Без подготовки технического плана
Порядок регистрации «бюджетных» недостроенных объектов предлагается упростить.
10.04.2023 | Адвокатская газета | Зинаида Павлова
Правительство РФ внесло в Госдуму проект поправок в Закон о госрегистрации недвижимости (законопроект №328226-8), упрощающих порядок регистрации недостроенных объектов.
Закон предлагается дополнить положением об упрощенном порядке государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства, включенных в федеральный или региональный реестры незавершенных объектов капстроительства. В частности, их регистрация будет происходить без подготовки технического плана на основе электронной декларации об объекте, заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления. Госрегистрация перехода права на объект незавершенного строительства, возникшего на основании сделок, ограничений прав на объект незавершенного строительства или обременения такого объекта, а также сделок с ним станет возможна только после уточнения сведений ЕГРН о таком объекте по результатам выполнения кадастровых работ.
Кроме того, в Закон предлагается внести норму о том, что регистрирующий орган не несет ответственности за убытки, причиненные в результате кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, сведения о котором включены в федеральный или региональный реестры незавершенных объектов капстроительства на основании электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица соответствующего органа. Регистрационный орган также не будет нести ответственности за убытки, причиненные в результате госрегистрации права на основании признанных судом недействительными свидетельств о праве на наследство и о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а также нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, либо нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, либо на основании созданных и переданных в орган регистрации прав МФЦ электронных образов документов в случае нарушения таким центром законных требований.
Регистрирующий орган также предложено освободить от ответственности за убытки, в том числе за ущерб, причиненный жизни и здоровью граждан, возникшие в связи с нарушениями требований законодательства о градостроительной деятельности, допущенными при строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию объектов капстроительства (перепланировке помещений в них), их капремонте, кадастровый учет которых и (или) регистрация прав на которые осуществлены на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, либо акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещений в МКД, либо документов, подготовленных в связи с капремонтом сооружения.
В пояснительной записке отмечается, что упрощенный порядок учетно-регистрационных действий в отношении объектов незавершенного строительства, включенных в федеральный или региональный реестры, позволит Минстрою России выполнять в полном объеме работы по сокращению количества таких объектов. При принятии управленческого решения о целесообразности сноса незавершенного объекта капстроительства выполнение мероприятий, направленных на образование земельного участка, станет нецелесообразным. «В случае принятия управленческого решения о приватизации незавершенного объекта капитального строительства и отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке, на котором расположен объект незавершенного строительства, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, будут осуществляться по результатам приватизации (отчуждения) объекта незавершенного строительства и предоставления соответствующего земельного участка собственнику объекта недвижимости в установленном земельным законодательством порядке в соответствии с ч. 7 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"», – полагают разработчики законопроекта.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев считает, что законопроект составлен небрежно. «С содержательной точки зрения законопроект состоит как из чисто технических дополнений (вроде указания на то, что с заявлением о кадастровом учете и госрегистрации объектов незавершенного строительства, включенных в соответствующий реестр, может обращаться уполномоченный госорган или орган местного самоуправления), так и из более существенных дополнений, касающихся представляемых для регистрации документов. Например, сформулирована довольно любопытная система учета технических характеристик таких объектов: вместо кадастрового учета предложено указывать эти технические характеристики по данным декларации, а кадастровый учет производить, только если такой объект будет передаваться в собственность других лиц – то есть если будет принято решение об их приватизации. Впрочем, неясно, зачем регистрировать в ЕГРН такие объекты, если не предполагается их приватизация. Видимо, авторы законопроекта не представляют, как можно достраивать или сносить не зарегистрированные в ЕГРН объекты, хотя такие действия на самом деле с ними вполне можно производить без регистрации», – пояснил он.
По мнению эксперта, если двухступенчатая регистрация хотя бы не создает лишних проблем и расходов никому, кроме органа, который будет подавать заявление о регистрации, то предложение о регистрации таких объектов без представления в Росреестр документов о правах на участок, на котором возводится объект, уже выглядит неоднозначно. «Законопроект посвящен очень узкому вопросу: регистрации прав на незавершенные объекты строительства, возводившиеся за счет бюджетных средств. Авторы проекта указывают, что такую регистрацию может усложнить отсутствие правоустанавливающих документов на участок, где расположен такой объект. Действительно, при строительстве и последующем обороте недвижимости неопределенность прав на землю, на которой такая недвижимость находится, не редкость. Однако в проекте поправок речь идет об объектах, возводившихся за счет бюджетных средств: если такие объекты строились без надлежащего оформления прав на землю, то это как минимум повод, чтобы задаться вопросом: как их финансирование вообще оказалось возможно? Поправки предлагают, по сути, "закрыть глаза" на эти вопросы, мотивируя тем, что это, как указано в пояснительной записке, "позволит в полном объеме выполнять Минстроем России работы по сокращению количества объектов незавершенного строительства". Единственное, что успокаивает, – предлагаемые изменения затронут очень узкую сферу отношений», – заключил Александр Латыев.
Адвокат АП г. Москвы, советник Nextons Мария Михеенкова отметила, что законопроектом предлагается установить конкретизированный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов незавершенного строительства, включенных в федеральный и региональные реестры таких объектов (то есть объектов, которые строились полностью или частично за счет бюджетных средств). «Предлагается прямо указать в законе на возможность такой регистрации, которую планируется осуществлять без подготовки технического плана объекта, но только после выполнения кадастровых работ. Кроме того, предлагается включить этот случай госрегистрации недвижимости в перечень исключений из общего правила о том, что Росреестр несет ответственность за убытки в результате ненадлежащего исполнения своих полномочий. То есть при регистрации "бюджетных" объектов незавершенного строительства взыскать с Росреестра какие-либо убытки будет невозможно. Это наиболее интересный и важный момент, который соответствует общей тенденции минимизации каких-либо возмещений в пользу граждан или юрлиц за счет казны и может способствовать безнаказанности в действиях регистрирующего органа. Потенциальная ответственность в виде убытков на практике является важным сдерживающим фактором, обеспечивающим в какой-то мере надлежащее исполнение госорганами своих полномочий», – считает она.
По мнению эксперта, поскольку речь идет о регистрации объектов, созданных за счет бюджета, непосредственные риски для граждан и бизнеса в связи с принятием такого законопроекта не столь высоки. «Однако, во-первых, следует помнить, что речь идет в том числе об объектах, сооруженных за счет бюджетных средств лишь частично – в остальной части они финансировались гражданами или юрлицами. Отсутствие ответственности Росреестра в связи с регистрацией таких объектов может нарушить права указанных инвесторов, поэтому тенденцию в целом следует оценить как негативную», – заметила Марина Михеенкова.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
