*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Может ли должник остаться без жилья?
Министерством юстиции России опубликован законопроект, позволяющий продать единственное жилье должника, чтобы погасить долг.
Селезнёв Константин Андреевич
Имущественный иммунитет, установленный Гражданским процессуальным кодексом в отношении единственного жилья, долгие годы был спасительным оазисом для должников и проблемой для взыскателей. В 2012 году Конституционный суд РФ, казалось бы, поставил точку в споре о том, законна ли эта норма: суд указал, что статья 446 ГПК РФ соответствует Конституции, однако необходимо скорректировать закон, поскольку безусловный имущественный иммунитет нарушает права взыскателя.
И вот более четырех лет спустя Минюст опубликовал законопроект, предполагающий внесение изменений в Гражданский процессуальный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве». Согласно документу, оба закона будут дополнены новыми статьями, регламентирующими порядок и условия обращения взыскания на единственное жилье.
Суть законопроекта такова: если у должника нет имущества и доходов, с помощью которых можно погасить долг, то его единственное жилье сначала предложат приобрести взыскателю, а в случае отказа взыскателя помещение выставят на публичные торги. Часть вырученных от продажи средств пойдет на оплату долга, а другая часть – на приобретение более скромного жилья для должника и его семьи (если таковая имеется).
Условия обращения взыскания на единственное жилье
Обращение взыскания станет возможным, если единственное жилье должника одновременно соответствует двум условиям:
1. Площадь жилья превышает двукратную норму предоставления площади жилого помещения.
Под нормой предоставления площади жилого помещения понимается определенное количество квадратных метров жилой площади, достаточное для проживания одного человека. Норма устанавливается органами местного самоуправления и варьируется в пределах от 14 кв.м. до 18 кв.м. на каждого жильца. Например, в Москве эта норма составляет 18 кв.м. на человека, в Екатеринбурге – 16 кв.м.
Давайте посчитаем, в каком случае московская семья из двух человек попадает в зону риска в контексте нового законопроекта. Норма жилой площади на двух человек в Москве – 36 кв.м., двукратная норма – 72 кв.м. Таким образом, жилье гипотетического должника, площадь которого превышает 72 кв.м., может оказаться на торгах. Однако это возможно, только если соблюдено и второе условие – рыночная стоимость.
2. Рыночная стоимость должна превышать двукратную стоимость жилья, по размеру соответствующего норме предоставления площади жилого помещения. В расчет в данном случае принимается стоимость, определенная с учетом среднего удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории кадастрового квартала.
Чрезвычайно громоздкая терминология подразумевает, что на ограниченном участке местности жилье имеет усредненную цену, которая определяется в зависимости от кадастровой стоимости всех объектов такого типа на этой территории. Авторы законопроекта указали, что рыночная стоимость жилья должника должна, как минимум, в два раза превысить стоимость помещения, которая полагается ему с учетом действующих нормативов.
Представим и эту ситуацию на примере московской семьи из двух человек. Двукратная норма жилого помещения для двух человек в Москве – 72 кв.м. Предположим, что средний удельный показатель кадастровой стоимости жилого помещения в районе нахождения квартиры, составляет 100 000 рублей за 1 квадратный метр. Соответственно, общая стоимость с учетом среднего удельного показателя составит 7 200 000 рублей, а рыночная стоимость должна превысить эту сумму в два раза. Только в этом случае обращение взыскания на единственное жилье станет возможным.
Определяющим при расчете является так называемый «кадастровый квартал»: именно в отношении кадастрового квартала устанавливается средний удельный показатель. В кадастровый квартал может входить как городской микрорайон, так и целая деревня, если она имеет небольшие размеры. Соответственно, если речь идет о должнике с квартирой в московском районе Марьино, то стоимость этой квартиры будет определяться с учетом стоимости жилья в этом районе.
Основания для отказа в обращении взыскания на единственное жилье
Помимо критериев, предъявляемых к стоимости и размеру жилья должника, Минюст предлагает установить презумпцию несоразмерности взыскания: если размер долга составляет менее 5% от стоимости жилья, то обратить на него взыскание нельзя. Также взыскание невозможно, если сумма, которая будет подлежать возврату должнику, составит более 50% от средств, вырученных на торгах.
Важно отметить, что сам по себе институт обращения взыскания на единственное жилье уместен только при условии, что у должника нет иного имущества или доходов, достаточных для погашения задолженности.
Гарантии для должника
Все страхи и опасения обывателей о том, что они останутся без крыши над головой, беспочвенны. Минюст предусмотрел гарантии, предполагающие обязательное предоставление должнику и членам его семьи денежных средств для приобретения другого жилья, размеры и стоимость которого будут соответствовать нормативам.
После продажи квартиры должнику дадут три месяца на покупку жилья. В случае если за это время должник своим правом не воспользуется, то денежные средства подлежат передаче в бюджет муниципального образования. Орган местного самоуправления обязан за счет этих средств предоставить должнику жилье на территории муниципального образования.
Нюансы, связанные с приобретением и предоставлением квартиры, а также особенности распоряжения денежными средствами будут впоследствии установлены правительством РФ.
После завершения стадии общественного обсуждения законопроект, вероятно, будет доработан и в обновленном виде отправится на утверждение в правительство. Воспользуется ли правительство своим правом внести законопроект на рассмотрение Государственной Думы – покажет время.
Похожие материалы
_80_80.jpg)
