О продаже имущества несовершеннолетнего
Нужно ли согласие опеки при продаже имущества несовершеннолетнего старше 14 лет?
Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, провел в своем Telegram-канале «Записки пана Smertch'a» опрос по следующей фабуле:
Несовершеннолетний парень 17 лет отроду является собственником небольшой и не сильно дорогой, но все же квартиры. Он даже зарегистрирован в ней по месту жительства, но фактически живет с родителями. Вся семья, и он в том числе, хочет продать квартиру и потратить деньги на его будущую учебу. Отвечая на вопрос ниже, постарайтесь не искать подтверждения в законах, а ориентироваться на свое профессиональное правосознание – мне интереснее мнение народа, а не чего там в законах написано.
Вопрос. Для того чтобы продажа была правомерна и регистрация прошла успешно, какие условия нужно выполнить?
Большинство – 55% из 266 проголосовавших – решили, что нужно получить согласие органа опеки и попечительства.
И в связи с этим вопрос: а почему, собственно?
Разбираясь с этим вопросом, Александр Латыев пришел к выводу, что при распоряжении недвижимостью несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, совершаемом им с согласия его родителей, ни самому несовершеннолетнему, ни его родителям согласие органа опеки по нашему действующему законодательству не требуется. Александр приводит систему своих соображений.
***
В отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, действуют следующие правила распоряжения, установленные ст. 26 ГК РФ: такой несовершеннолетний совершает сделки сам, но с согласия его родителей или иных законных представителей (в нашем случае речь идет о родителях, при этом, согласно судебной практике, достаточно согласия только одного из родителей). Под исключения, когда такой несовершеннолетний может совершать сделки вообще безо всякого согласия, рассматриваемая сделка не подпадает.
Требование о согласовании распоряжения имуществом несовершеннолетнего старше 14 лет, помимо его родителей, еще и с органами опеки, законом не установлено. Однако есть много норм, которые требуют такого согласования при сходных ситуациях, из-за чего у большинства людей сложилось впечатление, будто для любого распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего требуется согласие опеки.
Основания для заблуждения о том, что и в этом случае требуется согласие органа опеки и попечительства, состоят в следующем.
Так, абз. 1 п. 2 ст. 37 ГК РФ предусматривает:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
По своему правовому положению родитель несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет подобен попечителю (а родитель малолетнего, т.е. гражданина в возрасте до 14 лет – опекуну). Однако в то же время закон четко разделяет родителей от иных законных представителей – опекунов и попечителей. Таким образом, напрямую к родителям положения ст. 37 ГК РФ применяться не могут.
Они применяются к родителям малолетних детей, т.е. не достигших 14 лет, но в силу прямого указания в ст. 28 ГК РФ, посвященной дееспособности таких детей:
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса (абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ).
В то же время буквальный текст этого абзаца говорит о несовершеннолетних вообще, однако первый абзац того же пункта, а также вся статья в целом посвящены именно малолетним.
Аналогичное требование о согласовании разрешений, даваемых попечителем на распоряжение имущества подопечным, содержится в ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», однако он на нашу ситуацию также не распространяется, т.к. исходя из ст. 1 того же закона он не касается случаев, когда функции законных представителей выполняют родители несовершеннолетних граждан.
Предполагается, что обязанности родителей ответственно подходить к даче согласия на распоряжение несовершеннолетними детьми их имуществом, следуют из семейного законодательства. При этом ст. 64 и 65 СК РФ, регламентирующие, соответственно, права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей и порядок осуществления родительских прав, оговаривая общую обязанность родителей действовать в интересах детей, не предусматривают предварительного контроля исполнения этой обязанности органами опеки и попечительства.
Наконец, требование о согласовании сделок с жилой недвижимостью, в которой проживают (именно проживают, а не являются собственниками) несовершеннолетние граждане, содержится в п. 4 ст. 292 ГК РФ:
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Однако и этот пункт не относится к рассматриваемой ситуации, т.к. он прямо исключает свое применение к тем случаям, когда ребенок находится под родительским попечением.
Более того, такое ограничение было сознательно введено законодателем с 1 января 2005 г.; ранее текст этой статьи не содержал подобной оговорки и распространялся на любое жилье, в котором проживали несовершеннолетние. Конституционный Суд в Постановлении от 8 июня 2010 г. №13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» признал, что такое изменение не противоречит Конституции РФ.
Получается, что требования о согласии органа опеки в рассматриваемом случае закон не предусматривает, но 55% проголосовавших, да и сам я, пока не вкопался в текст закона, уверены, что согласие требуется.
P.S. А вот занявшее второе место по популярности в опросе (41%) требование нотариального удостоверения договора действительно законом предусмотрено, правда, довольно извращенным способом – Законом о регистрации недвижимости, как, кстати, и требование о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимость – довольно странное место для материально-правовых норм:
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости).
При этом в законе не делается различия между тем, идет ли речь о распоряжении законными представителями имуществом малолетнего или же о распоряжении имуществом самим несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия родителей или иных законных представителей.
Таким образом, до достижения продавцом 18-летнего возраста договор о продаже принадлежащей ему недвижимости должен быть нотариально удостоверен.
P.P.S. Между прочим, что п. 4 ст. 292 ГК, что ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации говорят именно о несовершеннолетних. Любопытно, если несовершеннолетний вступил в брак или был эмансипирован, должны ли они применяться? С одной стороны, с этими моментами связывается приобретение несовершеннолетним гражданином полной дееспособности, а значит, правила ст. 26 ГК на него более не распространяются, но вот п. 4 ст. 292 ГК и ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации посвящены не дееспособности, а именно возрасту – его-то эмансипация не меняет.
Источник: заметка в блоге Александра Латыева на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
