*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Парадоксы российского права недвижимости
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания в законе и в реальной жизни – заметка Александра Латыева.
Одним из постулатов современного российского регулирования недвижимости является принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания. Следствием действия этого принципа выступает стремление минимизировать возможность постройки (или хотя бы нахождения после постройки) зданий на чужой земле на основании какого-либо права, отличного от права собственности. В идеале, собственник здания должен совпадать с собственником земли. Не могу сказать, чтобы я разделял эти идеалы, но игнорировать их вряд ли возможно.
Если же в здании несколько собственников, то они становятся долевыми обладателями того права, на основании которого здание стоит на земельном участке. В идеальной ситуации единства правовой судьбы здания и участка – долевыми сособственниками земельного участка.
В законодательстве эти идеалы закреплены в первую очередь в ст.36 ЖК РФ, а много позднее они были распространены и на нежилые здания – в Постановлении Пленума ВАС №64. Только в первом случае речь идет непременно о праве собственности на землю, а во втором - возможны варианты.
Но жизнь – "она несколько разнообразнее".
Реальная ситуация: многоквартирный дом-новостройка (хороший, красивый дом с большим благоустроенным и огороженным внутренним двором, с подземным паркингом...), но состоящий из трех прилепленных друг к другу домов с общим стилобатом. Соответственно, в каждом из них свое собрание собственников жилых и нежилых помещений, свое распределение долей в общем имуществе. До кучи на том же, точнее - под тем же земельным участком располагается паркинг, состав собственников в котором также не совпадает с составом собственников квартир и нежилых помещений в домах.
Покуда мы обсуждаем общее имущество в виде коридоров, лестничных клеток и лифтов, особых проблем не возникает, но как только речь заходит о земельном участке (а это значит, например, и о возможности определения порядка пользования им, доступа во двор...), начинаются проблемы. Участок один на все три дома и паркинг.
Как определять его судьбу? Как голосовать? Складывать все площади во всех домах и, видимо, паркинге, и из них выводить пропорцию? Но на каком основании, ведь речь в ст.36 ЖК идет о доме. А представим себе, что разные дома выберут разные управляющие компании – кто будет обслуживать охрану двора? Наймут разные ЧОПы и начнутся войны за шлагбаум?
По идее, следовало бы считать, что все объекты недвижимости, расположенные на одном участке, следует рассматривать как единый дом для применения норм об общем имуществе в многоквартирном доме. Но насколько это возможно в реальности? Зачастую разные объекты (да что там разные объекты – разные подъезды одного и того же дома) вводятся в эксплуатацию по отдельности, так что в части дома уже живут, а во второй части этого же дома или иного, строящегося на другой половине того же участка, еще и фундамента нет.
Вспомним, что право на общее имущество, как нам недавно разъяснил Верховный Суд, возникает с момента появления права собственности на отдельное помещение у первого лица, приобретшего такое право. То есть получается, что с момента регистрации права собственности на квартиру, например, первым участником долевого строительства, он становится долевым собственником всего земельного участка. При этом остальных фрагментов его застройки может не существовать даже в проекте.
На каком же основании застройщик достраивает другие дома, другие подъезды этого дома, тот же паркинг? Ведь этими своими действиями он уменьшает долю в общей долевой собственности, уже возникшую у этого нашего собственника квартиры, а делать это без решения общего собрания собственников нельзя. Еще можно как-то объяснить, если такое строительство осуществляется на основании проекта, уже существовавшего к моменту заключения договора долевого участия в строительстве, но ведь зачастую другие дома на этом участке к этому моменту даже не запроектированы.
Какой же выход? Делать маленькие участки, на которые влезал бы только один дом? Но тогда не сделать двор необходимого размера. Строить все и сразу? Сил не хватит у застройщика. Получать заранее согласие на строительство чего угодно на том же участке при заключении договора долевого участия в строительстве? Как-то это не очень-то законно выглядит.
P.S. Да, бывают и обратные ситуации, когда разные подъезды дома строятся и заселяются в разное время, а дом потом считается единым целым, так что может оказаться, что доля в общем имуществе, в том числе, например, в помещении охраны в пятом подъезде, у собственника квартиры в первом подъезде "возникает" в тот момент, когда пятого подъезда еще вовсе не существует.
Источник: блог Александра Латыева на сайте Zakon.Ru
Похожие материалы
