из незаконного владения — предполагает, что могут быть ситуации, когда владелец противопоставляет себя собственнику.
Уж если ВС подчеркивает это в делах об истребовании земельных участков, факт владения которыми установить намного сложнее, чем факт владения помещением, да еще и по искам прокуратуры, то есть все основания полагать, что и здесь он еще раз обратит внимание на то, что владельцем является ответчик. Уж если он ранее сдавал помещение в аренду, то сам-то точно владеет им.
Конечно, Коллегия может избежать тяжелого выбора решения по основному вопросу, если скажет, будто истец не утратил владение. Но я слишком хорошего мнения о ВС, чтобы допустить, что он сможет пойти на столь недостойный трюк, лишь бы уклониться от создания прецедента.
2.2. Об отнесении имущества к общему
Вообще, вопрос об отнесении имущества к общему — это вопрос факта, а не права. Однако определение критериев, по которым производится такое отнесение, — это уже вопрос права, который достоин внимания ВС.
Как можно понять из судебных актов по делу, вывод, что спорный подвал относится к общему имуществу МКД, сделан на основании того, что в нем располагаются системы холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения, обслуживающие более одного помещения МКД.
Однако само по себе нахождение в помещении этих систем не должно относить помещение к общим. Если до конца проводить логику апелляции, то следовало бы и отдельные квартиры признавать общим имуществом — ведь по ним также проходят трубы водоснабжения, отопления и канализации, обслуживающие более одного помещения, — во всяком случае вертикальные стояки. И к ним даже иногда требуется обеспечивать доступ для ремонта.
Для того чтобы помещение относилось к общим, недостаточно прохождения по нему сетей — необходимо, чтобы в этом помещении находились, например, органы управления общими сетями, в случае с водоснабжением — запорная арматура, приборы учета, касающиеся более одного помещения. О наличии таковых в судебных актах ничего не написано.
Источник: заметка в блоге Александра Латыева на сайте Zakon.ru
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
