Устаревшая оценка в банкротстве недопустима
Суд округа обязал установить актуальную рыночную стоимость при продаже активов банкрота.
15.12.2025 | PROбанкротство
Финансовый управляющий Елены Коломенской включил в конкурсную массу 1/2 доли в праве на домовладение в г. Пущино, квартиры в г. Пущино и 1/3 доли в квартире в г. Пущино. Банк-кредитор (АО «НК Банк») и должница обжаловали в кассации утверждение положения о продаже имущества должника. Банк потребовал включить в конкурсную массу все домовладение целиком и 1/2 квартиры в Москве, а должница возражала против включения домовладения по оценке 2020 г. Окружной суд согласился с нижестоящими судами в части невключения доли бывшего супруга Коломенской в московской квартире, так как она является для него единственным жильем. При этом кассация отменила судебные акты в части утверждения цены продажи домовладения в Пущино по оценке 2020 г. и направила спор на новое рассмотрение для актуализации цены (дело №А40-249014/19).
Фабула
В отношении Елены Коломенской в 2019 г. была введена процедура реализации имущества. Финансовый управляющий подготовил положение о продаже: 1/2 доли в праве на домовладение в г. Пущино Московской области (земельный участок и жилой дом с постройками), квартиры в г. Пущино и 1/3 доли в квартире в г. Пущино.
АО «НК Банк» как кредитор возразило против положения, требуя включить в продажу все домовладение в Пущино целиком, а также 1/2 доли Коломенской в квартире в г. Москве.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, утвердил положение о продаже в редакции финуправляющего. АО «НК Банк» и Коломенская обратились в Арбитражный суд Московского округа.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции утвердил положение о продаже в редакции финуправляющего, включив все домовладение в Пущино по начальной цене 43,9 млн рублей, определенной оценкой в сентябре 2020 г. При этом суд отказался включать долю бывшего супруга Коломенской в квартире в Москве, сославшись на то, что ранее суды уже исключили эту квартиру из конкурсной массы как единственное жилье должника и ее семьи.
Апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции. Суды исходили из ранее принятых судебных актов об исключении московской квартиры из конкурсной массы, ее статуса единственного жилья и перехода этого статуса на долю бывшего супруга. Это же послужило основанием для включения доли экс-супруга в домовладении в Пущино в положение о продаже.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Московского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций в части невключения доли бывшего супруга должника в праве на квартиру в Москве в положение о продаже. Эта квартира является для экс-супруга единственным жильем, а ранее суды уже исключали ее из конкурсной массы, руководствуясь интересами должника и членов его семьи, и соблюдая баланс интересов сторон.
Кассация также согласилась с необходимостью продажи домовладения в Пущино (дома и участка) целиком. Однако суд округа обратил внимание, что начальная цена в 43,9 млн рублей основана на оценке, проведенной практически 5 лет назад в сентябре 2020 г. Должник указывала, что такой подход ведет к занижению стоимости и потенциальной выручки от продажи имущества, снижая уровень удовлетворения требований кредиторов.
Актуальная рыночная стоимость домовладения судами не устанавливалась, в связи с чем указанная в положении цена является явно заниженной. В такой ситуации проведение торгов не позволило бы установить реальную рыночную стоимость. Реализация объекта целиком и определение его актуальной цены обусловлены интересом в консолидации права собственности, а также обеспечением баланса интересов конкурсной массы и долевого собственника.
Это позволяет, с одной стороны, сохранить инвестиционную привлекательность актива как единого объекта и продать его по максимальной цене, а с другой — предоставить супругу преимущественное право покупки или возможность получения наибольшей выручки за его долю. До торгов необходимо предложить долевым собственникам реализовать преимущественное право покупки по начальной цене первых торгов.
Итог
Арбитражный суд Московского округа частично отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил на новое рассмотрение спор в части утверждения начальной цены продажи домовладения должника в Пущино Московской области.
Наш комментарий:
Светлана Лебедева, INTELLECT, специально для портала PROбанкротство:
Комментарий Светланы Лебедевой, партнера, руководителя группы практик «Банкротство и корпоративное право» юридической фирмы INTELLECT:
— В соответствии с требованиями Закона о банкротстве финансовый управляющий должен проводить инвентаризацию и оценку имущества должника, после чего предлагать на утверждение положение о его реализации.
Начальная цена продажи имущества в деле о банкротстве должна отражать его текущую рыночную стоимость. Это напрямую связано с целью процедуры банкротства — максимальным удовлетворением требований кредиторов.
В рассматриваемом кейсе управляющий не оспаривал факт использования оценки, проведенной пять лет назад, при определении начальной продажной цены имущества должника. Вопрос, почему он не озадачился оценкой рыночной стоимости на текущую дату, остается открытым.
Арбитражный суд Московского округа справедливо указал на недопустимость
использования устаревшей оценки при определении начальной цены продажи недвижимости. Объекты недвижимости — то имущество, которое с течением времени может существенно возрасти в цене, что приведет к большему удовлетворению требований кредиторов. Возможна и обратная ситуация – снижение цены (в зависимости от состояния объекта недвижимости).
Подход кассационной инстанции соответствует принципам достоверности, справедливости и максимального удовлетворения требований кредиторов, закрепленным в Законе о банкротстве.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
