Кадастровая оценка: законопроект
С 1 января 2028 года в России может начать действовать принципиально новая модель государственной кадастровой оценки.
Росреестр предложил проводить государственную кадастровую оценку (ГКО) централизованно на базе Национальной системы пространственных данных (НСПД) раз в два года, одновременно оценивая землю и расположенные на ней строения. Законопроект прокомментировал Дмитрий Абросимов, советник юридической фирмы INTELLECT.
Во-первых, меняется периодичность и объекты оценки: государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) предлагается проводить во всех субъектах РФ одновременно в отношении всех видов недвижимости (земля и расположенные на них капитальные строения) один раз в два года (вместо нынешних четырех). Исключение делается для единых недвижимых комплексов и предприятий.
Во-вторых, источником данных для ГКО становятся отчеты независимых оценщиков. Законопроект обязывает оценщиков вносить свои отчеты о рыночной стоимости недвижимости в Национальную систему пространственных данных (далее — НСПД), чтобы государственные бюджетные учреждения (далее — ГБУ) могли использовать эти сведения для определения кадастровой стоимости.
В-третьих, усиливается информирование граждан через портал Госуслуг о начале оценки и размещении проектов отчетов.
Цели и предполагаемые положительные эффекты законопроекта
Росреестр, разработчик законопроекта, обозначает основную проблему нынешнего четырехлетнего цикла оценки — дисбаланс величины кадастровой стоимости и ее отрыв от реальных рыночных цен. Сокращение срока до двух лет, безусловно, повысит актуальность базы для налогообложения и арендных платежей.
Также вполне логичной выглядит ссылка на принцип «единой судьбы» земельного участка и объекта на нем. Оценка земли и здания одновременно, на одну дату, призвана исключить ситуации, когда, например, старая кадастровая стоимость участка не соответствует новой стоимости построенного на нем объекта.
Кроме того, использование сведений из отчетов независимых оценщиков, по мнению инициаторов законопроекта, должно повысить качество массовой оценки и снизить количество будущих споров.
Отдельный важный аспект изменений — ставка на НСПД и переход регионов на единое программное обеспечение, что призвано повысить прозрачность и точность данных.
Таким образом, законопроект направлен на решение накопившихся проблем в системе государственной кадастровой оценки. На первый взгляд, предлагаемые поправки выглядят как простые административные меры, однако анализ документов и официальных заявлений показывает, что это лишь верхушка айсберга. По сути, речь идет о попытке трансформации самой философии оценки с переходом от разрозненных региональных практик к централизованной цифровой модели на базе Национальной системы пространственных данных.
Проблемные аспекты и скрытые риски
За «фасадом» благих намерений — решения проблемы отставания кадастровой стоимости от рыночной — просматриваются и иные мотивы внесения законопроекта. Кадастровая стоимость — это база для расчета земельного налога, налога на имущество и арендных платежей. Ее регулярная актуализация (а рынок недвижимости в долгосрочной перспективе тяготеет к росту) объективно ведет к увеличению фискальной нагрузки на граждан и бизнес. Таким образом, реформа будет иметь и отчетливый бюджетно-наполняющий эффект.
Кроме того, законопроект вызывает ряд вопросов:
1. Нагрузка на государственные бюджетные учреждения и качество оценки
Проведение оценки всех объектов раз в два года — это колоссальный объем работы для региональных ГБУ. Росреестр в сводном отчете утверждает, что «проведение единой оценки... позволит оптимизировать процедуры», но не приводит расчетов, компенсирует ли эта оптимизация двукратное увеличение частоты работ.
Если двухгодичный цикл обернется для региональных ГБУ не более глубокой аналитикой, а формальной «пересчеткой» по упрощенным лекалам, чтобы уложиться в сроки, качество оценки неизбежно упадет. Это спровоцирует волну оспариваний, которую не смогут погасить никакие цифровые платформы. Вместо справедливой стоимости есть риск получить перманентный пересмотр результатов и рост издержек для собственников, вынужденных каждые два года доказывать свою правоту в судах или заказывать альтернативные отчеты у оценщиков.
Риск «валового подхода» в ущерб качеству остается высоким.
2. Статус отчетов оценщиков
Законопроект обязывает оценщиков загружать отчеты в НСПД, но не уточняет, как именно ГБУ будут их использовать. Может ли учреждение просто усреднить рыночные цены из нескольких отчетов по району? Или отчет по конкретному объекту станет основанием для пересмотра стоимости всех аналогичных объектов? Отсутствие четкой методологии создает правовую неопределенность.
3. Методология «единого объекта»
Самый дискуссионный вопрос, пока не имеющий ответа, — как именно будет рассчитываться стоимость земельного участка и здания на нем. Законопроект декларирует «одновременность» и «единство судьбы», но не раскрывает методологию.
Возможны два сценария:
1. Две самостоятельные цены, рассчитанные на одну дату (наиболее вероятный и простой путь, но не реализующий никакой «синергии»).
2. Оценка земли и здания как «единого объекта» (комплекса) с последующим распределением стоимости (логичнее с рыночной точки зрения, но гораздо сложнее).
В этой части законопроект явно нуждается в существенной доработке.
4. Срок вступления в силу и переходный период
Вступление закона запланировано с 1 января 2028 года, а первая двухгодичная оценка — уже в 2029 году. Это означает, что ГКО земельных участков в 2026 году и строений в 2027-м пройдет по старым правилам, а уже в 2029 году потребуется переоценка всех объектов. Такой сжатый цикл в начале реформы может привести к резкому росту фискальной нагрузки на некоторые категории собственников и, как следствие, к социальному напряжению и новым волнам судебных споров.
***
Законопроект отражает попытку синхронизировать кадастровую и рыночную стоимость, а также унифицировать разрозненные процессы оценки земли и строений. Однако успех нововведений во многом будет зависеть от того, удастся ли разработчикам удержать баланс между фискальными интересами государства, технологическими амбициями и главной целью — совершенствованием механизмов определения обоснованной кадастровой стоимости для каждого конкретного объекта и его владельца.
Также ключевыми факторами станут готовность НСПД к приему и обработке миллионов отчетов, разработка понятной методики использования этих отчетов ГБУ, а также реальное кадровое и финансовое обеспечение региональных учреждений для работы в режиме «раз в два года».
На текущий момент инициатива вызывает достаточно много опасений. Без должного учета всех нюансов качество оценки будет принесено в жертву гонке за цифрами, что чревато непредсказуемыми последствиями для бюджета граждан и бизнеса.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№08 (1405) / 2026)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
