Приобретение по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ
Некоторые нюансы судебной практики.
В комментарии к материалу Сергея Макарова «Простая, но проблематичная статья 250 ГК РФ» адвокат Илья Абрамов, советник юридической фирмы INTELLECT, соглашается с мнением о том, что практическая реализация требований указанной нормы порой вызывает значительные затруднения, связанные с многообразием реальных жизненных ситуаций. А потому, присоединяясь к позиции коллеги, автор приводит несколько примеров, расширяющих обозначенную тему.
Как видно из текста абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ, основные сложности возникают с трактовкой сочетания «не приобретут». Какие действия должны и могут считаться приобретением по смыслу этой нормы? Направление ответного предложения, в том числе по заключению договора на иных условиях и, как вариант, просьба о рассрочке платежа? Заключение договора купли-продажи? Или достаточно извещения о месте и времени для согласования условий договора?
К вышеуказанному многообразию возможных вариантов поведения добавляется фактор злоупотреблений с обеих сторон, уже упомянутый автором в статье.
Сделка «под прикрытием»
Хотелось бы отметить, что кроме приведенного автором примера с дарением, прикрывающим реальную сделку купли-продажи, в практике встречается и усложненный вариант: предварительное дарение незначительной доли и последующее заключение купли-продажи оставшейся части доли, но уже по рыночной цене. При этом формально игнорируются нормы ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, так как они распространяются только на случаи возмездного отчуждения сособственником своей доли постороннему лицу.
Здесь стоит подчеркнуть именно формальный характер подобных действий, так как применение упомянутой конструкции (дарение плюс купля-продажа) исключительно с целью обхода правил ст. 250 ГК РФ является ничем иным как притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), которая прикрывает реальную единую сделку продажи доли. Как правило, в данном случае фигурирует дарение крайне незначительной части доли (например, 1/100), а через короткий промежуток времени – продажа оставшейся части уже участнику общей долевой собственности.
Вышеуказанные фактические обстоятельства могут свидетельствовать именно о притворном характере совершенных сделок.
По вопросу притворных сделок существуют и разъяснения Верховного Суда РФ. Так, в п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №25) указано, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
В п. 88 Постановления Пленума №25 раскрывается как раз вышеупомянутая схема, когда совершение одной сделки может быть оформлено двумя и более сделками. В таком случае суд может квалифицировать все указанные сделки как единую притворную сделку.
Данные позиции ВС РФ в равной степени применимы и для попыток обойти преимущественное право покупки доли в объекте недвижимости сособственника, когда суды квалифицируют формальные сделки дарения и купли-продажи как единую сделку купли-продажи, совершенную с нарушением преимущественного права долевого сособственника (Определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2020 г. по делу №8Г-9024/2020, Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021 г. по делу №8Г-10255/2021).
Что свидетельствует о серьезности намерений
Другой аспект, который хотелось бы осветить, касается критерия, который применяется судами для ответа на вопрос: какие действия и условия со стороны покупателя-участника долевой собственности свидетельствуют о его намерении приобрести долю в ответ на поступившее предложение о покупке?
Одним из самых очевидных критериев является наличие у покупателя финансовой возможности приобрести предлагаемую продавцом долю в общей собственности.
По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом только в том случае, когда участник долевой собственности (истец) не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество по той же цене, по которой доля была реализована постороннему лицу, не являвшемуся участником долевой собственности, и более того, на момент продажи имущества постороннему лицу имел на руках денежную сумму, указанную в договоре (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021 г. по делу №8Г-10255/2021).
Именно такая позиция часто приводится в судебных актах, когда суды анализируют действия потенциального покупателя, изъявившего желание приобрести долю в праве общей долевой собственности.
«Корни» этого критерия можно найти в п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», который предписывает истцу (долевому сособственнику, требующему перевода прав и обязанностей покупателя на себя) обязательное внесение на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ сумму, эквивалентную сумме, уже уплаченной покупателем за спорную долю в объекте недвижимости.
Суды часто отказывают в удовлетворении исковых заявлений потенциальных покупателей по вышеуказанному критерию.
Так, например, направление встречного предложения о покупке доли с приложением проекта договора, предусматривающего рассрочку платежа на восемь лет, было признано судом фактическим уклонением от приобретения доли – с учетом того, что при рассмотрении спора истец не внес требуемую сумму на счет Судебного департамента, т.е. не доказал свою платежеспособность (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2020 г. по делу №33-5967/2020).
Однако стоит отметить, что далеко не любые изменения в тексте договора, которые предлагает сделать сособственник, выразивший желание приобрести долю, судами воспринимаются критически. Очевидно, что в вышеприведенном деле рассрочка платежа на восемь лет явно не соответствовала тому встречному предоставлению, которое намеревался получить продавец.
В другом же деле, напротив, направление встречного проекта договора с согласием на приобретение доли суд оценил как действие, направленное на реализацию преимущественного права, и иск о переводе прав и обязанностей был удовлетворен (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. по делу №8Г-2051/2019). Дьявол, как известно, кроется в деталях: в этом случае суд посчитал, что изменения, которые со своей стороны предлагал потенциальный покупатель, не касались существенных условий договора, а значит, являлись доказательством попытки реализации преимущественного права покупки.
Таким образом, самые разные фактические обстоятельства могут быть признаны доказательствами совершения действий по приобретению доли, но во всех случаях суды проверяют платежеспособность потенциального покупателя, заявляющего соответствующие требования.
Источник: «Адвокатская газета» (№10 (363) / 2022)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
