Искусственный интеллект на службе ЕГРН
Цифровой регистратор: Росреестр предлагает вывести человека из контура учетно-регистрационных действий.
Внесенный Правительством РФ законопроект предполагает институциональный переход системы учета и регистрации недвижимости к качественно новой модели: от персонального усмотрения государственного регистратора к стандартизированным программным алгоритмам. Ключевая новелла — дополнение Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее — Закон №218-ФЗ) частью 1.1 статьи 29, легализующей осуществление государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав, их ограничений и обременений инструментами ФГИС ЕГРН без непосредственного участия регистратора. Законопроект изучил Дмитрий Абросимов, советник юридической фирмы INTELLECT.
«Красные линии» авторегистрации
Законодатель заложил в проект важный предохранительный механизм: автоматический режим категорически исключает регистрацию перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.
Действительно, в сделках по отчуждению объектов (купля-продажа, мена, дарение, отступное) риски порока воли сторон, недействительности оснований, совершения сделок под влиянием обмана или несанкционированного использования чужих электронных подписей остаются наиболее высокими. Допуск алгоритмов к лишению или передаче титула создал бы критические угрозы институту собственности.
В сферу действия ИИ-инструментов попадут преимущественно формализованные операции:
- первичный кадастровый учет и первичная регистрация прав застройщиков на созданные объекты на основании машиночитаемых разрешений на ввод и XML-схем;
- регистрация типовых ограничений и обременений (ипотека в силу закона, стандартная аренда);
- погашение записей об обременениях (например, снятие банковских залогов);
- внесение изменений в реестровые характеристики объекта в порядке межведомственного взаимодействия.
Алгоритмическая экспертиза и смещение фокуса ответственности
Согласно проекту, правовая экспертиза документов заменяется автоматизированной проверкой сведений средствами ФГИС ЕГРН, а удостоверение записей осуществляется не личной подписью регистратора, а усиленной квалифицированной электронной подписью непосредственно органа регистрации прав.
Эта конструкция серьезно меняет распределение ответственности: фактически исключается применение к конкретным исполнителям мер уголовной (ст. 285.3, 293 УК РФ) или дисциплинарной ответственности за ошибки. Деликтная ответственность за технические сбои, ошибки сопоставления пространственных данных или алгоритмические коллизии концентрируется на Росреестре и ППК «Роскадастр» в рамках компенсационных механизмов ст. 66–67 Закона №218-ФЗ и ст. 1069 ГК РФ. Подобный подход создает риск «обезличивания» контроля.
Однако главная угроза кроется в бланкетности регулирования: проект относит определение перечня автоматических случаев к компетенции «органа нормативно-правового регулирования». С точки зрения оперативного расширения сервисов это удобно, однако несет опасность подзаконного перевода в авторежим процедур, требующих содержательного толкования сложных сделок (непоименованных договоров, соглашений с отлагательными условиями или множественностью лиц). Профессиональному сообществу важно не допустить размывания стандартов.
Процессуальные тупики: точечные решения
Проект устраняет ряд застарелых практических проблем правоприменения:
- Преодоление пассивности сособственников (ч. 12 ст. 58): при признании права общей долевой собственности судом регистрация прав всех участников может производиться по заявлению любого из них, что ликвидирует блокировку оформления из-за уклонения одного лица.
- ГКУ на основании судебного акта (ч. 4 ст. 58): право на обращение с заявлением о кадастровом учете прямо закреплено за лицом, в пользу которого вынесено судебное решение.
- Корректировка ст. 36: отметка о запрете регистрации без личного участия собственника более не станет препятствием для исполнения судебных решений, требований судебных приставов-исполнителей и оформления наследственных прав.
- Роль ППК «Роскадастр» в ГИС ЖКХ: оператор наделяется полномочиями по подготовке и передаче сведений для учета жилищного фонда по договорам с собственниками и поставщиками информации (поправки в законы №448-ФЗ и №209-ФЗ).
Выводы
В целом законопроект переводит учетно-регистрационную сферу в режим цифрового сервиса по части «конвейерных» операций, что представляется закономерным. Для заявителей это означает необходимость тщательной машиночитаемой подготовки документов: алгоритм не способен к расширительному толкованию и при малейшей нестыковке сформирует отказ или приостановление. В то же время сохранение монополии регистратора-человека на сделки по отчуждению обеспечивает базовый контур правовой безопасности. Ключевой вопрос, который предстоит решить подзаконным актом, — четкое разграничение формализованных и требующих усмотрения процедур, чтобы автоматизация не подменила правовую экспертизу там, где она действительно необходима.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№31 (1428) / 2026)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
