print

ВС об аренде земельных участков

Верховный Суд указал, когда режим повышенной готовности не препятствует продлению договора аренды земли.

Практика применения специальных коронавирусных норм об аренде демонстрирует, что суды крайне формально подходят к условиям, которые ими предусмотрены.

05.10.2022 | Адвокатская газета | Зинаида Павлова

27 сентября Верховный Суд вынес Определение №306-ЭС22-3436 по делу №А55-28817/2020, в котором рассмотрел вопрос продления договора аренды земельного участка, заключенного до введения в конкретном регионе режима повышенной готовности из-за коронавируса.

В феврале 2015 г. по результатам аукциона Министерство строительства Самарской области предоставило Самарскому областному фонду жилья и ипотеки земельный участок в аренду на 10 лет для строительства жилья эконом-класса. Впоследствии арендатор произвел раздел земли согласно условию арендного договора, в результате которого были образованы 22 участка, ставших собственностью Самарской области. В апреле 2020 г. фонд заключил договор аренды этих участков с Правительством Самарской области на срок до апреля 2025 г. В договоре аренды, в частности, отмечалось, что участки земли предоставлялись фонду для осуществления строительства жилых объектов, а сам он вступает в силу со дня его госрегистрации и распространяет свое действие на отношения, возникшие с февраля 2020 г.

Далее арендатор попросил продлить договор еще на три года со ссылкой на введение режима повышенной готовности в условиях коронавирусных ограничений, в чем ему было отказано. Тогда фонд обратился в суд с иском об обязании арендодателя заключить дополнительное соглашение о продлении арендного договора. По его мнению, договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились еще до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, а апелляция и кассация поддержали ее решение. Суды исходили из того, что спорный договор аренды был заключен сторонами 2 апреля 2020 г., то есть уже после принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории области. Соответственно, отметили суды, фонд не имеет права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия этого договора. Суды также сочли региональное правительство ненадлежащим ответчиком со ссылкой на то, что распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Самарской области, осуществляет областное Министерство строительства.

Рассмотрев кассационную жалобу фонда, Верховный Суд РФ напомнил, что до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, был вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении ряда условий. В частности, если договор аренды земельного участка был заключен до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора; на дату обращения арендатора с таким требованием уполномоченный орган не располагает информацией о выявленных в рамках госземельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка. В свою очередь, арендодатель обязан заключить соглашение о продлении срока договора аренды не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

В рассматриваемом случае, заметил ВС, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам аукциона на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г. В силу п. 8 ст. 46.4 Градостроительного кодекса прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом не служит основанием для прекращения договорных прав и обязанностей.

Суд указал, что договор аренды от 19 февраля 2015 г. и договор аренды от 2 апреля 2020 г. являются взаимосвязанными, поэтому вывод судов о том, что дата заключения последнего арендного договора имеет определяющее значение для возможности увеличения срока договора, нельзя признать законным. При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, по правилам, предусмотренным Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции (№166-ФЗ) и Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (№98-ФЗ), нужно исходить из даты заключения первичного договора, то есть от 19 февраля 2015 г.

Кроме того, заметил ВС, нижестоящими инстанциями также проигнорированы условия, изложенные в п. 3.2 последнего договора аренды, согласно которым он распространяет свое действие на отношения, возникшие с 19 февраля 2020 г., что не противоречит положениям Гражданского кодекса. При рассмотрении дела фонд последовательно отмечал, что договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.

В первоначальном иске в качестве ответчиков указывались региональное правительство и Министерство строительства Самарской области. Собственником спорных земельных участков является Самарская область, от имени которой в разные периоды времени этот субъект РФ наделял распорядительными полномочиями в отношении земельных участков разные госорганы. При таких обстоятельствах суд должен, в частности, определить надлежащего ответчика по спору. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Наш комментарий:

Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:

Cудами систематически игнорируются хоть сколько-нибудь выпадающие из обычного положения дел случаи, например при заключении договоров аренды после разделения, объединения, перераспределения земельных участков.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев назвал это дело очень показательным. «Действительно, практика применения специальных коронавирусных норм об аренде демонстрирует, что суды крайне формально подходят к условиям, которые ими предусмотрены. В частности – к условию о том, что все установленные таким законодательством права принадлежат только тем арендаторам, которые заключили договор аренды до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом судами систематически игнорируются хоть сколько-нибудь выпадающие из обычного положения дел случаи, например при заключении договоров аренды после разделения, объединения, перераспределения земельных участков. Такие договоры представляют собой фактически не новые договоры аренды, а старые, но с измененным условием о предмете. Законодательство прямо предусматривает, что они заключаются на тех же условиях, и арендатор не может учесть при заключении нового договора наступившие обстоятельства. Однако суды этого упорно не замечают – и данное дело это наглядно демонстрирует. Действительно, в таких случаях единственным правильным подходом было бы смотреть на дату заключения первоначального договора», – отметил он.

По словам эксперта, определение ВС РФ может использоваться в дальнейшем для подтверждения того, что договоры аренды, заключаемые по итогам раздела, выдела, объединения или перераспределения земельных участков, не являются совершенно новыми, а представляют собой продолжение договоров, действовавших в отношении ранее существовавших земельных участков.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев отметил, что в этом споре ВС РФ применил к договору аренды земельных участков 2020 г. земельное законодательство, действовавшее до 1 марта 2015 г., увязав правоотношения сторон по этому договору с договором аренды земельного участка под комплексное освоение 2015 г., заключенным между теми же сторонами, из которого были образованы участки, арендованные по последнему договору. «При этом Суд применяет в таких спорах нормы Градостроительного кодекса РФ, действовавшего в тот период. Такой более широкий подход находит свое отражение в формирующейся судебной практике. Например, Постановление АС Центрального округа от 23 мая 2022 г. №Ф10-1610/2022 по делу №А64-2541/2021, вынесенное по аналогичному спору также в пользу истца (арендатора), было оставлено Верховным Судом без изменения. Таким образом, практика по этой категории споров складывается в пользу арендаторов земельных участков под комплексное развитие территории для жилищного строительства», – заметил он.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

COVID-19, земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Санкт-Петербург
+7 (812) 309-18-49

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности