Этаж раздора
ПЗСП судится с бывшим владельцем участка на ул. Кронштадтской в Перми.
27.05.2025 | КоммерсантЪ | Евгения Ахмедова
Земля под строящимся ЖК «Три девятых» одного из крупнейших пермских застройщиков — ПЗСП стала предметом судебного спора. Девелопер обратился в суд с требованием обязать продавца участка Александра Самсонова заключить допсоглашение к договору. По его условиям, он должен был получить более 2 тыс. кв. м коммерческих площадей в построенных домах. В проект одного из объектов были внесены изменения, господину Самсонову предложили помещения в цокольном этаже, но он отказался.
АО «ПЗСП» обратилось в Дзержинский районный суд Перми с иском к физическому лицу Александру Самсонову. Заявление зарегистрировано в суде 20 мая в категории «прочие исковые дела», иных деталей спора не раскрывается. По данным «Ъ-Прикамье», требования ПЗСП касаются участка по ул. Кронштадтской, 39, где компания возводит ЖК «Три девятых».
Как пояснили в ПЗСП, предприятие выкупило данный участок у Александра Самсонова. Стороны подписали многосоставный комплексный договор, согласно которому застройщик, помимо финансовых средств, обязался передать продавцу будущие коммерческие помещения на первых этажах в домах по ул. Кронштадтской, 39 и ул. Горького, 10. В общей сложности речь идет о 2 тыс. кв. м, из которых 730 кв. м — помещения в доме на ул. Горького. Однако из-за сложного рельефа проектная документация для возведения дома на ул. Горького изменилась. Первый этаж здания, предназначенный для размещения коммерческих объектов, стал цокольным. ПЗСП предложил передать Александру Самсонову помещения на цокольном этаже, с чем ответчик не согласился.
В ПЗСП уточнили, что дом спроектирован по требованиям, установленным инспекцией по охране объектов культурного наследия. Вход в него и окна цокольного этажа по направлению к Каме расположены на уровне земли — в соответствии с изначальным договором. ПЗСП просит суд обязать ответчика подписать дополнительное соглашение с учетом возникших обстоятельств. «Наша основная цель — выполнение обязательств перед партнером и участниками долевого строительства. Мы прилагаем все усилия для того, чтобы найти оптимальное решение для всех сторон», — обратили внимание в ПЗСП.
Связаться с Александром Самсоновым по известным «Ъ-Прикамье» номерам не удалось. По данным kartoteka.ru, господин Самсонов вместе с Татьяной Беловой владеет строительным ООО «Портал». Раньше он также контролировал строительное ООО «СДМ», ООО «МЧС Траст», зарегистрированное по ул. Кронштадтской, 39 (сейчас учредитель обоих ООО — Ирина Некрасова, бывшая Самсонова). Кроме того, господин Самсонов возглавлял уже ликвидированные ООО «Габионы Прикамья» (подготовка стройплощадки) и ООО «ДО «Хутор Русское поле» (предоставление мест для временного проживания).
Напомним, в 2022 году ПЗСП купил в микрорайоне Данилиха по ул. Кронштадтской, 39 территорию в 2,1 га, занятую «Китайским рынком». Землю приобрели у структур Льва Кима (скончался в конце 2022 года) и организаций, владеющих соседним участком «кранового хозяйства» (там находились компании «Главкран» и СДМ). Разрешение на возведение ЖК «Три девятых» ПЗСП получил в октябре 2024 года. Общая жилая площадь объекта составит 49,6 тыс. кв. м, первая очередь вводится в эксплуатацию во втором квартале 2027 года, а целиком ЖК необходимо ввести до конца первого квартала 2028 года. Дом по ул. Горького, 10 относится к бизнес-классу, его строят с конца 2024 года, а сдадут в IV квартале 2027-го.
По мнению судебного эксперта группы Veta Александра Терентьева, для Александра Самсонова риски связаны с потенциальной необходимостью принять коммерческие помещения вместо первого на цокольном этаже, что может существенно снизить их коммерческую привлекательность. «Цокольный этаж является сложным инженерным сооружением и часто получается некомфортным с точки зрения эксплуатации», — рассуждает господин Терентьев. Наиболее вероятным исходом представляется частичное удовлетворение требований истца с одновременным определением компенсации для ответчика. Суд может обязать господина Самсонова принять помещения в цокольном этаже, но с корректировкой финансовых условий договора или предоставлением дополнительных гарантий по их коммерческому использованию. Такой подход соответствует принципу справедливого распределения рисков между сторонами сложного строительного проекта, считает эксперт.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для газеты «КоммерсантЪ»:
Комментарий партнера юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», кандидат юридических наук Александра Латыева:
— Конечно, не видя договора, практически невозможно что бы то ни было обсуждать содержательно. Судя по описанию, между ПЗСП и А.Самсоновым был заключен некий меноподобный договор, по которому Самсонов передал земельные участки в собственность ПЗСП, а то, в свою очередь, обязалось передать ему в собственность часть помещений в построенных объектах. Очень вероятно, что для надлежащего оформления приобретения Самсоновым будущих помещений между ним и ПЗСП были заключены или должны быть заключены договоры об участии в долевом строительстве этих объектов. Таким образом, теоретически можно представить три ситуации, в которых могут находиться стороны, спорящие о соответствии планируемых к передаче объектов условиям их первоначального договора:
(1) они еще не завершили сделку заключением договоров об участии в долевом строительстве,
(2) уже заключены договоры, но ПЗСП хотело бы их изменить,
(3) речь идет уже о споре на этапе приемки результата строительства (это наименее вероятная ситуация, т.к. ни Горького, 10, ни Кронштадтская, 39 еще не построены).
Третья ситуация наименее вероятна не только потому, что объекты еще не достроены, но и потому, что в ней, в соответствии с условиями Закона о долевом строительстве, застройщику и не требуется подавать в суд, если дольщик не принимает объект: он может составить односторонний акт, а дольщику, если он не согласен, останется оспаривать его.
Вторая ситуация, судя по описанию, уже возможна. Если договор ДДУ заключен в отношении объекта, поименованного как помещения на первом этаже, то заставить дольщика принять помещения на цокольном этаже будет практически невозможно.
Наконец, первый — наиболее вероятный — вариант, что еще никакого договора в отношении объектов на Горького, 10 не заключено, а есть только некоторые предварительные договоренности в исходном договоре. И сейчас обсуждается, соответствует им предложенный ПЗСП объект или нет. Здесь главное — как сформулированы условия договора и можно ли из них сделать вывод о том, что переданы должны быть именно те помещения, которые названы цокольными на Горького, 10, или же такой вывод сделать невозможно. Для ответа на этот вопрос нужно исследовать и условия договора, и все обстоятельства совершения сделки, сопутствовавшие ей переговоры и т.п.
В любом случае, как бы ни решился спор о том, какие именно помещения подлежат передаче Самсонову, почти невозможно представить себе ситуацию, при которой это привело бы к возврату ему права собственности на земельный участок по Кронштадтской, 39. В наших судах, конечно, возможно всё, но представить, чтобы суд решился фактически остановить стройку целого жилого комплекса, очень сложно.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
