Росреестр о многоконтурных земельных участках
Росреестр фактически запретил многолетнюю практику образования участков, состоящих из нескольких контуров и разделенных иными землями.
Разъяснение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии можно смело назвать концептуальным. В письме №11-1746-АБ/26 ведомство фактически подводит черту под многолетней практикой существования многоконтурных земельных участков как способа «удобного» оформления земли. Документ прокомментировал Дмитрий Абросимов, советник юридической фирмы INTELLECT.
Правовая природа документа: акт толкования или нормативное творчество?
Прежде всего необходимо определить юридическую силу анализируемого документа. Письмо Росреестра — это акт федерального органа исполнительной власти, носящий рекомендательно-разъяснительный характер. Формально оно не устанавливает новых норм права, а лишь разъясняет применение действующего законодательства. Однако по своему содержанию письмо выходит далеко за рамки простого толкования. В отсутствие федерального закона, прямо запрещающего образование многоконтурных участков, Росреестр фактически вводит такой запрет административным путем, предписывая государственным регистраторам принимать решения о приостановлении осуществления кадастрового учета и/или регистрации прав на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Фактически ведомство пытается решить законодательную проблему административным способом. Примечательно, что письмо согласовано с Минсельхозом, Минприроды и Рослесхозом, что свидетельствует о межведомственном консенсусе по данному вопросу.
Учитывая, что письма Росреестра не имеют силы нормативного правового акта и необязательны для судов, в каждом конкретном случае отказ в кадастровом учете может быть оспорен: исход дела будет зависеть от того, насколько убедительно заявитель обоснует соответствие образуемого участка требованиям законодательства.
Эволюция понятия «многоконтурный земельный участок»
Росреестр справедливо отмечает, что законодательство никогда не содержало легальной дефиниции многоконтурного земельного участка. Его появление было обусловлено практическими потребностями оборота: необходимостью учета линейных объектов, земель сельскохозяйственного назначения и лесных участков в период действия Закона о кадастровой деятельности.
Нельзя не признать логику Росреестра в части системного толкования земельного законодательства. Понятие земельного участка как «части земной поверхности» (ст. 6 Земельного кодекса РФ) действительно предполагает пространственную связность и целостность. Если участок состоит из нескольких контуров, разделенных иными землями, он с трудом подводится под это определение.
Ссылка на статью 11.9 ЗК РФ о недопустимости чересполосицы также выглядит убедительно. Объединение территориально разрозненных участков в единый объект создает именно ту чересполосицу, которую законодатель стремится искоренить.
Вместе с тем, аргументация Росреестра, как думается, уязвима в нескольких аспектах.
- Во-первых, утверждая, что многоконтурные участки противоречат действующему законодательству, ведомство не учитывает, что само понятие «контур» сохраняется в современном кадастровом учете. Приказ Минэкономразвития от 24.11.2015 №877 (в ред. от 23.10.2020) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана...» прямо предусматривает указание в межевом плане контуров земельного участка. Если законодатель допускает существование участков с несколькими контурами на уровне подзаконных актов, говорить о полном запрете преждевременно, хотя Росреестр, судя по тону письма, очень к этому стремится.
- Во-вторых, требование оформлять каждый разрозненный контур как отдельный земельный участок влечет существенное удорожание процедур для заинтересованных лиц. Государственная пошлина за регистрацию права на каждый участок, необходимость формирования отдельных межевых планов, постановка на кадастровый учет каждого объекта — все это создает административные и финансовые барьеры.
- В-третьих (и это главный процессуальный риск), резкое изменение подхода без должного переходного периода создает риски для стабильности оборота и ставит добросовестных приобретателей в положение, когда их многолетние планы по освоению земли могут разрушиться из-за внезапного «перетолкования» закона.
Отдельного внимания заслуживают исключения, сделанные для земель сельскохозяйственного назначения. Росреестр приводит пример с «земельными паями» (доли в праве на общий массив для работников колхозов и совхозов), а именно: многоконтурный участок образуется, если такую «долю» хотят выделить в натуре и если сама возможность такого раздробленного выдела заложена в документах о правах на эти паи.
С правовой точки зрения это исключение выглядит как попытка учесть исторические особенности земельной реформы 1990-х годов. Приватизация сельскохозяйственных земель породила феномен «долевой собственности» на земельные массивы, границы которых зачастую определялись по картам колхозов и совхозов без точного установления местоположения каждого пайщика. Выдел в натуре неизбежно приводит к образованию многоконтурных массивов.
Однако возникает закономерный вопрос: почему такой подход не распространяется на иные категории земель? Если историческая практика учитывается для сельхозземель, почему она не учитывается, например, для линейных объектов, под которые десятилетиями отводились земли без образования самостоятельных участков? В обозначенной части единообразие регулирования отсутствует.
***
Письмо Росреестра знаменует собой попытку административного упорядочения оборота земельных участков путем исключения «многоконтурности» как правовой категории. При всей логичности системно-юридических аргументов Росреестра способ введения ограничений вызывает вопросы с точки зрения правовой определенности и защиты добросовестных ожиданий участников оборота.
Документ не отменяет уже учтенные многоконтурные участки, и это внушает определенный оптимизм. Однако для будущих образований участков создан превентивный барьер, преодоление которого потребует готовности отстаивать позицию в судах.
Окончательную точку в этом вопросе, по всей видимости, поставит либо законодатель, приняв соответствующие поправки в Земельный кодекс РФ, либо Верховный Суд РФ, сформировав единообразную судебную практику. До наступления одного из этих событий правовая неопределенность сохранится, а вместе с ней — и поле для профессиональной дискуссии.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№09 (1406) / 2026)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
