Новая обязанность застройщиков: законопроект
Застройщиков хотят заставить строить объекты социальной инфраструктуры одновременно с МКД в рамках комплексного развития территорий.
Сейчас градостроительное законодательство не обязывает застройщика осуществлять строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного развития территории. Но такая обязанность скоро может появиться — соответствующие поправки в Градостроительный кодекс оформлены в законопроект, который внесен в Госдуму (№ 690412-8). Его разработчики предлагают закрепить в кодексе запрет на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без актов приемки выполненных работ по строительству социальной инфраструктуры и выполнению обязательств, предусмотренных инвестиционным договором. Законопроект прокомментировал адвокат Илья Абрамов, советник INTELLECT.
Законопроект предлагает две новеллы:
- обусловить получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов (с учетом пояснительной записки речь в первую очередь идет о жилых домах) фактом выполнения строительных работ на объектах коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, в случае если данное строительство выполняется в рамках комплексного развития территории (далее – КРТ);
- ввести дополнительное полномочие у субъекта федерации в части согласования проекта решения о КРТ, в части своего рода контроля наличия в таком проекте мероприятий по обеспечению данной территории социальной инфраструктурой.
Проблематика, поднятая законопроектом, заключается в том, что действующее регулирование КРТ не содержит императивных норм, которые обязывали бы сопровождать введение в эксплуатацию новых квадратных метров жилья соответствующей социальной инфраструктурой. При этом любое регулирование данного аспекта требует тщательного анализа.
Если второе предложение еще можно объяснить необходимостью своевременного строительства социальной инфраструктуры на застраивающихся территориях (справедливости ради стоит отметить, что реализация КРТ невозможна без принятия проекта планировки территории, который и содержит в себе все параметры обеспеченности конкретной территории социальной инфраструктурой), то первая новелла вызывает большое количество вопросов.
Существующее сейчас регулирование КРТ не предопределяет, кто конкретно (застройщик или публичное образование) будет осуществлять строительство объектов социальной инфраструктуры, и в случае если такая обязанность лежит на публичном образовании, застройщик в этой ситуации фактически становится заложником действий органов власти.
Так, например, если местная администрация не выполняет возложенные на нее договором о КРТ обязанности по строительству детского сада, то застройщик, своевременно завершивший строительные работы по возведению МКД, не сможет ввести данный объект в эксплуатацию и передать гражданам обещанные квартиры.
Более того, сама идея вводить в эксплуатацию жилые дома только при наличии уже всей социальной инфраструктуры, на мой взгляд, требует серьезного обоснования, которого в тексте законопроекта не наблюдается.
Безусловно, социальная инфраструктура очень важна, но требование построить «все и сразу» выглядит несбалансированным, т.к. в реальности строительство детских садов, школ и больниц, как правило, разбивается во времени и соотносится с очередностью строительства МКД. Часто такая очередность может указываться в проекте планировки территории – например, когда с объектами первой очереди строится детский сад, с объектами второй очереди – школа, с объектами третьей очереди – поликлиника. При первом взгляде в таком порядке вещей не видится существенного дисбаланса.
Стоит также отметить, что вопрос о строительстве социальной инфраструктуры в рамках КРТ уже предлагается изменить в законопроекте № 664897-8, принятом в первом чтении. В рамках этих изменений, в частности, предлагается фиксировать в договоре о КРТ обязанности, так что шансы на принятие изменений в рамках комментируемого законопроекта выглядят не очень высокими.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№34 (1334) / 2024)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
