Мы в соцсетях

RU   EN



print

Парадоксы российского права недвижимости

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания в законе и в реальной жизни – заметка Александра Латыева.

Одним из постулатов современного российского регулирования недвижимости является принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания. Следствием действия этого принципа выступает стремление минимизировать возможность постройки (или хотя бы нахождения после постройки) зданий на чужой земле на основании какого-либо права, отличного от права собственности. В идеале, собственник здания должен совпадать с собственником земли. Не могу сказать, чтобы я разделял эти идеалы, но игнорировать их вряд ли возможно.

Если же в здании несколько собственников, то они становятся долевыми обладателями того права, на основании которого здание стоит на земельном участке. В идеальной ситуации единства правовой судьбы здания и участка – долевыми сособственниками земельного участка.

В законодательстве эти идеалы закреплены в первую очередь в ст.36 ЖК РФ, а много позднее они были распространены и на нежилые здания  в Постановлении Пленума ВАС №64. Только в первом случае речь идет непременно о праве собственности на землю, а во втором - возможны варианты.

Но жизнь  "она несколько разнообразнее".

Реальная ситуация: многоквартирный дом-новостройка (хороший, красивый дом с большим благоустроенным и огороженным внутренним двором, с подземным паркингом...), но состоящий из трех прилепленных друг к другу домов с общим стилобатом. Соответственно, в каждом из них свое собрание собственников жилых и нежилых помещений, свое распределение долей в общем имуществе. До кучи на том же, точнее - под тем же земельным участком располагается паркинг, состав собственников в котором также не совпадает с составом собственников квартир и нежилых помещений в домах.

Покуда мы обсуждаем общее имущество в виде коридоров, лестничных клеток и лифтов, особых проблем не возникает, но как только речь заходит о земельном участке (а это значит, например, и о возможности определения порядка пользования им, доступа во двор...), начинаются проблемы. Участок один на все три дома и паркинг.

Как определять его судьбу? Как голосовать? Складывать все площади во всех домах и, видимо, паркинге, и из них выводить пропорцию? Но на каком основании, ведь речь в ст.36 ЖК идет о доме. А представим себе, что разные дома выберут разные управляющие компании  кто будет обслуживать охрану двора? Наймут разные ЧОПы и начнутся войны за шлагбаум?

По идее, следовало бы считать, что все объекты недвижимости, расположенные на одном участке, следует рассматривать как единый дом для применения норм об общем имуществе в многоквартирном доме. Но насколько это возможно в реальности? Зачастую разные объекты (да что там разные объекты  разные подъезды одного и того же дома) вводятся в эксплуатацию по отдельности, так что в части дома уже живут, а во второй части этого же дома или иного, строящегося на другой половине того же участка, еще и фундамента нет.

Вспомним, что право на общее имущество, как нам недавно разъяснил Верховный Суд, возникает с момента появления права собственности на отдельное помещение у первого лица, приобретшего такое право. То есть получается, что с момента регистрации права собственности на квартиру, например, первым участником долевого строительства, он становится долевым собственником всего земельного участка. При этом остальных фрагментов его застройки может не существовать даже в проекте.

На каком же основании застройщик достраивает другие дома, другие подъезды этого дома, тот же паркинг? Ведь этими своими действиями он уменьшает долю в общей долевой собственности, уже возникшую у этого нашего собственника квартиры, а делать это без решения общего собрания собственников нельзя. Еще можно как-то объяснить, если такое строительство осуществляется на основании проекта, уже существовавшего к моменту заключения договора долевого участия в строительстве, но ведь зачастую другие дома на этом участке к этому моменту даже не запроектированы.

Какой же выход? Делать маленькие участки, на которые влезал бы только один дом? Но тогда не сделать двор необходимого размера. Строить все и сразу? Сил не хватит у застройщика. Получать заранее согласие на строительство чего угодно на том же участке при заключении договора долевого участия в строительстве? Как-то это не очень-то законно выглядит.

P.S. Да, бывают и обратные ситуации, когда разные подъезды дома строятся и заселяются в разное время, а дом потом считается единым целым, так что может оказаться, что доля в общем имуществе, в том числе, например, в помещении охраны в пятом подъезде, у собственника квартиры в первом подъезде "возникает" в тот момент, когда пятого подъезда еще вовсе не существует.

Источник: блог Александра Латыева на сайте Zakon.Ru

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности