А прокуратура точно с коррупцией борется?
О попытке прокуратуры защитить интересы публичных субъектов с помощью противоречащих закону фантазий.
Фабула спора, разыгравшегося в Волгограде, проста: коммерческая организация на льготных условиях получила в аренду земельный участок для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса, построила согласованный договором ФОК, ввела его в эксплуатацию и зарегистрировала право собственности на него. До этого момента, как представляется, у областных властей вообще никаких претензий к арендатору участка быть не могло: арендатор использовал участок ровно для того, для чего его и предоставили, а льготность условий была связана с тем, что объект предназначался для социальных целей. Но затем коммерческая организация выкупила земельный участок (очевидно, на основании ст. 39.20 ЗК РФ) и тут же перепродала здание вместе с землей под ним индивидуальному предпринимателю. Тот, в свою очередь, изменил разрешенное использование земельного участка и объекта, произвел реконструкцию и сдал в аренду дочерней структуре холдинга X5, разместившей там магазины.
Обидевшись (в принципе, не без оснований) на то, что вместо ФОКа в Волгограде теперь появился новый ТЦ, Облкомимущество Волгоградской области сначала решило взыскать с арендатора разницу между льготной арендной платой, которая была установлена их договором, и арендной платой, которая должна была бы взиматься, если бы договор был заключен не на льготных условиях. Кстати, будь договор заключен не публичным субъектом и приложи арендодатель достаточные усилия к формулировке его условий, иск мог бы быть обоснованным. Но, увы, публичные субъекты не могут произвольно формулировать условия договоров, да и юридическая конструкция для такой цели была выбрана неверно. Свой иск Облкомимущество проиграло – и проиграло совершенно по делу.
Однако, видимо не будучи готовыми отступиться, Волгоградской областные власти подключили к делу прокуратуру, которая не только возбудила уголовное дело, но и предъявила в АС Волгорадской области просто фантастичнейший иск, потребовав:
- признать ничтожным договор продажи земельного участка;
- признать самовольной постройкой здание, которое когда-то было ФОКом, а ныне является магазином;
- признать отсутствующими у предпринимателя права собственности на здание и земельный участок (какой диверсант рассказал прокурорским об иске о признании права отсутствующим, но при этом не разъяснил, когда он применяется?);
- применить последствия недействительности договора, обязав городскую администрацию вернуть деньги покупателю земельного участка и
- вернуть – безо всякой квалификации, что это за требование вообще, – земельный участок от нынешнего владельца Облкомимуществу.
Теперь, если все пойдет по закону, а суды, слава богу, пока что еще не особо впечатляются творческими находками региональных прокуратур, разгром ждет еще и заместителя прокурора Волгоградской области.
Пробежимся по требованиям по порядку.
1. Признать ничтожным договор продажи земельного участка.
А, собственно говоря, на каком основании? Здание ФОКа было построено ООО-арендатором в полном соответствии с условиями договора аренды, право собственности на него было зарегистрировано тоже в соответствии с договором и с законом. Ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания, расположенного на публичном земельном участке, по своему выбору арендовать или выкупить этот земельный участок. Ни под одно из исключений, когда выкуп невозможен, ситуация, насколько можно понять, не подпадает. А после выкупа – уж, извините, – никаких прав у экс-арендодателя определять дальнейшую судьбу здания и порядок пользования им больше нет. Единственные оставшиеся доступными ему инструменты находятся в области градостроительного регулирования – определения разрешенного использования здания и земли, но тут вроде бы никто никаких претензий не предъявляет.
2. Признать самовольной постройкой здание, которое когда-то было ФОКом, а ныне является магазином.
Причем требуют признать самовольной даже не реконструкцию здания в магазин, а само строительство здания, которое осуществлялось в соответствии с договором аренды и в полном соответствии с теми условиями, о нарушении которых сейчас заявляют областные власти. Им бы как-то определиться – хотят они ФОКа или нет? А если нет – то какие претензии к ответчикам?
3. Признать отсутствующими у предпринимателя права собственности на здание и земельный участок.
Как я уже сказал, требование о признании права отсутствующим предъявляется, только если нет других способов защиты. Даже если допустить правоту истца в первых двух требованиях, право собственности на земельный участок прекратится при применении последствий недействительности оспариваемого договора купли-продажи (об этом написано во втором абзаце того же самого пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ №10/22, в четвертом абзаце которого говорится о признании права отсутствующим), а зарегистрированное право собственности на здание станет отсутствующим по удовлетворении иска о признании постройки самовольной. Вот бы с кого пошлины-то взыскивать – с прокуратуры, причем желательно из личных карманов того, кто подписывает такие иски, – чтобы отбить желание заявлять ненужные требования.
4. Применить последствия недействительности договора, обязав городскую администрацию вернуть деньги покупателю земельного участка.
Это, наверное, единственное теоретически разумное требование (с некоторыми допущениями). Впрочем, даже здесь умудрились накосячить: может, конечно, предъявивший иск зампрокурора Волгоградской области (или, скорее, тот сотрудник прокуратуры, который непосредственно писал этот иск) не знает, но на невозможность односторонней реституции в отсутствие прямого указания закона суды указывали еще 28 лет назад – буквально сразу после введения в действие первой части ГК. В данном деле невозможность реституции второго предмета договора очевидна, поскольку он уже не находится во владении стороны договора, а потому появилось еще одно требование:
5. Вернуть земельный участок от нынешнего владельца Облкомимуществу.
Почему Облкомимуществу – при том, что нынешний владелец, ИП, с ним ни в каких отношениях не состоит? Более того, не оспорен договор о продаже здания и земельного участка между первым владельцем (ООО) и нынешним (ИП). И если все-таки прокурор догадается, что ему нужно в требовании №2 признавать самовольным не строительство, а реконструкцию ФОКа в магазин, чтобы иск был хоть сколько-нибудь осмысленным (хотя и все равно проигрышным), то право собственности ИП на купленное им у ООО здание ФОКа все равно останется, а значит – по той же ст. 39.20 ЗК – у него будет исключительное право требовать предоставления ему земельного участка в аренду или в собственность. Почему же тогда возвращать?
Как видим, исковые требования абсолютно неудовлетворимы. Причем даже если сделать некоторые допущения в пользу истца, они все равно сформулированы так, что их удовлетворение невозможно.
Если бы такой иск составил студент на моем спецкурсе по защите вещных прав... Двойку я бы ему не поставил, но долго и убедительно – так, чтобы он надолго запомнил, – объяснял бы ему всю глубину его падения в бездну неправоты и юридической безграмотности.
Однако сотрудникам прокуратуры этого не расскажешь – они же считают, что, надев голубой мундир, тут же приобщаются к источнику истинного знания о праве. Поправить их в этом могут разве что те, кто зачастую преисполняются такой же уверенности, надевши черную мантию. Могут, но не делают. Вряд ли по рассмотрении этого иска в прокуратуру прилетит частное определение суда за направление в суд таких бестолковых требований, а стоило бы. Может, это был бы намного более эффективный способ снижения бессмысленной нагрузки на суд.
Наконец, о коррупции. Помнится, представитель Генпрокуратуры во время заседания в КС РФ по делу о применении давности к искам об изъятии предположительно коррупционных доходов в лучших риторических (но не юридических) традициях пафосно заявлял, что деятельность прокуратуры направлена на борьбу с таким страшным злом, как коррупция. Тут тоже в пресс-службе прокуратуры заявляют, что борются с незаконным отчуждением публичного имущества, уголовное дело возбудили... Только там ли борются? Или, как в том анекдоте, ищут потерянное не там, где потеряли, а под фонарем – там же светлее?
Обиду Волгоградского Облкомимущества от того, что запланированный им ФОК вовсе не стал ФОКом, а очень быстро превратился в ТЦ, можно понять даже с бытовой точки зрения. И действительно, приобретение земельного участка под строительство чего-то общеполезного с последующим строительством этого общеполезного, регистрацией права собственности на него, выкупом земельного участка и перепрофилированием этого общеполезного под частнополезное или же и вовсе его сносом и строительством чего-то другого – это вполне себе распространенная на просторах России схема приобретения земли под строительство (обычно, правда, требующая слишком больших вложений, чтобы быть экономически выгодной).
Эта не совсем честная схема возможна из-за существования ст. 39.20 ЗК РФ (а в старой редакции – ст. 36). И вот здесь недостаточно грамотные сотрудники прокуратуры (кстати, «недостаточно грамотные» – это попытка их оправдать, т.к. альтернативой была бы характеристики типа «недобросовестные», «лицемерные» или же и вовсе «заинтересованные»... мы все еще о борьбе с коррупцией?) могли бы заявить, что они борются со злоупотреблениями и со схемами, порожденными этими неудачно сформулированными статьями.
Но нет. Сами эти статьи – так же, как и нормы об аренде публичных земельных участков, – сформулированы именно так, как они сформулированы, именно в целях борьбы с коррупцией. Потому что чем меньше у чиновника усмотрения – тем меньше для него возможности извлекать собственную выгоду в обход государственного интереса. Пытаясь бороться с ними, прокуратура не борется с коррупцией, а наоборот, пытается бороться со средствами против коррупции: это примерно как в попытке защитить жизнь пациента, лежащего на операционном столе, отбирать у хирурга скальпель – им вполне можно насмерть зарезать. Если же не лезть острым и страшным ножом в брюшную полость, то совсем не сильная, хотя и заметная (я знаю, о чем говорю) боль в правой подвздошной области очень скоро может привести к смерти. Поэтому нечего отбирать у хирургов скальпель и пытаться бороться с побочными эффектами действия в целом нужных и полезных статей закона (хоть ЗК РФ, хоть других – о защите добросовестных приобретателей или о давности).
Кстати, в нашем праве есть инструмент для того, чтобы запланированный властями социальный объект был построен частным лицом и эксплуатировался им в соответствии с изначальным планом. Только для этого Волгоградским областным властям – ведь это они составляли договор аренды – нужно было хорошо подумать и заключить правильный договор – концессионный. Кстати, закон о концессиях среди объектов, которые могут сооружаться в рамках концессии, как раз предусматривает «объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения». Впрочем, с моей личной точки зрения, как раз широкое усмотрение концедента в определении условий соглашения создает гораздо большие коррупционные риски.
В любом случае ответственность за использование публичными органами неудачной правовой конструкции не может возлагаться на их частных контрагентов. Уж если кто хочет бороться с коррупцией, то следует начинать с самих чиновников-коррупционеров. Или не получается? Может, это борцы с коррупцией плохо работают? А сейчас пытаются прикрывать свои провалы на основном направлении работы имитацией бурной деятельности?
P.S. Есть еще один вариант, при котором иск прокуратуры приобретет хоть какой-то смысл (хотя все равно останется бездарным и бестолковым): это выявление и доказывание прокуратурой изначального сговора сотрудников, причем не городской власти, продавшей земельный участок, а самого арендодателя (областного комитета) с частным лицом – с целью выведения имущества из публичной собственности. Тогда через п. 2 ст. 170 ГК можно многое реконструировать и такое реконструированное оспорить. Вот только верит ли кто-то в реальность этого?
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>