24 февраля 2021

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Дачное счастье

Как перестроить частный дом без последствий.

24.02.2021 | РИА Недвижимость

Пандемия коронавируса заставила многих дачников пересмотреть свое отношение к загородной фазенде, которая из места, куда можно вырваться на выходных и поковыряться в грядках, превратилась в настоящее жилье 24/7. Многие наверняка задумываются о том, как улучшить свой дом, пристроив к нему дополнительные метры. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить читателям о нюансах реконструкции загородного жилья, чтобы им потом не пришлось разгребать неприятные последствия.

Когда документов нет

Для начала напомним, что понятия "пристройка" в законодательстве не существует, любое изменение параметров объекта недвижимости является реконструкцией объекта капитального строительства.

Насколько безболезненно пройдет процесс этой реконструкции или дополнительного строительства на вашем участке, напрямую зависит от того, был ли оформлен дом с землей и имеются ли в наличии все документы.

Для тех, у кого документы были утеряны, или же участок достался по наследству с построенным, но неоформленным домом, до 2026 года действует "дачная амнистия", которая в упрощенном порядке позволяет оформить права на объекты недвижимости.

При этом в процедуре есть свои правила и оговорки. Основные нормы об упрощенном порядке оформления права собственности касаются жилых и садовых домов, расположенных на садовых земельных участках, участках для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Таким образом, одно из главных условий "амнистии" – наличие документов на земельный участок, причем он должен быть отмежеван, то есть должны быть точно определены его границы, рассказывает член ассоциации юристов России Ольга Турунина.

Нередко приходится восстанавливать правоустанавливающие документы на участок и дом, которые не были зарегистрированы в Росреестре или в бюро технической инвентаризации (БТИ), поясняет руководитель подразделения в сфере согласования недвижимости компании Gorod Сергей Бондарь и перечисляет варианты восстановления того или иного вида документов:

Наследство. Свидетельство о праве на наследство позволяет пользоваться имуществом и без обращения в Росреестр, а в случае утери документа нужно обратиться к нотариусу, который выписал свидетельство.
Приватизация. Договоры приватизации, заключенные в 90-е годы с местной администрацией, не требовали регистрации права собственности в Росреестре, достаточно было штампа о регистрации в БТИ. При утере данного документа можно обратиться в департамент муниципальной собственности или в БТИ. Как правило, сведения о приватизации 90-х годов давно находятся в архиве, поэтому после обращения владельца, вероятно, направят в городской архив.
Безвозмездное пользование. Свидетельство о праве безвозмездного пользования земельным участком выдавалось администрацией сельского поселения. Для восстановления документа нужно обращаться в сельскую администрацию, которая хранит второй его экземпляр. Вероятнее всего, оттуда владельца участка направят в районный архив.
Покупка. Договор купли-продажи, заключенный до 1998 года и удостоверенный нотариусом можно восстановить, обратившись в нотариальную контору.

В свою очередь Ольга Турунина обращает внимание на такой документ, как "Садовая книжка", на основании которого многие собственники или их наследники пользуются землей и домом. Ее тоже может быть достаточно для надлежащего оформления прав, хотя, конечно, процедура может быть осложнена многими факторами. Например, часто возникают споры с соседями относительно границ земельных участков.

При возникновении сложностей может понадобиться процедура судебного признания права на объект. Но достаточный объем доказательств и профессиональное представительство способствует положительному разрешению вопроса, отмечает собеседница агентства.

"Если восстановить документы административным путем не удастся, то заявителю придется обращаться в суд. Выданное судебное решение и будет правоустанавливающим документом, на основании которого можно зарегистрировать право собственности", – добавляет Сергей Бондарь.

Наш комментарий:

Дарья Скудная, INTELLECT, специально для РИА Недвижимость:

Для оформления самого дома по "дачной амнистии" владельцу объекта потребуется составить декларацию об объекте и обратиться к кадастровому инженеру.

Скудная Дарья Владимировна

Для оформления самого дома по "дачной амнистии" владельцу объекта потребуется составить декларацию об объекте и обратиться к кадастровому инженеру, который осмотрит участок, произведет необходимые замеры всех объектов, подлежащих регистрации, составит технический план. После со всем этим необходимо обратиться в МФЦ, поясняет ведущий юрист INTELLECT Дарья Скудная.

После того, как процесс оформления прав на участок и дом по "дачной амнистии" будет полностью завершен, можно приступать к реконструкции объекта.

При этом эксперты отмечают, что если вы уверены, что "дачная амнистия" пройдет у вас без труда, то допустимо достраивать или перестраивать объект, приступив к процессу узаконивания уже после завершения его реконструкции, так сказать, постфактум.

Но в таких случаях существует вероятность отказа администрацией, предупреждает Дарья Скудная. Тогда вам придется обращаться в суд и приводить веские обоснования на предмет того, почему вы не уведомили администрацию заранее, а также рассказать о целях строительства и его параметрах, поясняет она.

Когда документы есть

Наличие документов нужно в первую очередь самому домовладельцу, так как зарегистрированный дом можно перевести в жилье и прописаться в нем. Кроме того, для проведения газа к дому нужна копия права собственности на объект капитального строительства. Также незарегистрированный объект нельзя продать, подарить или передать по наследству, обращает внимание министр имущественных отношений Подмосковья Наталья Адигамова.

Если же у вас с документами все в порядке, то вам необходимо написать заявление о планируемом (или произведенном) строительстве в администрацию вашего района или СНТ, которое можно подать через МФЦ, приложив имеющийся технический план здания, а также проект его реконструкции, который заказывается в проектной организации, объясняет адвокат по Свердловской области Андрей Саунин.

В принципе реконструкцию дома можно сделать и без проекта, правда в дальнейшем нужно будет заново оформлять технический и кадастровые паспорта на дом, и наконец, новое свидетельство. Однако адвокат делать так все-таки не рекомендует.

Андрей Саунин также напоминает, что если планируется долевое использование дома, то нужно в комплект документов приложить и соглашение о долях, которое составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. В противном случае дом зарегистрируют на одного человека. Кстати, то же правило действует и в случае оформления дома по "дачной амнистии".

В свою очередь Сергей Бондарь предупреждает, что администрация может отправить собственника и в другие инстанции, такие как Росавиация (когда дом расположен в зоне 30 километров от аэропорта) или службу газа, если этого потребуют обстоятельства.

"После получения указанных выше документов, администрация проводит проверку объекта на соответствие тем же градостроительным нормам и СНИПам. Если все требования соблюдены, то данные в Росреестр передаются уже представителями администрации. Вносятся изменения в ЕГРН. Общая продолжительность процесса занимает до трех месяцев, в зависимости от загруженности ведомств", – объясняет нюансы процедуры Ольга Турунина.

Наказание за неоформленную пристройку

Реконструкция загородного дома без какого-либо оформления чревата последствиями. Эксперты предупреждают, что если вы провели работы, но не уведомили об этом соответствующие инстанции, то в дальнейшем это может вам вылиться в ненужные хлопоты, а то и вовсе обернуться штрафными санкциями.

Основная цель легализации пристроек и новых строений на территории дачных участков – вовлечение земель в налоговый оборот. Поэтому, как рассказали пресс-службе министерства имущественных отношений Подмосковья, различные регионы прибегают к проверке с воздуха с помощью дронов или с помощью аэрофотосъемки, после чего данные накладываются на базы Росреестра и выявляются незарегистрированные объекты.

По словам Натальи Адигамовой, многие люди введены в заблуждение, что откладывание регистрации недвижимости существенно экономит семейный бюджет.

"Средний налог на имущество по Московской области в год составляет 3 тысячи рублей, а вот судебные издержки на предмет того, что ваш дом или пристройка не являются самостроем, могут вылиться в куда большую сумму", – говорит министр.

В случае если пристройка не узаконена, то собственнику может грозить штраф в размере трех тысяч рублей. Гораздо хуже, если будут нарушены границы участка, в таком случае владельца могут обязать исправить ситуацию вплоть до сноса объекта недвижимости. Кроме того, у собственника могут возникнуть проблемы при продаже неузаконенного дома, предупреждает Сергей Бондарь.

Еще одним "наказанием" в виде потери времени и нервов может стать хождение по судам при разделе имущества между супругами в случае развода. Так, если вы произвели реконструкцию до брака и не зарегистрировали ее вовремя, а сделали это уже после того, как вступили в брак, то к разделу будет полежать весь дом без вычета уже имеющегося до брака имущества, отмечает Андрей Саунин.

Кроме того, неоформленная пристройка может выйти боком в тех или иных разногласиях с "бдительными" соседями, которые могут обратиться в ту же налоговую или напрямую в суд с иском о сносе, только лишь потому, что ваша "инновация" мешает расти овощам на их грядках, поясняет Дарья Скудная.

"Нередки иски о сносе второго этажа, мансарды, когда жалобы мотивируются нарушением норм инсоляции. Также соседи могут "натравить" газовую службу на предмет врезки или подведения газопровода. Активно жалуются и в пожарную службу на предмет проверок правильности проведения проводки, даже если у вас все правильно, то визит различных ведомств может просто отнять время", – рассказывает Дарья Скудная, еще раз подчеркнув, что любые работы на участке лучше вести по правилам и не откладывать оформление в долгий ящик.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости, строительство