Садовая нераздельность
С 1 сентября владельцы садовых участков не могут продавать землю отдельно от расположенных на ней домов, хозяйственных построек и гаражей.
1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2025 г. №353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены многочисленные изменения как в Закон о садоводстве, так и во множество других федеральных законов, тем или иным — порой совершенно неожиданным — образом связанных с ведением садоводства. Нововведения прокомментировал Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, строительство, энергетика».
Заметными положениями этого закона, уже отмеченными многочисленными публикациями в прессе, стали, во-первых, внесенный в ст. 23 Закона о садоводстве запрет на раздельное распоряжение собственником садового или огородного земельного участка правом собственности на этот участок и на расположенные на нем постройки, а во-вторых, включенный в ст. 23.1 Закона о садоводстве запрет раздела расположенных на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки или гаража.
Ст. 23 Закона о садоводстве дополнена новой частью 6, гласящей: «Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража».
Строго говоря, здесь мы имеем дело не с новеллой, а всего лишь с воспроизведением в специальном законе давно уже укоренившегося в общем земельном и гражданском законодательстве, а также в судебной практике принципа единства правовой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Наиболее последовательно этот принцип выражен в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, который прямо указывает: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».
Гражданский кодекс РФ несколько менее категоричен, поскольку, принятый еще в середине 1990-х годов, он изначально допускал возможность разделения права собственности на постройку и земельный участок под ней, даже если эти права принадлежали одному и тому же лицу; некоторые артефакты этого прежнего регулирования сохранились в нормах ГК о праве собственности на землю и о продаже недвижимости. Однако и в ГК ранее допускавшаяся пунктом 2 ст. 552 при продаже недвижимости возможность сохранения права собственности на земельный участок за продавцом исключена еще с 1 июля 2007 года.
Таким образом, правило об одновременном переходе права собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, если они принадлежат одному лицу, существует в нашем праве уже давно и является, можно сказать, одним из краеугольных начал поземельного оборота. Так что внесение в Закон о садоводстве соответствующих положений вовсе и не требовалось: продать постройку отдельно, а земельный участок оставить себе, даже если речь идет о садовом или огородном земельном участке, и прежде не позволили бы нормы Земельного кодекса РФ, имеющие в данном случае приоритет и не предусматривающие никаких отступлений для садовых участков (исключения из этого общего правила земельным законодательством предусмотрены, но они не имеют никакого отношения к садоводству).
Более того, можно заметить, что формулировка новой ч. 6 ст. 23 Закона о садоводстве даже хуже, чем положения прежних норм. Если ранее существовавшее и продолжающее действовать земельное и гражданское законодательство обращает внимание на характеристику постройки как объекта недвижимости, то Закон о садоводстве теперь говорит о жилом или садовом доме, хозяйственных постройках или гараже, которые как раз на садовых участках зачастую являются временными некапитальными постройками и потому недвижимостью не являются. Это подчеркивается, например, частью 4 ст. 23.1 Закона о садоводстве, которая упоминает хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства. Да и садовые дома вполне могут быть некапитальными — критерии капитальности задаются не Законом о садоводстве. Для построек, которые не являются объектами недвижимости, принцип единства их судьбы с земельным участком не имеет смысла: ничто не мешает продать их отдельно и перенести на другой участок. Новая ч. 6 ст. 23 Закона о садоводстве может породить только бессмысленные запреты на отчуждение таких некапитальных построек либо же еще более выбивающиеся из системного регулирования отношений в сфере недвижимости домыслы о том, будто любая постройка на садовом участке должна признаваться недвижимостью.
Однако ч. 6 ст. 23 Закона о садоводстве — далеко не самая странная новелла. Еще более странной является новая ч. 5 ст. 23.1 того же закона: «Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается». В этой норме непонятно буквально все. Что имеется в виду под разделом? Раздел каждого из этих объектов по отдельности в натуре? Разделение между разными собственниками разных объектов, располагающихся на садовом земельном участке? Запрет на долевую собственность на такие объекты?
Из всего перечисленного хоть какой-то смысл имеет лишь первый вариант толкования. Действительно, закон может провозгласить какие-то объекты неделимыми, однако насколько осмысленно такое глобальное и не учитывающее нюансов провозглашение — большой вопрос. Каждый из этих объектов может быть очень разным, так что раздел некоторых из них вполне возможно себе представить. С какой целью нужно вводить новый запрет, отказываясь от имеющихся — по сути, технических — критериев делимости, совершенно непонятно.
Что же касается других вариантов толкования, то запрет на разделение разных объектов, находящихся на одном земельном участке, прямо следует из уже обсуждавшегося выше принципа единства судьбы земельного участка и построек на нем, так что его не было необходимости дополнительно прописывать. Если же существует возможность разделить земельный участок на несколько частей, то вполне логично, что разделятся и расположенные на каждом из получившихся новых участков объекты.
Запрет же на возникновение общей собственности был бы и вовсе нелепым.
Таким образом, пытаясь, как указано в пояснительной записке к законопроекту, привести регулирование отношений, касающихся садовых участков, в соответствие с общим земельным регулированием, законодатель предусмотрел совершенно излишние и только запутывающие потребителей законодательного продукта нормы.
Источник: журнал «Жилищное право» (№9 / 2025)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
