*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
О соотношении ч. 3 и ч. 4 ст.19 Закона №98-ФЗ
Коронавирусное (не)снижение арендной платы: судебная коррекция или отказ от договора?
Наш законодатель продолжает пытаться вмешательством в частные отношения решать задачи, требующие публично-правового вмешательства, а именно – определиться с тем, на кого бы из сторон аренды переложить проблемы, вызванные эпидемией. Сначала он очень резво свалил все беды на арендодателей, но потом чуть-чуть пошел на попятную, да и сами они вполне успешно саботировали поблажки для арендаторов.
В первоначальной версии "коронавирусного" Закона №98-ФЗ, как известно, была ч. 3 ст. 19, предусматривающая право арендаторов недвижимости требовать снижения арендной платы за период невозможности использования арендуемого имущества в связи с установленными противоэпидемическими ограничениями. Что бы там ни говорили, ничего принципиально нового для отечественного регулирования аренды в этом нет – это закономерное развитие положений п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ и практики применения ст. 328 (подробности – в статье "Снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования недвижимым имуществом в условиях эпидемии COVID-19", опубликованной в журнале "Закон", №5/2020).
Верховный Суд РФ во втором коронавирусном обзоре практики, в ответе на пятый вопрос, указал, что при недостижении согласия между арендатором и арендодателем по вопросу о снижении арендной платы по ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ суд по требованию арендатора может понудить арендодателя к заключению соглашения о таком изменении или даже скорректировать размер арендной платы постфактум при ее взыскании с арендатора. Таким образом, ВС РФ 30 апреля встал на позицию судебной корректировки размера арендной платы при невозможности использования арендуемого имущества (что, в принципе, соответствует и прежней практике реагирования на невозможность или ухудшение возможности использования по ст. 328 и ст. 614 ГК РФ).
У судебной корректировки условий договора есть огромные врожденные проблемы, с трудом решаемые вообще, а уж в условиях полной оторванности суда от гражданского общества – тем более. Можно было бы еще представить такую корректировку, решай эти вопросы присяжные, шеффены, третейские судьи или медиаторы... Но наши отечественные судьи при разрешении таких споров вынуждены будут прибегать к экспертным оценкам со всеми проблемами такой экспертизы. С другой стороны, если право арендатора на снижение платы заявлено, надо предусматривать какой-то механизм его реализации.
Видимо, с учетом этого, при дополнении Закона №98-ФЗ, 8 июня Законом №166-ФЗ решили предусмотреть другой механизм реагирования на отказ арендодателя от снижения арендной платы – предоставление арендатору права на прекращение договорных отношений вообще, дополнив ст. 19 Закона №98-ФЗ новой частью 4. Кстати, довольно популярное решение среди тех, кто дорожит свободой договора: если условия изменились настолько, что больше невозможно продолжать отношения в прежнем виде, надо дать сторонам разойтись, предоставив возможность договариваться с нуля, а не заставлять их жить с измененными условиями, навязанными им извне. В конечном счете и ст. 453 ГК РФ (частным случаем которой являются и ч. 3, и новая ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ) тоже по общему правилу предусматривает прекращение отношений, а не их судебную корректировку. (Не буду здесь сейчас обсуждать абсолютно бездарное и откровенно конъюнктурное решение в части обеспечительного платежа, протащенное в "лучших" традициях отечественного законотворчества во втором чтении и вошедшее в итоговый текст части 4, искажающее идею возврата к переговорам с нуля.) В итоге теперь возникает вопрос о соотношении положений ч. 3 и ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ.
Можем ли мы сказать, что ч. 4 является специальной по отношению к ч. 3? Некоторые предпосылки к этому есть: если ч. 3 применяется в принципе ко всем арендаторам, то ч. 4 – только к тем, которые относятся к "наиболее пострадавшим отраслям" (ох, уж эта новая терминология противовирусного законодательства); кроме того, круг арендуемых объектов по гипотезе ч. 4 уже, чем по ч. 3. Если ч. 4 является специальной по отношению к ч. 3, то при возможности применения первой вторая применению не подлежит. Что же получается: если обычный арендатор может потребовать в суде снижения арендной платы по ч. 3 ст. 19, а то и ее пересчета постфактум, то тому, кто относится к "наиболее пострадавшим отраслям", доступен только отказ от договора, да еще и с потерей обеспечительного платежа? Здорово так законодатели поддержали наиболее пострадавших! Молодцы!
Наверное, все-таки ч. 3 и ч. 4 не относятся друг к другу как lex generalis и specialis, а рассчитаны на применение в разных ситуациях:
- ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ применяется в отношении тех периодов времени, когда использование арендуемого имущества по назначению было невозможно или ограничено в связи с установленными противовирусными ограничениями (запрет публичных мероприятий, деятельности отдельных видов организаций, ограничения перемещения людей и т.п.),
- ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ применяется на будущее – в том случае, когда в связи с изменением экономического положения арендатора аренда для него в будущем на прежних условиях будет неподъемна: например, для авиакомпании, которая еще не скоро восстановит свое экомическое положение (если вообще восстановит), в отношении ее офисов, или для туристической компании, которая, хотя ограничения на посещение ее офиса уже сняты, все равно не сможет вести свою деятельность, т.к. туристов-то все равно отправлять некуда.
То есть ч. 4 рассчитана на те случаи, когда арендатор просит снизить арендную плату не в связи с изменением услдовий пользования арендуемым имуществом, а по обстоятельствам, находящимся за пределами арендных отношений. Естественно, за период ограничений пользования самим арендуемым имуществом он может рассчитывать на снижение платы по ч. 3 ст. 19. При таком толковании находится место обеим нормам и удается избежать уж совсем нелепого предположения о поставлении "наиболее пострадавших" в гораздо худшие, чем "менее пострадавшие", условия.
Также при таком толковании из ч. 4 ст. 19 можно сделать вывод, что для остальных арендаторов, не относящихся к наиболее пострадавшим отраслям, изменение экономической ситуации не может рассматриваться как существенное изменение, дающее право на прекращение договорных отношений по ст. 451 ГК РФ. Впрочем, здесь также возможно иное толкование, например, заключающееся в том, что такие не относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям арендаторы не могут только лишь воспользоваться предусмотренной ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ внесудебной процедурой прекращения договора и должны будут – если хотят расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств – обращаться в суд в общем порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Здесь, правда, возникает и еще один вопрос: а может ли тогда арендатор из числа "наиболее пострадавших", не желая терять обеспечительный платеж, не пользоваться механизмом ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ, а идти в суд и требовать расторжения договора в общем порядке, установленном ст. 451 ГК РФ?
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
