Власти лишат часть россиян земельных участков
Об изъятии неиспользуемых или используемых не по назначению земельных участков.
Жилищное право | №1 за 2022 год
Суды начали изымать землю у граждан, которые используют ее не по назначению. Например, если на участке, не предназначенном для строительства жилья, возводят дом. Число таких случаев стало увеличиваться, пишет URA.RU.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для журнала «Жилищное право»:
Комментирует Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, кандидат юридических наук:
Право собственности нередко характеризуют как наиболее полное господство над вещью, ius utendi et abutendi — право пользоваться своим имуществом и злоупотреблять им. В связи с этим собственник — до тех пор, пока он не вторгается в сферу прав других лиц, — свободен в использовании своего имущества и в том числе может его портить, уничтожать и т.п. Тем более собственник вправе воздерживаться от реализации своего права и не пользоваться своим имуществом вообще. Статья 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) прямо указывает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, а их отказ от осуществления принадлежащих им прав по общему правилу не влечет прекращения этих прав.
Однако от этого общего правила законом предусматриваются отступления. Они связаны с тем, что неиспользованием или ненадлежащим использованием своего имущества собственник затрагивает либо интересы других лиц, либо публичные интересы. В этих случаях возможно исключение ненадлежащего обращения собственника с его имуществом путем принудительного прекращения права собственности. При этом, поскольку имущество было приобретено собственником правомерно, не допускается изъятие такого имущества без предоставления какого-либо возмещения.
Частью 3 ст. 35 Конституции РФ устанавливаются два принципиальных требования к такого рода изъятию:
- во-первых, оно может производиться только в судебном порядке (очевидно, в тех случаях, когда собственник согласен с прекращением своего права, вопрос может быть разрешен и без судебной процедуры, но в отсутствие такого согласия изъятие возможно лишь по предшествующему решению суда, а последующий судебный контроль на такой случай считается недостаточной гарантией прав собственника);
- во-вторых, необходимо предварительное равноценное возмещение.
Существует не так уж много видов имущества, состояние которого законодатель считает настолько важным, что допускает возможность его изъятия у обращающегося с ним ненадлежащим образом собственника. К ним относятся:
- животные, жестокое обращение с которыми может привести к их принудительному выкупу в соответствии со ст. 241 ГК РФ,
- объекты культурного наследия, бесхозяйное содержание которых также влечет их принудительную продажу согласно ст. 240 ГК РФ,
- жилые помещения, используемые не по назначению, бесхозяйственно либо с нарушением прав соседей, могут быть изъяты в соответствии со ст. 293 ГК РФ.
8 декабря 2021 года Государственной Думой РФ принят законопроект, который вступит в силу 1 марта 2023 года, если будет одобрен Советом Федерации и Президентом РФ. Согласно этому документу, ст. 293 ГК РФ отменяется, однако кодекс дополняется новой статьей 287.7, предусматривающей возможность принудительного выкупа уже не только жилых помещений, но и любых других помещений, которые содержатся бесхозяйственно, используются не по назначению либо с систематическим нарушением прав соседей, а также машино-мест.
В этом же ряду особо защищаемых законом видов имущества, при ненадлежащем обращении с которым предусматривается возможность его принудительного возмездного изъятия, издавна находились и земельные участки. Выделяется два основания для такого изъятия:
- ненадлежащее использование земельного участка, в том числе возведение на нем самовольной постройки (ст. 285 ГК РФ),
- неиспользование земельного участка по его назначению (ст. 284 ГК РФ).
Таким образом, санкция предусматривается не только за активное нарушение (использование не по назначению), но и за бездействие (неиспользование по назначению). Активное нарушение представляется более серьезным; по этой причине по правилам ст. 285 ГК РФ может быть изъят земельный участок любой категории земель и любого целевого назначения, в то время как неиспользование по назначению приводит к изъятию только тех участков, которые предназначены для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства. В ст. 284 ГК РФ законодатель показывает, какие из видов использования земельных участков рассматриваются им как наиболее важные — настолько, что собственники побуждаются к такому использованию под угрозой изъятия участка и, очевидно, передачи его тому, кто будет использовать его в соответствии с назначением.
Если использование не по назначению — это факт, который нетрудно признать свершившимся, то неиспользование по назначению, чтобы стать основанием для изъятия, должно происходить в течение некоторого времени — закон должен дать собственнику какой-то период времени на то, чтобы он мог приступить к использованию. В настоящее время установлен трехлетний срок, по прошествии которого может быть поставлен вопрос об изъятии; в этот срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка из состава земель сельхозназначения, а также — уже для любых участков — то время, в течение которого использование его по назначению было невозможно вследствие стихийных бедствий или иных обстоятельств.
Назначение участков определяется категорией земель, на которых они расположены, а в границах населенных пунктов — также территориальной зоной, к которой они отнесены правилами землепользования, и видом разрешенного использования земельного участка, который избран собственником в соответствии с этими правилами. В связи с этим некоторую сложность для изъятия могут представлять собой участки, в отношении которых собственниками не избраны виды разрешенного использования, — тут будет затруднительно определить, используются ли такие участки по назначению или нет.
Порядок реализации изъятых в соответствии со ст. 284 и 285 ГК РФ земельных участков установлен Земельным кодексом РФ. Для прекращения права собственности на участок недостаточно вынесения судебного решения об этом и вступления его в силу. Это решение является лишь основанием для того, чтобы органы местного самоуправления в той местности, где находится участок, могли провести торги по продаже чужого для них земельного участка. Начальная цена таких торгов определяется в соответствии с оценкой, произведенной независимым оценщиком; при этом не предусматривается никакой связи с ранее установленной кадастровой стоимостью этого участка. Однако можно предполагать, что ссылка на кадастровую стоимость может быть использована, если между собственником и органом местного самоуправления возникнет спор об оценке и, соответственно, начальной цене торгов. В том случае если по назначенной цене желающих приобрести земельный участок не найдется, будут проведены повторные торги со снижением начальной цены на 20%. Вырученная по итогам торгов сумма подлежит передаче прежнему собственнику за вычетом расходов на проведение торгов.
Если на земельном участке находится самовольная постройка, то расходы по ее сносу возлагаются на нового собственника земельного участка — они должны быть вычтены из начальной цены при проведении торгов. При выявлении использования самовольной постройки новым собственником договор купли-продажи с ним расторгается, а земельный участок изымается у покупателя в муниципальную собственность без возмещения. Если же расходы на снос постройки, а также на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, то начальная цена его продажи устанавливается в размере 1 рубля.
Пунктами 10 и 12 статьи 54.1 Земельного кодекса РФ, посвященной порядку отчуждения земельных участков в таких случаях, установлено весьма сомнительное с конституционно-правовой точки зрения правило. Оно позволяет изымать участок в муниципальную собственность без какого бы то ни было возмещения в одном из двух случаев:
- если нет желающих приобрести земельный участок с самовольной постройкой за 1 рубль либо
- если многократные повторные торги не состоялись и сумма затрат на их подготовку и проведение превысила начальную цену земельного участка.
Здесь, как представляется, возможны злоупотребления со стороны местных администраций — и именно в этой части можно ожидать, что рано или поздно спор окажется на рассмотрении Конституционного суда РФ.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
_80_80.jpg)
