Взыскание убытков с Росреестра
Верховный Суд РФ: Понесенные из-за несвоевременной регистрации недвижимости Росреестром убытки можно взыскать с казны.
05.10.2023 | Адвокатская газета | Зинаида Павлова
2 октября Верховный Суд вынес Определение №305-ЭС23-10752 по делу №А40-78202/2022 о взыскании с Росреестра убытков за несвоевременную госрегистрацию недвижимости, из-за чего ее новый собственник лишился поступления арендных платежей.
В январе 2020 г. ООО «Новая Недвижимость» продало три нежилых помещения ООО «Новая версия». Покупатель оплатил стоимость приобретенных активов, 16 марта стороны подписали акты приема-передачи имущества и договорились о том, что до совершения госрегистрации перехода права собственности на недвижимость новому владельцу арендные платежи по ней поступают продавцу.
10 июня 2020 г. «Новая версия» обратилась в Управление Росреестра по г. Москве за регистрацией прав на одно из приобретенных помещений, направив электронное заявление, которое было зарегистрировано. Впоследствии Арбитражный суд г. Москвы признал незаконным бездействие управления, выразившееся в нарушении сроков рассмотрения этого заявления, и обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение 30 дней со дня вступления судебного решения в законную силу (дело №А40-106032/2020).
Заявления о регистрации права собственности на остальные помещения были поданы «Новой версией» 10 июля 2020 г., но ведомство вынесло по ним отказ. Однако суд признал отказ незаконным и обязал управление в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца (дело №А40-158061/2020).
Регистрация перехода права собственности на первое и второе помещения состоялась 12 мая 2021 г., а на третье – 29 июня.
Общество «Новая версия» обратилось в АСГМ с иском к РФ в лице Росреестра и его Управления по г. Москве о взыскании 1,5 млн убытков в виде неполученной арендной платы по объектам недвижимости в связи с несвоевременной регистрацией перехода права собственности. Отмечалось, что в случае своевременной регистрации права собственности на недвижимость истец имел бы возможность получения прибыли от сдачи имущества в аренду, которую на основе договоренности все это время получал прежний собственник помещений.
Суд пришел к выводу о наличии оснований для возмещения убытков в заявленном размере, поскольку незаконное бездействие регистрирующего органа повлекло за собой утрату истцом возможности получения дохода от сдачи имущества в аренду. Однако апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска. Апелляционный суд посчитал, что заключение ДКП недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении такого договора, перечислять арендную плату покупателю недвижимости. При этом законодательство не исключает возможность покупателя после приема-передачи объектов недвижимости сдать их в аренду до госрегистрации перехода права собственности.
В рассматриваемом случае, заметила апелляция, общества «Новая Недвижимость» и «Новая версия» заключили 16 марта 2020 г. соглашение, согласно которому до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости все расходы, связанные с его содержанием, а равно доходы, полученные от использования, относятся на продавца. Заключение такого соглашения означает, что неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с его собственными действиями и «Новая версия» понесла предпринимательский риск, не находящийся в причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа, который не может нести гражданско-правовую ответственность за действия сторон ДКП. Кассация согласилась с выводами апелляционного суда.
Тогда «Новая версия» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может базироваться на том, что истец не представил доказательства, которые подтверждали бы получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью. Она отметила, что кредитору, по крайней мере, нужно доказать, что в рамках осуществляемой им деятельности у него была как таковая возможность получения дохода определенного типа, а незаконные действия (бездействие) госорганов, органов местного самоуправления или должностных лиц были адекватной причиной, по которой эта возможность не реализовалась.
В этом деле, заметил Суд, Управление Росреестра не обеспечило регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости в положенные сроки, тем самым допустив незаконное бездействие при реализации возложенных на него публичных полномочий. Допущенное бездействие, а также решения об отказе в госрегистрации были признаны незаконными в судебном порядке, поэтому не требуется дополнительно доказывать противоправность поведения причинителя вреда, который в рассматриваемом случае носит бесспорный характер. «Так, при надлежащем исполнении Управлением возложенной на него законом обязанности по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости истец, став собственником объектов недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ одновременно стал бы и получателем платы за пользование имуществом, вносимой арендаторами по ранее заключенным договорам. Со стороны Росреестра и Управления в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что допущенное нарушение (бездействие по регистрации перехода права) не являлось единственным препятствием для извлечения истцом дохода от сдачи имущества в аренду и существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы использовать имущество по назначению», – отмечено в определении.
Регистрация нежилого помещения, заявление по которому было подано 10 июня 2020 г., должна была состояться не позднее 22 июня, однако фактически переход права зарегистрирован только 12 мая 2021 г. По заявлениям от 10 июля 2020 г., поданным в отношении остальных объектов недвижимости, срок регистрации перехода права составлял не позднее 22 июля 2020 г., однако фактически регистрация по одному из них была произведена лишь 12 мая 2021 г., а по другому объекту – только 29 июня 2021 г. Таким образом, утрата истцом возможности получения арендной платы за периоды незаконной просрочки в совершении регистрационных действий находится в причинно-следственной связи с незаконным бездействием управления. В связи с этим АСГМ сделал обоснованный вывод о наличии у истца права требовать за счет казны возмещения упущенной выгоды за соответствующие периоды.
Таким образом, ВС не поддержал выводы апелляции и кассации о том, что неполучение дохода в виде арендной платы относится к рискам предпринимательской деятельности, которые истец принял на себя при заключении ДКП на условиях, не предполагающих получение арендной платы до завершения регистрации перехода к нему права собственности. «Правовое положение сторон сделки по купле-продаже имущества, в отношении которого еще не была завершена регистрация перехода права, само по себе не препятствует сторонам определить в соглашении судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе и субъекта получения арендных платежей. Однако, совершая сделку, направленную на отчуждение имущества, сдаваемого в аренду, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что государственная регистрация перехода права будет совершена уполномоченными органами с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы регистрационным органом ненадлежащим образом», – заметил Суд.
Он добавил, что стороны ДКП не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя при неправомерном отказе в госрегистрации перехода права. Заключение же договора на условиях, предусматривающих перечисление арендных платежей продавцу до завершения госрегистрации перехода права собственности, не служит обстоятельством, освобождающим государство от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может быть основанием для уменьшения размера ответственности.
ВС также отметил, что, столкнувшись с уклонением управления в госрегистрации перехода права, истец обратился с просьбой к продавцу и арендатору о перечислении арендной платы, но ввиду наличия между сторонами соглашения от 16 марта 2020 г. о судьбе арендных платежей он был лишен возможности их получения до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости без согласия продавца.
В то же время, заметил Верховный Суд, АСГМ не проверен представленный истцом расчет упущенной выгоды, который должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения. Упущенная выгода взыскана судом первой инстанции в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности истца, но без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник (в том числе уплачиваемых налогов). В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.
Наш комментарий:
Вячеслав Бирклей, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:
Юрист INTELLECT Вячеслав Бирклей полагает, что ВС РФ справедливо разрешил спор, учитывая характер допущенного нарушения и принимая во внимание баланс интересов сторон. «Совершенно неясна ссылка суда апелляционной инстанции, которую поддержала кассационная инстанция, на такое понятие, как "предпринимательский риск". В данном случае, как следует из судебных актов, заявитель, совершая сделки по купле-продаже трех объектов недвижимости, обоснованно рассчитывал на то, что в срок не позднее семи рабочих дней с момента приема Росреестром заявлений на осуществление регистрационных действий в отношении прав на имущество он станет новым собственником и получит право на получение прибыли от сдачи имущества в аренду, заменив прежнего собственника в договорной позиции с арендатором. Росреестр не только не зарегистрировал права на имущество в положенный срок с момента поступления заявлений, но и бездействовал почти год. Также стоит учесть, что ведомству не удалось доказать наличие иных обстоятельств, приведших к неизвлечению заявителем доходов. Из этого можно сделать вывод о том, что именно бездействие Росреестра лишило заявителя права на извлечение доходов от сдачи приобретенного им имущества в аренду», – отметил он.
По словам эксперта, если бы заявитель начал сдавать имущество в аренду, не дожидаясь регистрации права собственности на приобретенное имущество, то продавец имел бы право обратиться с иском о возврате всей выручки, которую покупатель получил до момента регистрации его права в Росреестре. «Это дело не является прецедентом, поскольку такие споры решаются судами, как правило, в пользу заявителей. Вместе с тем, на мой взгляд, определение ВС может оказать благотворное влияние на соблюдение Росреестром сроков, прописанных в законе», – заключил Вячеслав Бирклей.
Старший юрист практики банкротства АБ г. Москвы «Инфралекс» Дарья Соломатина отметила, что выводы, к которым пришел ВС РФ, основаны на двух связанных обстоятельствах: преюдициальные факты противоправного бездействия Росреестра и отсутствие возможности получения покупателем дохода без титула собственника. «Разумные ожидания добросовестных субъектов сделки в отношении законодательно установленных порядка и сроков осуществления действий регистрирующим органом фактически явились причиной включения в соглашение в отношении арендных платежей стандартных для делового оборота условий. Квалификация согласования таких положений в качестве предпринимательского риска исключила бы возможность применения в отношении Росреестра мер гражданско-правовой ответственности. Вывод ВС о наличии причинно-следственной связи между временным "лагом", неправомерно допущенным регистрирующим органом, и понесенными убытками является оправданным. Представляется, что в ином случае имели бы место искусственное ограничение принципа свободы договора и дозволение госоргану пренебрегать своими публичными полномочиями вне ответственности. Несмотря на направление дела на новый круг рассмотрения, ожидается, что изложенная в определении позиция будет иметь положительное влияние на практику по вопросу взыскания упущенной выгоды с уполномоченных органов», – полагает она.
Старший юрист практики специальных проектов юридической фирмы VEGAS LEX Александр Казарин назвал это дело весьма знаковым и прецедентным. «В последнее время принято считать, что споры о взыскании денежных средств за счет казны являются малоперспективными. В таких делах традиционно предъявляется повышенный стандарт доказывания. В частности, по требованию о взыскании убытков обычно требуется установить, что противоправное поведение ответчика – это единственное препятствие для получения истцом прибыли», – пояснил он.
Эксперт уверен, что определение ВС должно положительно повлиять на сложившуюся практику осуществления Росреестром регистрационных действий. «Не секрет, что установленные для регистрации сроки зачастую не соблюдаются регистратором, а принимаемые решения об отказе в регистрации или приостановлении регистрационных действий – могут не иметь под собой достаточных оснований (как было в этом деле). При этом и ранее упущенная выгода взыскивалась с Росреестра в похожих ситуациях (см. например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 января 2023 г. по делу №А29-15062/2021 – в данном деле ВС ограничился отказом в передаче дела на рассмотрении Экономколлегии). Вместе с тем для практики важно, что в этом деле ВС мотивированно сформулировал свою позицию по данному вопросу», – резюмировал Александр Казарин.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
