КС о снижении штрафов для застройщиков
Конституционный Суд не отменил новые правила для застройщиков, но лишил преимущества – возможности их применения задним числом.
Конституционный Суд РФ признал конституционным снижение штрафа для застройщиков с 50% до 5% за отказ удовлетворить требования дольщиков, однако ввел ограничение. В Постановлении КС РФ от 14.04.2026 №24-П указано, что новый размер санкции (5%) не имеет обратной силы и применяется исключительно к отказам, совершенным после 1 сентября 2024 года. Постановление прокомментировал Янис Шейпунас, советник юридической фирмы INTELLECT.
Как всё начиналось
В 2024 году законодатель тихо, но уверенно «срезал» штраф для застройщиков за отказ в удовлетворении требований дольщиков в добровольном порядке: с 50% до 5% от присуждённой суммы. Федеральный закон от 08.08.2024 №266-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2024 года, и часть судов восприняла это как сигнал к действию: в апелляции начали пересчитывать штрафы в пользу застройщиков по принципу «есть новая норма — применяем».
На практике ситуация была примерно такая: дольщик выиграл дело, получил решение со штрафом для застройщика в размере 50%, а после узнал, что апелляция «улучшила» это решение, но не в его пользу. Дольщики Струкалин и Хлебнов с таким положением дел не согласились — и обратились в Конституционный Суд.
Закон не телепортируется в прошлое
КС РФ в постановлении признал нормы конституционными, но объяснил, как их читать «по-человечески». Закон №266-ФЗ действует с 1 сентября 2024 года, и если застройщик отказал дольщику в выплате раньше, до вступления закона в силу, — штраф считается по старым правилам: 50%, без ретроспективных перерасчётов.
Критерий прост: смотри на дату отказа застройщика — момент, когда возникло само право на штраф. Если до 1 сентября 2024 года — применяй 50%. После — 5%. Правда, КС сразу предупредил: если кто-то вздумает эту дату «двигать» в удобную сторону, суды обязаны это замечать и пресекать, исключая возможные манипуляции.
Переходные положения: «все ДДУ» — не значит «все периоды»
Ст. 2 Закона №266-ФЗ предписывала применять ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 №214-ФЗ ко всем ДДУ, в том числе к заключённым до 1 сентября 2024 года. Именно эта фраза и стала источником проблемы: суды трактовали её как разрешение пересчитывать штрафы даже для уже возникших обязательств.
КС расставил знаки препинания. «Ко всем ДДУ» означает «ко всем ДДУ начиная с 01.09.2024», а не «ко всем нарушениям, когда бы они ни произошли». Распространение нового штрафного режима на период до этой даты — это и есть та самая недопустимая обратная сила. Норма конституционна, но только в таком прочтении.
Правительственный «потолок» неустойки: антикризисная мера с мандатом
С середины 2023 года по конец 2025-го неустойка по ДДУ считалась не по фактической ключевой ставке ЦБ, а по ставке, зафиксированной на 1 июля 2023 года — в условиях, когда ставка «улетела в космос», ограничение для дольщиков чувствительное.
КС выдал три самостоятельных аргумента:
- Правительство действовало на основании прямой делегации — п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона от 08.03.2022 №46-ФЗ прямо наделил его полномочием вводить особенности применения санкций по ДДУ в 2022-2025 годах.
- ВС РФ Решением от 25.06.2024 №АКПИ24-313 уже отказал в признании п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 недействующим — в том числе по иску самого Хлебнова.
- Мера была временной, целевой и продиктованной чрезвычайными обстоятельствами в экономике. Именно наличие законодательного мандата отделяет этот случай от произвольного вмешательства правительства в гражданские отношения. Без него всё могло бы сложиться иначе.
Что теперь?
Дела Струкалина и Хлебнова уходят на пересмотр. Вместе с ними шанс получают и другие дольщики, которым апелляция уже успела пересчитать штраф с 50% до 5% по нарушениям, возникшим до 1 сентября 2024 года. Постановление КС — весомый аргумент для такого заявления. Но сработает ли он в каждом конкретном случае — это уже совершенно другая история.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№15 (1412) / 2026)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
