Мы в соцсетях
print

Никакой дополнительной защиты

Комментарий к поправкам в ГК РФ о защите прав добросовестных приобретателей жилья.

16 декабря подписан Федеральный закон №430-ФЗ о внесении в ГК РФ изменений, направленных, как указывалось в соответствующем законопроекте, на защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений. Он вступит в силу с 1 января 2020 года.

Первоначальная идея данного документа, на мой взгляд, была ясна: исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле, если таковым являлось публичное образование. Отмечу, что это не такое уж редкое исключение: например, для добросовестного приобретения денег или ценных бумаг на предъявителя данный критерий никогда не требовался.

Несколько необычным выглядит ослабление правового положения собственника по субъектному признаку, более того – именно публичных субъектов. На мой взгляд, это не соответствует общей тенденции всемерной защиты государства (хотя этот тренд относится скорее к правоприменению), но в данном случае, видимо, в правительстве было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье. С одной стороны, это важно для граждан, а с другой, наверное, не так уж существен ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне.

Возможно, некоторой предпосылкой явилась практика Конституционного и Верховного Судов РФ по защите добросовестных граждан от исков публичных субъектов (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. №16-П; Определение ВС РФ от 18 июня 2019 г. №5-КГ19-88).

Оставим в стороне то, что публичные субъекты, как правило, вообще не вступают во владение спорными объектами недвижимости и в этом смысле не могут утратить его – хоть по своей воле, хоть против. Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей. Важно то, что первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой. Однако ко второму чтению законопроект сильно изменился, из-за чего приобрел дополнительные смыслы, стал гораздо менее понятным и в целом, на мой взгляд, утратил концепцию.

Непонятно, почему было решено внести изменения в ст. 8.1 ГК РФ. Так, п. 6 дополнен новым абзацем, формулировка которого выглядит таким образом, как будто пункт излагается полностью в новой редакции. Однако важнее то, что в указанном изменении нет никакого смысла, поэтому проблема, думается, не в недостаточности законодательного регулирования, а в недостатке юридической техники.

Аналогичным образом не несет нового смысла и дополнение ст. 223 ГК РФ: все, что в нее внесено, охватывается другими нормами Кодекса – либо уже имеющимися (например, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке), либо предлагавшимися (первоначальной редакцией п. 4 ст. 302 ГК РФ в законопроекте – о том, что истцом при истребовании не может быть публичный субъект).

Существенно скорректирована ст. 234 ГК РФ – полностью изменено действующее правило п. 4 этой статьи о начале течения срока приобретательной давности только после истечения срока давности исковой. Само по себе это изменение стоило бы приветствовать, но нельзя не заметить, что вопросы приобретательной давности выходят за пределы первоначальной тематики законопроекта, а значит, не были надлежащим образом исследованы субъектом законодательной инициативы. Видимо, следствием этого является двусмысленная формулировка новой редакции указанной нормы: недостаточно четким оказывается разграничение двух значимых моментов – открытого владения и регистрации, что, полагаю, на практике может привести к путанице.

Наконец, внесенные в первоначально предлагавшуюся редакцию нормы п. 4 ст. 302 ГК изменения тоже не пошли ей на пользу ни в редакционном, ни в концептуальном плане. С точки зрения формулировок она стала намного сложнее, многословнее и, как следствие, запутаннее. В содержательном аспекте новая редакция полностью противоречит первоначальной: истребование имущества у добросовестного приобретателя все-таки допускается, хотя и ограничено сроком. Фактически никакой новой дополнительной защиты добросовестному приобретателю не предоставлено: как сейчас он защищен исковой давностью, так будет согласно законопроекту. Единственное отличие в том, что срок давности предлагается исчислять не по общим правилам, а с момента регистрации права приобретателя – безотносительно к тому, знает ли о такой регистрации публичный истец или нет.

При этом из законопроекта пропали указания на безразличие порядка выбытия имущества из владения публичного собственника и на сохранение имущества за добросовестным, но безвозмездным приобретателем. В то же время оказалось исключенным ограничение этой льготы только в отношении граждан.

Получается, по новому Закону предлагается защищать жилищные интересы слабее, но зато шире – охвачены в том числе юрлица, которым названные интересы, казалось бы, не свойственны.

Подводя итог, замечу, что с принятием Закона вряд ли следует ожидать существенного изменения практики применения норм о защите вещных прав: ее недостатки связаны не столько с ранее действовавшими законодательными формулировками, сколько с установками, которых придерживаются судьи. И исправить эти установки, полагаю, может не изменение ГК РФ (да еще и таким образом, что он становится менее понятным и четким), а определение практики на уровне Верховного Суда РФ, который выполняет соответствующую задачу, к сожалению, не лучшим образом.

Источник: авторская колонка Александра Латыева, INTELLECT, в «Новой адвокатской газете»

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

«Новой адвокатской газете»

недвижимость, сопровождение сделок и инвестиций, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 309-18-49

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности