*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Еще раз о снижении арендной платы
Продолжаем ловить жучков (bugs) в ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ.
Итак, ч. 4 ст.19 противоэпидемического Закона №98-ФЗ, появившаяся в нем с 8 июня 2020 года, предусматривает право арендаторов – малых и средних предпринимателей из наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции отраслей – потребовать снижения арендной платы, а если с арендодателем не удастся договориться об этом в течение 14 дней – отказаться от договора аренды.
При этом право потребовать снижения арендной платы предусмотрено для всех арендаторов указанной категории, а право на отказ от договора предусмотрено только для тех из них, кто арендует имущество на основании срочного договора. Определенная логика в этом есть, ведь неотъемлемой характеристикой договора аренды, заключаемого на неопределенный срок, является право любой стороны немотивированно отказаться от него. Причем еще Пленум ВАС РФ в Постановлении о свободе договора высказался, что исключить такое право невозможно – это противоречило бы сущности арендных отношений. Соответственно, арендатор по бессрочному договору аренды также может отказаться от договора в рассматриваемой ситуации, вообще не объясняя причин своего отказа.
Однако воспользоваться этим правом они могут, только предупредив арендодателя по общему правилу за три – коль скоро речь идет о недвижимости – месяца до прекращения арендных отношений. Кстати, норма о продолжительности срока предупреждения в п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивная, так что в договоре может быть установлен и более длительный срок (тут отдельный вопрос, насколько долгим может быть этот срок – в частности, может ли он превышать один год, ведь если он его превышает, то та законодательная логика, которая не требует регистрации договоров аренды на неопределенный срок, начинает существенно страдать). Арендатор же по срочному договору, подпадающий под действие ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ, может отказаться от договора безо всякого предупреждения.
Таким образом, законодатель ставит в неравное положение арендаторов по срочным и по бессрочным договорам. Конечно, можно сказать, что, заключая бессрочный договор, арендатор уже учел свои риски, связанные с возможностью изменения экономической ситуации, и согласился на временной лаг такого учета, равный периоду предупреждения. Однако, если все-таки рассматривать ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ как частный случай применения ст. 451 ГК, следует признать, что именно этот конкретный риск ни арендатор, ни арендодатель при заключении договора учитывать не могли.
Логичнее было бы не ограничивать возможность отказа от договора по ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ только срочными договорами, но предусмотреть общий срок предупреждения, действующий как для тех, кто арендует по срочным договорам, так и по бессрочным. Уж если вламываться в частные отношения, так делать это последовательно.
P.S. Кстати, получается, что потребовать-то снижения арендной платы вправе арендатор вне зависимости от того, на определенный или на неопределенный срок у него заключен договор. Но в случае с бессрочным договором аренды это право оказывается не подкреплено никакой санкцией (если придерживаться той точки зрения, что отказ от договора – это единственная возможность для арендатора при срыве переговоров по снижению арендной платы). Получаем крайне нетипичный для отечественного правопорядка lex minis quam perfecta.
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
