Соседские права
Пределы и формы частной автономии в соседских отношениях.
Ни один участок, ни одно строение не существует вполне изолированно от других; в каких бы правовых формах ни осуществлялось обладание землею, всегда между отдельными участками сохраняется естественная, природная связь, которая должна быть учтена при определении границ.
И.Б. Новицкий. Права соседства. 1924
Фрагмент статьи Александра Латыева, партнера юридической фирмы INTELLECT, в которой рассматривается возможность регулирования соседских отношений путем заключения частных соглашений между собственниками; оцениваются допустимые пределы такого регулирования, а также правовые формы, в которых оно возможно. В статье показано, что частные соглашения в соседских отношениях могут приводить как к установлению ограниченного вещного права — сервитута, так и к возникновению обязательственных и квазикорпоративных отношений. Оцениваются плюсы и минусы каждого из вариантов организации взаимоотношений сторон, демонстрируются проблемы, возникающие вследствие недостаточной разработанности регулирования соседских отношений в российской цивилистике.
Характернейшей особенностью недвижимого имущества, по сути предопределяющей само его наименование, является невозможность или как минимум чрезвычайная затруднительность в устранении взаимодействия между различными его объектами путем их физического отделения друг от друга. А коль скоро невозможно устранить это взаимодействие, возникает необходимость в примирении тем или иным способом интересов собственников или иных правообладателей соседних объектов. Правовые системы разных стран и времен знают немало институтов, направленных на такое примирение: здесь и сервитуты, и права, каким-либо образом обеспечивающие взаимодействие собственников земельных участков и расположенных на них зданий, и нормы, посвященные поэтажной собственности, и соседские права, о которых пойдет речь в настоящей заметке.
Чем более тесно человеческое общежитие, тем большее значение приобретают эти институты. Если собственник обширного сельского имения может столкнуться с воздействием на его имущество со стороны своего соседа разве что по границам этого имения и воздействие это будет в общих масштабах имения весьма незначительным (да и у него самого нет особого интереса в использовании соседских участков), то в условиях урбанизированного общества соседи оказываются намного ближе, а воздействие их друг на друга — гораздо интенсивнее. Добавляет актуальности рассматриваемому вопросу и техническое развитие, благодаря которому само по себе такое воздействие оказывается все более разнообразным и беспокоящим, и развитие социальное, вследствие которого обретают значимость все новые интересы в отношении имущества. Так, сегодня мы обсуждаем возможность пересечения воздушного пространства над соседской недвижимостью разного рода летательными аппаратами (дронами и др.), воздействие на имущества соседа с помощью света и звука (например, путем трансляции на глухую стену соседнего здания видеороликов). Все это только подчеркивает актуальность обсуждения соседских отношений и их правовых форм.
При этом надо признать, что само по себе понятие соседских прав остается достаточно дискуссионным, тем более что действующему отечественному законодательству оно неизвестно и опереться в этой дискуссии на твердую почву позитивного права не получится.
Не секрет, что возобновление интереса к соседским правам было вызвано попыткой включить нормы о них в ГК РФ в ходе реформы гражданского законодательства второго десятилетия XXI века: первоначальный текст законопроекта №47538-6, внесенного в Государственную Думу РФ 3 апреля 2012 года, предусматривал дополнение текста Кодекса сразу двумя статьями, в которых прямо использовалось словосочетание «соседские права», — в одной (ст. 293 первоначальной редакции проекта) давалось их общее определение, а в следующей уточнялось их содержание. Однако дальнейшая судьба этого проекта известна: он был разделен на множество частей, принимавшихся по отдельности в течение практически целого десятилетия и за это время претерпевших изрядные изменения, причем именно проект реформирования раздела II ГК, в котором и должны были содержаться эти статьи, оказался наиболее несчастливой частью: он так и не был и, наверное, уже и не будет принят, во всяком случае в том виде, в котором изначально планировалось.
В таких условиях подходы к соседскому праву могут быть разными: проект реформы ГК РФ, например, предполагал очень узкое его понимание. В то же время существует и широкий подход, согласно которому «категория „соседское право" рассматривается как совокупность гражданско-правовых норм, устанавливающих формы разрешенного воздействия владельца земельного участка на соседний земельный участок, его пределов, обязанности соседа терпеть данное воздействие, а также регулирующих взаимоотношения соседей в случае выхода владельца за указанные пределы, в том числе порядок и способы защиты»1, или же — еще шире — как «право лица на определенное недвижимое имущество, смежное с другим недвижимым имуществом или расположенное близко к нему»2.
Полная версия статьи доступна в журнале «Закон» (№10/2024) >>
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
[1] Емелькина И.А. Институт ограничения права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. 2016. №2. С. 87.
[2] Виниченко Ю.В. К вопросу о понятии соседского права // Сибирский юридический вестник. 2011. №3. С. 50.
Похожие материалы
