Мы в соцсетях
print

Ты беззащитен

В каких ситуациях закон не может защитить дольщика.

06.08.2019 | РИА Недвижимость

Если судить по частоте изменений в законах о долевом строительстве, может показаться, что уже никто и никак не сможет обидеть дольщика. Однако рынок меняется вслед за ними, создавая все новые и новые риски для покупателей строящегося жилья. Юристы рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость" об актуальных пробелах в законодательстве, которые делают дольщика беззащитным.

Эскроу навылет

Поправки в закон 214-ФЗ, которые сделали покупку новостроек более безопасными для будущих дольщиков, могли сыграть дурную шутку с определенной категорией дольщиков нынешних, предупреждает юрист компании "Интеллектуальный капитал" Мария Сучкова. Ситуация может обернуться таким образом, что некоторые застройщики не получат финансирование банков, так как не будут соответствовать новым критериям. В таком случае данные застройщики не смогут осуществить постройку, в результате чего появится новая волна обманутых дольщиков, подчеркивает она.

Поскольку положения закона об эксроу-счетах вступили в силу совсем недавно, пока нет сложившейся судебной практики относительно способов обхода застройщиками таких положений, но есть вероятность, что они буду продолжать искать пути обхода названных норм, а покупатели не будут обращать на это внимания из-за более низких цен, рассуждает Сучкова.

Амнистия для застройщиков

На настоящий момент девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров – не меньше 10%, объясняет адвокат, председатель коллегии адвокатов "Власова и партнеры" Ольга Власова. "Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ", – подчеркивает она.

Один из таких способов известен: застройщики продали большие объемы квартир в новостройках, но не реальным дольщикам, а юрлицам. К примеру, рекордное количество зарегистрированных в Москве ДДУ в июне – почти 12 тысяч – Росреестр связывает именно с этой схемой. Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов связывает такой скачок с желанием застройщиков не переводить проекты на эскроу-счета. "По итогам месяца около 50% от всех ДДУ были поданы юридическими лицами", – эти его слова приводятся в пресс-релизе ведомства.

Доля юрлиц в сделках с первичным жильем в Москве начала расти, начиная с марта 2019 года: в марте составляла 9%, в апреле – 26%, в мае – 39%, в июне – впервые превысила долю физлиц, достигнув показателя в 67% от общего количества подписанных договоров, уточняет председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, с начала года в Москве заключено 14 111 ДДУ с юрлицами, а за аналогичный период прошлого года – только 3365.

Риск переуступки

Один из рисков, возникающих при такой схеме, связан с законом от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков", согласно которому физлица, получившие от юрлица право требования по ДДУ (по переуступке), не имеют права на компенсацию в случае банкротства застройщика (пункт 3 статьи 13 закона №218-ФЗ).

Ввиду большого количества ДДУ, заключенных с начала года с юрлицами, у потенциальных дольщиков возникает опасение, что они не будут защищены ни эскроу-счетами, ни возможностью получения компенсации. Однако эксперты указали, что существующий риск не так велик, как это может показаться.

"Компенсация – это дополнительный механизм. Он включается тогда, когда денег на полное погашение требований участников строительства не хватает", объясняет юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Анна Сулима. Она также напоминает, что указанное положение закона не исключает возможности получения самой квартиры.

"Согласно поправкам в закон, застройщик обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% с каждого ДДУ, в том числе по нежилым помещениям. Если машино-место или иное помещение было перепродано по переуступке права требования, то дольщик защищен законодательно", – поясняют ситуацию в пресс-службе Фонда защиты прав дольщиков.

Однако, предупреждает адвокат Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Мария Тюрина, новые правила, хотя и вступили в силу, однако имеют отсроченное действие, какой-либо правоприменительной практики пока не имеется.

Скрытая опасность в договоре

Зачастую застройщики прописывают в ДДУ ущемляющие права дольщиков условия о договорной подсудности споров, возникающих из данных договоров, предупреждает адвокат Ирина Язева. Договорная подсудность подразумевает, что стороны сделки сами договариваются о том, в каком суде будут рассматриваться споры по их договору. Это важно, поскольку, по закону о защите прав потребителей (пункт 1 статьи 16) истец вправе сам определить, в каком суде защищать свои права, но если в договоре есть пункт о подсудности – суд может этот иск вернуть, предупреждает Язева.

"Таким образом, включение условий о договорной подсудности в договоры долевого участия застройщиками формально не противоречит действующему законодательству, однако же существенно ограничивает права дольщиков", – сетует она. Поэтому в случае предъявления искового заявления в суд дольщику необходимо будет дополнительно включать, наряду с прочими требованиями, требование о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве в части определения договорной подсудности, советует Язева.

Наш комментарий:

Александр Латыев, INTELLECT, специально для портала "РИА Недвижимость":

В договоры часто включают условие, что если фактически построенный объект больше указанного, дольщик должен заплатить пропорциональную доплату, что может оказаться неприятным сюрпризом.

Неожиданные доплаты

Для дольщика все еще остаются рискованными условия, связанные с последствиями несоответствия размеров построенного объекта и первоначально запланированного, рассказывает партнер, руководитель практики "Сопровождение споров в сфере недвижимости и строительства" юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев.

Смысл в том, что в договоры часто включают условие, что если фактически построенный объект больше указанного, дольщик должен заплатить пропорциональную доплату, что может оказаться неприятным сюрпризом (особенно если дольщик вложил в строительство, что называется, последние деньги), сетует Латыев.

Такие условия закону не противоречат, но зачастую довольно несбалансированы и не дают дольщику никакого выбора или предлагают неприемлемый выбор, вроде "плати или иди", вынуждая расторгнуть договор и забрать свои деньги, предупреждает он.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 647-06-40

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности