Мы в соцсетях
print

О проекте реформы вещного права

Александр Латыев: «Если оценивать проект в целом, то он, конечно, заслуживает положительной оценки».

Дело все-таки дошло до реформирования вещного права. Надо признать, что вещное право – это одна из самых слабых частей нашего ГК.

Написал для портала ПРАВО.RU небольшой комментарий к проекту реформы законодательства о вещных правах. Материал был опубликован, но поскольку по вполне понятным причинам автор использовал только часть моего комментария, публикую свои непричесанные мысли здесь.

Сначала из положительных моментов: вообще, хорошо, что дело все-таки дошло до реформирования вещного права. Надо признать, что вещное право – это одна из самых слабых частей нашего ГК. Люди, писавшие кодекс 25 лет назад, не имели опыта реального применения развитого капиталистического вещного права и вынуждены были находить решения самостоятельно, что не всегда оказывалось эффективным. Плюс к этому на тот момент существенное влияние оказывали соображения идеологического характера, не позволявшие, например, развивать поземельный оборот.

В то же время вещное право это одна из наименее приспособленных к развитию средствами судебной практики областей частного права. Надо отдать должное в первую очередь ликвидированному ВАС РФ: он сделал в этом направлении все, что мог, и даже чуть больше, но законодателя заменить все равно не смог бы.

Относительно многих решений ВАС можно было поспорить, но это нормально. Примечательно, что как раз многие спорные подходы ВАС нашли отражение в проекте реформы вещного права (впрочем, они были там с самого первого варианта 2012 года).

Надо сказать, что концептуально проект не поменялся: он так же предлагает честно назвать второй раздел ГК «Вещное право», а не советским «Право собственности и иные вещные права», изложить его в виде нормального большого подраздела – выделением общей и особенной частей, со специальным регулированием отдельных вещных прав, урегулировать до сих пор не укоренившийся в нашем кодексе институт владения (который проявляется во многих других институтах, но целостно не урегулирован, из-за чего остается тайной для многих, в том числе для судей).

Что касается спорных положений, можно отметить следующее:

1. Проект, как и прежние варианты, настаивает на внедрении «единственно верных» решений отдельных вопросов, игнорируя все остальные. Да, проект отказался от низведения аренды до сугубо обязательственного отношения, как это предлагалось в 2012 году, допуская различное регулирование – и с использованием новых вещных прав, и по-старинке с арендой, однако если мы взглянем на подход проекта к последствиям совпадения собственника здания и земельного участка, то совершенно императивно проводится идея объединения земли и здания в один объект (т.н. концепция единого объекта недвижимости). Если сама по себе концепция единого объекта вряд ли может вызвать споры, то вот такая императивность кажется совершенно ненормальной для гражданского права, тем более в условиях, когда оборот в течение четверти века основывался на противоположном подходе.

То же самое можно сказать и про регулирование режима общего имущества в нежилых зданиях, разделенных на отдельные помещения: проект настойчиво продвигает в закон в качестве единственного вариант, отраженный Пленумом ВАС №64 10 лет назад, полностью игнорируя все иные опции.

2. Владение – сложный институт. Наверное, хорошо, что он появится в кодексе, но, например, отказ от двойного владения, который сохранился еще из первого варианта реформы, также дает меньше возможностей, чем его признание. Это особенно важно с учетом того, что, хотя аренду и не собираются исключать, но, например, сохранять нынешнюю ст. 305 о праве защищаться вещными способами в том числе лицам, получившим вещь во владение по договору, не предполагается. Вместо этого проект распространяет вещно-правовые способы защиты только на вещные права, а их перечень объявлен закрытым, и аренды там, естественно, нет. В итоге арендатор оказывается защищенным от нарушений со стороны третьих лиц только как владелец. Но как только мы допустим субаренду, то владельцем по предложенной редакции будет только субарендатор – он защищается от третьих лиц владельческим иском, собственник сможет вернуть себе вещь виндикационным иском, а арендатор-субарендодатель оказывается лишенным абсолютной защиты. Советское право совершенно случайным образом пришло к простому решению этой проблемы –распространением вещной защиты на любого, имеющего право владеть по договору. В немецком праве, на которое столь явно ориентировались авторы проекта, та же задача абсолютной защиты промежуточного владельца решается через конструкцию опосредованного владения и, соответственно, наделения его владельческой защитой. Наши же авторы проекта под предлогом упрощения не стали воспринимать немецкий подход, но в то же время полностью и без сожалений отбросили и то действительно передовое решение, которое по случайности оказалось унаследованным нашим действующим законодательством из советского времени. Вместе с грязной водой уже не впервые предлагается выплескивать и ребенка.

3. С содержательной точки зрения многие нормы сохранились, но изменили свои места. И здесь проект попал в собственную ловушку: его авторы не стремились менять те нормы, которые они не считают принципиальными – о самовольной постройке, о прекращении права собственности и т.п. Эти нормы предлагается просто переписать, как они есть, в новую версию. Но за время существования проекта сами эти существующие сегодня нормы изменились – и эти изменения часто проектом не учтены.

Например, в сегодняшней редакции п. 2 ст. 235 ГК о прекращении права собственности есть пункты (8) и (9) об изъятии в доход РФ имущества, происхождение которого не оправдано в соответствии с антикоррупционным и антитеррористическим законодательством. В предложенном проекте (п. 2 ст. 261 в предлагаемой редакции) их аналогов не наблюдается. В итоге проект получился защищающим коррупционеров и террористов: у них, если он будет принят, нельзя будет отобрать неправедно нажитое. Более того, эти пункты появились-то в ГК во исполнение международных договоров, а значит, его принятие приведет и к нарушению международных обязательств РФ. Получается, что кое-где авторы проекта не успели за уже произошедшими изменениями и фиксируют старое состояние законодательства.

С другой стороны, авторы зачастую уклоняются от реформы там, где она нужна. Так, предлагается дословно воспроизвести сегодняшнюю редакцию ст. 222 о самовольных постройках (ст. 244 в новой редакции), даже не исключив явно устаревшие и, что будет поважнее, противоречащие собственной концепции авторов проекта положения. Например, указание на то, что самовольной постройкой нельзя распоряжаться (тут без вопросов), в том числе сдавать в аренду. Но если аренда –всего лишь обязательственное отношение, если возможна сдача в аренду чужого имущества (см. Постановление Пленума ВАС №73 об аренде), то уж огульно запрещать аренду самовольной постройки было бы странно, и при принятии Постановления №73 указание в нем на невозможность передачи в обязательственную аренду самовольной постройки объяснялось только прямым запретом ГК. Почему бы сейчас его не откорректировать, убрав упоминание аренды среди видов распоряжения (тем более, что обязательственная аренда распоряжением-то и не является).

Если оценивать проект в целом, то он, конечно, заслуживает положительной оценки, но, как представляется, требует очень тщательной вычитки, обсуждения всех спорных моментов и минимизации случаев, при которых происходит довольно жесткая ломка существующего режима в соответствии с представлениями авторов проекта об идеальном, без учета мнения самих участников оборота и их ожиданий. В конечном итоге, право существует для регулирования отношений, а не для реализации идеальных конструкций.

Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru

Публикация ПРАВО.RU о проекте реформы вещного права >>

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 309-18-49

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности