Мы в соцсетях
print

Продавец недвижимости банкротится

Когда покупателю удастся зарегистрировать права на объект недвижимости.

Регистрация нового собственника недвижимости требует времени. За этот срок продавец может впасть в банкротство. Как действовать покупателю?
Ноздрюхина Александрина Михайловна

Ноздрюхина Александрина Михайловна
Не работает


Сделки по отчуждению недвижимости в преддверии или непосредственно в процедуре банкротства всегда несут риск оспаривания по специальным банкротным основаниям. Ситуация усугубляется, если стороны не успели зарегистрировать переход права собственности до начала процедуры банкротства. Рассмотрим, как покупателю добиться такой регистрации в разных процедурах банкротства.

Должник продал недвижимость в процедуре наблюдения

Органы управления должника вправе совершать сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения только с письменного согласия временного управляющего (абз. 1 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве).

Суды подтверждают правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость при отсутствии:

  • документов, свидетельствующих о согласии временного управляющего на отчуждение имущества;
  • документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;
  • справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5% балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения.

Временный управляющий может не дать согласия на заключение сделки по отчуждению недвижимости, пытаясь сохранить имущество должника для последующего удовлетворения требований иных кредиторов. Соответственно, осуществить регистрацию перехода права собственности в этой ситуации не получится. Возникает вопрос, что в этом случае делать сторонам сделки.

Правоприменительная практика не содержит способов, с помощью которых можно обязать временного управляющего дать согласие на совершение должником сделок в процедуре наблюдения. В качестве одного из вариантов, при применении которого появляется возможность понудить управляющего дать такое согласие, выступает подача жалобы в порядке п. 3 ст. 60 Закона о банкротстве (рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве).

Кроме того, добросовестный покупатель недвижимого имущества вправе обратиться в суд с иском о понуждении осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК. В таком деле можно также рассмотреть вопрос о понуждении временного управляющего дать согласие на совершение сделки.

Подобный спор должен рассматриваться в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве, что подтверждается сложившейся судебной практикой (определения ВС РФ от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92). Верховный Суд указывал, что порядок и процедура банкротства юридического лица не имеют правового значения для определения подведомственности спора (определение ВС РФ от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92).

Сделки, предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, которые органы управления должника заключили без согласия временного управляющего, относятся к оспоримым (п. «д» информационного письма Президиума ВАС от 14.04.2009 №129). Таким образом, при открытии конкурсного производства в отношении должника конкурсный управляющий вправе подать заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем, при оспаривании сделки, совершенной без согласия временного управляющего, недостаточно ссылки лишь на п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве. Необходимо также доказать, что сделка причинила вред правам кредиторов должника (постановления АС Московского округа от 25.09.2018 по делу №А40-61182/2015, АС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2017 по делу №А10-3111/2015).

В отношении продавца ввели процедуру наблюдения до регистрации перехода прав на объект

Нередки ситуации, когда в отношении продавца вводится процедура наблюдения уже после заключения договора купли-продажи, но до госрегистрации перехода права собственности в пользу покупателя. В такой ситуации стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объект в обычном порядке. В данном случае не нужно предоставлять в Росреестр письменное согласие временного управляющего на совершение сделки, поскольку она была совершена до введения процедуры наблюдения (постановления 13ААС от 05.06.2014 по делу №А26-10819/2010, 2ААС от 29.05.2015 по делу №А82-13612/2012).

Однако не следует забывать, что конкурсный управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению недвижимого имущества по специальным банкротным основаниям. Например, как сделку, совершенную с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, или сделку с неравноценным встречным предоставлением и т.д.

В отношении продавца ввели конкурсное производство до регистрации перехода прав на объект

В ситуации, когда до регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в отношении продавца открыто конкурсное производство, спорное здание будет учтено конкурсным управляющим в составе конкурсной массы. Покупатель может обратиться в суд с самостоятельным иском о понуждении осуществить действия по регистрации перехода права собственности на здание. Однако в судебной практике сложился однообразный подход: поскольку конкурсное производство в отношении продавца открыто до принятия решения суда о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, то заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Более того, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Требования покупателя подлежат удовлетворению в составе третьей очереди. Обратный подход привел бы к тому, что требование покупателя, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве (определения ВС РФ от 17.10.2017 по делу №А40-179202/2015, от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 31.08.2018 №303-ЭС18-12428).

При разрешении данного вопроса Верховный Суд руководствовался п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве и разъяснениями, приведенными в абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС от 22.06.2012 №35 (далее – Постановление Пленума ВАС №35). В нем говорится, что в ходе конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (например, о передаче имущества в собственность) подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, даже если эти требования возникли до возбуждения дела.

Таким образом, ВС приходит к выводу, что такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном ст. 134 и 142 данного Закона. Аналогичной позиции при разрешении подобного рода споров придерживаются суды нижестоящих инстанций (постановления 15ААС от 06.03.2019 №15АП-1771/19, АС Северо-Западного округа от 26.11.2018 по делу №А56-85380/2016).

Отметим: в описанных ситуациях прямо говорится о том, что при принятии решения в расчет не берется тот факт, что покупатель перечислил денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме. Таким образом, покупателю недвижимости на этапе заключения договора купли-продажи следует иметь в виду, что переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре до открытия процедуры конкурсного производства.

Если все-таки не удалось зарегистрировать переход права собственности до введения в отношении продавца конкурсного производства, покупателю при заявлении своих требований в третью очередь реестра следует иметь в виду следующее.

Реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). Закон о банкротстве не предусматривает положений, позволяющих восстановить данный срок.

Вместе с тем, возможность этот срок восстановить существует. Так, Верховный Суд указывал, что такие исключения применяются в случаях, когда возможность предъявления требований в двухмесячный срок объективно отсутствовала, в связи с чем и не была реализована кредитором. Такой кредитор не должен нести негативные последствия в виде понижения очередности за несовершение тех действий, совершить которые он был не в состоянии. При наличии подобных обстоятельств требование кредитора, несмотря на хронологическое опоздание, считается как бы заявленным в срок (определение ВС РФ от 01.04.2019 по делу №А27-24985/2015). То есть де-факто срок закрытия реестра восстанавливается ввиду наличия у кредитора уважительной причины опоздания, находящейся вне его воли.

Соответственно, если за время рассмотрения вопроса о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности покупатель пропустил двухмесячный срок на включение в реестр, то такой срок подлежит восстановлению, поскольку данные обстоятельства являются объективными и причина опоздания находится вне воли кредитора.

Залогодатель впал в банкротство до регистрации ипотеки в Росреестре

Если до регистрации обременения в отношении залогодателя ввели процедуру банкротства, велика вероятность, что управляющий оспорит договора залога как сделку с предпочтением. По данному вопросу имеется устоявшаяся судебная практика на уровне ВС РФ.

Так, Верховный Суд указывал на недопустимость регистрации обременения в виде ипотеки после введения процедуры банкротства, поскольку это приведет к необоснованному предоставлению преимуществ заявителю, вопреки требованиям ст. 61.3 Закона о банкротстве (определение ВС РФ от 03.08.2017 №302-ЭС16-17256). Эта позиция подтверждается практикой нижестоящих судов (постановление АС Уральского округа от 01.10.2018 по делу №А60-5378/2018). Следует отметить, что ВС обобщил данный тезис, не указывая на конкретную процедуру дела о банкротстве, в которой отсутствует возможность зарегистрировать обременение.

Таким образом, залогодержатель должен учитывать, что в процедуре банкротства ему не удастся получить статус залогового кредитора. Кроме того, существует вероятность потерять обеспечение как таковое, если обременение не было зарегистрировано до открытия дела о банкротстве. Также стоит учитывать, что кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке можно оспорить как подозрительную сделку (ст. 61.2 Закона о банкротстве) или сделку с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Владение недвижимым имуществом передано покупателю до банкротства продавца

Правовая позиция Верховного Суда указывает на то, что для отказа в регистрации перехода права собственности на имущество должника и трансформации неденежного требования покупателя в денежное не имеет значения, была ли недвижимость передана в фактическое владение покупателя.

С одной стороны, такой подход направлен на защиту интересов иных кредиторов должника и является препятствием для вывода его активов в пользу аффилированных или иных заинтересованных лиц через заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, что представляется обоснованным.

Вместе с тем, такая позиция в определенной степени ущемляет права покупателей недвижимого имущества в тех случаях, когда отчуждение объекта не связано с выводом активов, а действия продавца и покупателя являются добросовестными.

Представляется, что при разрешении подобных споров судам следует исходить из конкретных фактических обстоятельств, обращая внимание на весь комплекс условий, предшествовавших заключению договора купли-продажи, в том числе на аффилированность сторон и экономическую целесообразность заключения сделки.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость/обременения в рамках процедуры банкротства

Источник: статья Александрины Ноздрюхиной, INTELLECT, в журнале «Арбитражная практика для юристов» (№3/2020)

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

банкротство, недвижимость, сопровождение сделок и инвестиций, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
8 (800) 555-67-05

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности