Отчуждение доли в праве общей собственности
Кейс о регистрации перехода доли в праве собственности на земельный участок в Обзоре Верховного Суда РФ.
Раздел практики СКЭС ВС РФ, посвященный защите вещных прав в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2025), утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025, состоит всего из одного пункта — №17 в общей нумерации практики коллегии. Основой для этого пункта явилось вынесенное 18 ноября 2024 года Определение №310-ЭС24-9039 по делу №А35-7877/2021. Дело прокомментировал Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT.
Приобретатель доли в праве собственности на земельный участок, которому Росреестр отказал в регистрации перехода к нему этой доли ввиду непредставления документов, подтверждающих уведомление иных сособственников земельного участка о возможности реализации ими преимущественного права ее покупки, обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа в регистрации. Суды первой и апелляционной инстанций отказали приобретателю в удовлетворении его заявления, указав, что регистратор вправе требовать предоставления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки, а в отсутствие таких документов отказ в регистрации является законным. Арбитражный суд округа отменил судебные акты нижестоящих судов и удовлетворил заявление, отметив, что на случай нарушения преимущественного права покупки законом предусмотрена иная санкция в виде предоставления иным сособственникам возможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, во исполнение которого передавалась доля.
Экономколлегия ВС РФ отменила постановление окружного суда и оставила в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Вынесенный в заголовок пункта 17 Обзора тезис — «При регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по соглашению об отступном должны быть представлены доказательства соблюдения права преимущественной покупки других участников долевой собственности» — охватывает только часть обсуждавшихся в ходе рассмотрения дела тем и, как представляется, далеко не самую важную часть. Он указывает на то, что, во-первых, при отчуждении доли в праве общей собственности в качестве ее предоставления как отступного действует право преимущественной покупки других участников долевой собственности, а во-вторых, что соблюдение этого права должно проверяться регистратором.
Первая часть этого тезиса отнюдь не нова, хотя приобретатель доли и пытался доказывать, что при предоставлении доли в качестве отступного такое право действовать не должно. Некоторая доля логики в его позиции есть: преимущественное право предполагает, что другие участники долевой собственности при отчуждении доли лицу, не являющемся участником долевой собственности, вправе приобрести ее на тех же условиях, на которых она предлагается третьему лицу. И если речь идет о покупке, то представить себе такие условия очень легко: сособственник просто платит ту же цену, за которую долю готово было купить третье лицо. Однако когда речь заходит уже не о продаже доли, а о ее обмене на иное имущество в натуре, при котором преимущественное право действует по прямому указанию п. 5 ст. 250 ГК РФ, возникает вопрос, как сособственник сможет предоставить в обмен то имущество, которое есть у третьего лица. Ладно еще, если имущество это определено родовыми признаками — там можно представить себе замену аналогом, но если менять долю предполагалось на что-то индивидуально определенное, сособственнику просто нечего будет предложить. В данном же деле передачей доли в праве собственности погашалось имеющееся у кредитора требование — что мог бы предложить отчуждателю доли его сособственник, ведь у него нет такого же требования? Неудивительно, что предложение о реализации преимущественного права, видимо, и не было направлено — возможно, стороны сделки просто не смогли представить, каким могло бы быть предложение для сособственников, пожелай те реализовать преимущественное право. Тем не менее нельзя не заметить, что сама позиция — о действии преимущественного права при предоставлении отступного — неоднократно высказывалась судами, вплоть до ВС РФ.
Вторая часть этого тезиса также вряд ли является сколько-нибудь спорной, поскольку право регистратора приостановить регистрацию, если не предоставлены документы, которые подтверждают соблюдение преимущественного права при отчуждении доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, прямо предусмотрено п. 40 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; а по прошествии срока приостановления при неустранении причин приостановления в государственной регистрации отказывают.
Но есть и еще один нюанс. В определении, на основе которого составлен пункт 17 Обзора, есть замечательная фраза, которая могла бы привнести нечто новое в применение этих правил: «При заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли». Таким образом, судьи СКЭС ориентируют на необходимость изучения в ходе рассмотрения дела, были ли нарушены права других сособственников. И в первую очередь, наверное, спросить об этом стоило бы их самих: привлечь к участию в деле, узнать, намерены ли они воспользоваться преимущественным правом, а если намерены — то предложить заявить иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору...
Кстати, как можно понять по карточке дела, другие сособственники к участию в деле привлечены были, и ни в одном из судебных актов не указано, чтобы они заявляли какие бы то ни было требования относительно доли или хотя бы возражали против ее перехода. В такой ситуации сохранение в силе отказа в регистрации представляет собой ни что иное, как соблюдение закона ради самого закона или ради сохранения «чести мундира» регистратора, а никак не попытку защитить права этих самых сособственников. Неудивительно, что эта ориентирующая на исследование существа отношений фраза определения в Обзоре воспроизведена не была: если бы Экономколлегия действительно заботилась о защите прав сособственников, а не о демонстративном соблюдении буквы закона, то следовало бы направить дело на новое рассмотрение в суд нижестоящей инстанции, а вовсе не сохранять в силе формально вынесенные судебные акты нижестоящих инстанций.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№24 (1373) / 2025)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
