О землях сельхозназначения
Заметка Александра Латыева об отступном и преимущественном праве покупки сельскохозяйственных земель.
Попросили тут посмотреть договор об отступном, предметом которого являются земли сельхозназначения. Не увидел в документах никакой информации о соблюдении права преимущественной покупки таких земель местной администрацией. Решил проверить, а применяют ли суды правила ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения, устанавливающей право преимущественной покупки таких земель местной администрацией к отступному.
Обнаружил странное. Раньше – пока был ВАС – толковали ограничительно: в статье сказано "купля-продажа" – значит купля-продажа, отступное не предполагает преимущественного права покупки. Примеры: отказные определения ВАС от 11 марта 2013 г. №ВАС-17634/12 (дело пришло из Поволжского округа) и от 15 июня 2012 г. №ВАС-7061/12 (дело пришло из Московского округа); постановление ФАС МО от 26 июня 2013 г. №Ф05-12668/11 по делу №А41-13193/2011. Из свежего с той же позицией вот: Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2016 г. №Ф07-1435/16, но там очень наворочено много всякого (преюдиции, банкротство...). Есть еще любопытное дело Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 ноября 2015 г. №Ф07-175/15, но там отказ в признании сделки недействительной по этому основанию мотивирован отсутствием интереса у истца: сделку оспаривал не муниципалитет, а участник отступавшегося.
Отдельно в ту же копилку – практика СОЮ. Например, обобщение судебной практики рассмотрения судами Владимирской области в 2008 году гражданских дел, вытекающих из ничтожных и оспоримых сделок: "Также суд признал ничтожным соглашение об отступном, отказав в признании недействительным договора займа, но суд при этом не учел, что соглашение об отступном есть способ исполнения имеющегося обязательства и не может рассматриваться как отдельная сделка".
Но вот практика последнего времени (в тех же самых судах) прямо противоположная: при предоставлении отступного суды требуют соблюдления преимущественного права покупки и при его несоблюдении объявляют сделки недействительными. Примеры: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2017 г. №Ф05-12601/17 по делу №А40-231078/2016; много постановлений апелляции: 1ААС: от 4 марта 2015 г. №01АП-7912/14; 8ААС: от 19 сентября 2016 г. №08АП-9657/16; 9ААС: от 20 июня 2017 г. №09АП-21083/17 (кассация Московского округа как раз по нему); 13ААС: от 16 октября 2017 г. №13АП-16915/17.
При этом иногда в мотивировке появляется ссылка на притворность отступного, прикрывающего продажу, а иногда просто пишется, что правила о праве преимущественной покупки применяются и к отступному.
Из старой практики, где несоблюдение при отступном ст. 8 закона названо в числе оснований для недействительности сделки, есть два постановления ФАС ПО от 1 апреля 2013 и от 1 октября 2012 по делу №А55-3123/2010, но там нарушений, кажется, было так много, что это основание прошло просто в числе многих, и без него бы сделки признали недействительными.
В принципе, некоторая логика в этой новой позиции есть – отступное действительно так же, как и купля-продажа, предполагает возмездное отчуждение имущества, и цели установления преимущественного права в ст. 8 закона вполне могут достигаться и при отступном – но хотелось бы понять, откуда она идет.
P.S. Ну, и, конечно, безотносительно к правильному ответу на основной вопрос, совершенно возмутительна предусмотренная ч. 4 ст. 8 закона декларация ничтожности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права, – такое поле для злоупотреблений. Единственным адекватным способом реагирования на нарушение этого права был бы перевод прав и обязанностей по договору: хочет администрация действительно выкупить – пусть вносит сумму, от которой отступились, в депозит и получает землю.
Источник: заметка в блоге Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>
Похожие материалы
