«Коронавирусные» ограничения и аренда
Не пора ли править ст. 19 «коронавирусного» 98-ФЗ?
По всей стране вновь вводятся различные ограничения: от просто "нерабочих дней" до требований предъявления QR-кодов и полных локдаунов... Более того, есть все основания предполагать, что это надолго. Вполне естественно, что они влияют на работу самых разных субъектов, в том числе ограничивают возможность использования по назначению арендуемых помещений.
Иногда такое ограничение связано с действиями самого арендодателя: например, ТЦ, охрана которого проверяет коды на входе, может в то же время сдавать помещения в аренду аптеке или продуктовому магазину, для посещения которых они не требуется, чем ограничивает поток покупателей к ним. Впрочем, чаще ограничение возможности пользования имуществом по назначению с арендодателем не связано, а обусловлено публичными ограничениями. Однако, как мы помним, риск случайной невозможности использования арендуемого имущества по назначению или ухудшения условий такого пользования у нас несет арендодатель (подробности – в статье "Снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования недвижимым имуществом в условиях эпидемии COVID-19", опубликованной в журнале "Закон", №5/2020).
Логично возникновение споров об изменении условий аренды, предоставлении арендных каникул и тому подобных вопросов, неприятных для арендодателей, но не особо радостных и для арендаторов. Полтора года назад, когда пандемия только началась, острота этих вопросов была частично сглажена принятием специального коронавирусного законодательства, в частности, в случае с арендой, – ст. 19 Закона №98-ФЗ от 1 апреля 2020 года с последующими изменениями и дополнениями. С учетом того, что нормы этого закона были восприняты практикой как специальные и исключающие применение общих норм ст. 451, п. 4 ст. 614 ГК, мы потеряли год, в течение которого могла бы развиваться практика применения именно этих норм к изменению условий пользования арендуемым имуществом в связи с принимаемыми противоэпидемическими мерами.
Но сами нормы ст. 19 Закона №98-ФЗ почти все были сформулированы как временно действующие – законодатель оптимистично посчитал, что уже в 2020 году основания для их применения отпадут. Во многих нормах этой статьи имеется прямая ссылка на сроки, ограниченные 2020 годом, или, в крайнем случае, первым кварталом 2021-го. Таким образом, к наблюдаемой сейчас ситуации они применяться не могут – при том, что изменения условий пользования сейчас во многом похоже на имевшееся в 2020 году.
Варианта два: либо все-таки отбросить уже негодные костыли "коронавирусного" законодательства и, наконец, начинать разрешать возникающие и предстоящие споры на основании общих норм гражданского законодательства (с неизбежным хаосом и неопределенностью первого времени, хотя ВС, например, постановлением Пленума мог бы несколько уменьшить их), либо наращивать эти костыли дальше и изменять ст. 19 Закона №98-ФЗ каким-то образом, чтобы приспособить ее к новым ограничениям.
Ну, есть еще третий вариант: сделать вид, что ничего не происходит и все идет, как и было. Почему-то есть сильное подозрение, что избран будет именно этот вариант.
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
