Новые векторы развития земельных участков
Анализ разъяснений Росреестра о видах разрешенного использования публичных участков.
С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные изменения земельного и градостроительного законодательства, внесенные Федеральным законом от 31.07.2025 №295-ФЗ. В связи с многочисленными вопросами Росреестр выпустил Письмо от 15.04.2026 №14-4104-ЛЛ/26, которое содержит важные ориентиры для правообладателей, арендаторов и судов. Дмитрий Абросимов, советник юридической фирмы INTELLECT, прокомментировал ключевые позиции ведомства.
Арендаторы государственной земли: запрет произвольных изменений
Одним из самых острых вопросов всегда была возможность изменения видов разрешенного использования (далее — ВРИ) арендатором публичного участка по своей инициативе.
Подобная ситуация может привести к тому, что с изменением ВРИ происходит ощутимое увеличение арендной платы. Кроме того, не исключается и коррупциогенный фактор изменений ВРИ «для своих», например, в обход конкурентных процедур.
Разумеется, собственник земли и арендатор могут договориться об изменении ВРИ, однако такая договоренность не должна приводить к обходу положений земельного законодательства в части соблюдения публичного порядка предоставления участка.
Росреестр теперь прямо разъясняет, что закон запрещает арендатору участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, выбирать другой вид разрешенного использования, кроме прописанного в договоре. Ведомство подкрепляет эту позицию судебной практикой Верховного Суда РФ, включая Определение ВС РФ от 06.06.2023 №304-ЭС22-18932.
Единственное исключение — арендатор, который участвует в комплексном развитии территории. Для них правила другие, они могут беспрепятственно менять ВРИ в рамках проекта.
Таким образом, если вы арендуете публичную землю, ваш ВРИ «заморожен» на весь срок договора. Менять его можно только по соглашению сторон и с учетом норм о предоставлении земельных участков.
Как поменять ВРИ: Росреестр обозначил два пути
Выбор зависит от того, кто и почему меняет ВРИ.
Путь первый — по желанию собственника (самый распространенный). Если вы владеете участком и хотите выбрать новый основной вид из тех, что разрешены в вашей зоне (например, вместо «под индивидуальную застройку» взять «под малоэтажку»), то нужно подать заявление в Росреестр.
Это государственный кадастровый учет. Регистрация права при этом не требуется. Но придется заплатить госпошлину как за обычное изменение сведений об объекте недвижимости.
Путь второй — по решению государственного органа. Если ВРИ меняется не по вашей инициативе, а потому что вышли новые Правила землепользования и застройки или вышел акт органа власти, то вносить изменения будет сам Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
В этом случае заявление может подать даже не собственник (например, сосед, чьи права затронуты); госпошлина не платится.
При этом с 1 марта 2026 года перестала действовать старая норма, которая позволяла вносить в ЕГРН вид разрешенного использования для самого здания (дома, магазина). Теперь вид использования для здания должен автоматически соответствовать виду использования земельного участка, на котором оно стоит. Иная ситуация равносильна незаконному использованию здания.
Дачная амнистия 2.0
Это самый резонансный блок разъяснений для миллионов дачников. Закон №295-ФЗ ввел запрет на изменение вида разрешенного использования садовых и огородных участков. Нельзя просто взять и перевести «садовый» в «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).
Однако есть способ, который Росреестр подробно описал.
Чтобы садовые участки превратились в ИЖС (со всеми правами — пропиской, газом по соцнорме и т.д.), требуется соблюдение одновременно трех условий:
- Садоводческое товарищество (СНТ) было создано до 2019 года (до вступления в силу закона №217-ФЗ).
- Все земельные участки товарищества находятся в границах населенного пункта (а не в поле).
- На каждом участке уже стоит жилой дом (а не сарай или бытовка).
Только после этого общее собрание членов СНТ может принять два решения: изменить устав, превратив СНТ в ТСН или даже в ТСЖ (товарищество собственников жилья), и только после этого сменить вид разрешенного использования на «индивидуальное жилищное строительство».
Подводный камень, на который указывает Росреестр: заявление в Росреестр о смене ВРИ должны подать одновременно все собственники участков. Если есть «несогласный», придется идти в суд и доказывать, что его отказ блокирует права остальных. По сути, это может привести к новой волне корпоративных споров внутри СНТ.
Судьба участков после ликвидации СНТ
Четвертый раздел Письма Росреестра закрывает важный пробел. Часто СНТ фактически прекращает существование, исключается из ЕГРЮЛ, а люди остаются с участками. Что делать в таком случае — ведь председателя нет, а участки есть?
Росреестр дает четкий ответ: запрет на смену ВРИ для садовых участков действует только пока существует территория садоводства. Если товарищества нет — нет и территории.
Следовательно, собственники таких участков могут менять вид разрешенного использования в общем порядке, т.е. как обычные земли, без оглядки на «садовые» ограничения. Хотите строить дом и прописаться? Идите в администрацию, смотрите градостроительный регламент, меняйте ВРИ на ИЖС или под блокированную застройку.
Это особенно актуально для старых дачных поселков, юридическая личность которых фактически канула в лету еще в 1990-е.
Росреестр рассуждает логично: ликвидация юридического лица (ст. 61 ГК РФ) влечет прекращение товарищества. Если товарищества нет, то нет и «территории садоводства». Следовательно, запрет, установленный ч. 24 ст. 54 №217-ФЗ, на такие участки не распространяется.
Таким образом, если СНТ ликвидировано (исключено из ЕГРЮЛ), собственники земельных участков, ранее входивших в его состав, могут изменять ВРИ в общем порядке (через градостроительные регламенты ПЗЗ) без оглядки на ограничения садового законодательства. Это открывает «второе дыхание» для заброшенных или «спящих» поселков.
***
Письмо Росреестра от 15.04.2026 — достаточно важная попытка установления баланса между принципом «свободы выбора ВРИ» (ст. 14.4 ЗК РФ) и публичными ограничениями для аренды и садоводческих товариществ. Росреестр в своем письме расставил три жестких ограничителя и одну зону свободы, что, как думается, предопределит многие судебные споры.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№19 (1416) / 2026)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
