Спор вокруг земельных участков
Суд запретил прокурорам изымать участки в пригороде Екатеринбурга.
22.11.2022 | РБК | Михаил Старков
Арбитражный суд Свердловской области признал недействительной сделку по продаже федеральных земель в поселке Исток частным компаниям, но возвращать эти участки государству отказался. Юристы считают, что обосновать претензии прокуратуре не удалось.
Предмет спора — участок земли площадью 248,7 тыс. квадратных метров, находившийся ранее в федеральной собственности. В 2014 году его арендовала, а семь лет спустя выкупила компания «АМОС-Групп». Территорию поделили на участки и продали разным собственникам. Сейчас там строят коттеджные и многоэтажные дома для нового административного района Екатеринбурга (инвесторы проекта — компания Prinzip и Корпорация развития среднего Урала).
В 2022 году областная прокуратура посчитала незаконными сделки по аренде и выкупу земли «АМОС-Групп» и потребовала от ТУ Росимущества вернуть проданные участки государству.
Управление Росреестра по Свердловской области, проверявшее участки «АМОС-Групп» в 2021 году, нарушений земельного законодательства не выявило, но глава ТУ Росимущества Сергей Зубенко считает, что бывшие сотрудники его ведомства допустили ошибки при оформлении сделок. В письме, направленном в московский офис 24 октября (текст есть в распоряжении РБК Екатеринбург), он сообщает, что иск прокуратуры основан на собранных им материалах.
Прокуроры обратились в суд в интересах РФ — от лица свердловского ТУ Росимущества. Ответчиком тоже назначили ТУ Росимущества. Получилось, что ведомство судится само с собой. На всякий случай юристы территориального управления направили в суд отзыв с формулировкой «В исковых требованиях отказать», но головной офис в Москве настоял, чтобы претензии признали.
Ошибки в иске
Областной арбитражный суд, заседавший 28 октября, вынес компромиссное решение — договор продажи земли посчитал недействительным, но юрлиц, купивших участки у «АМОС-Групп», признал добросовестными приобретателями, отказав прокуратуре и ТУ Росимущества в требовании вернуть землю в государственную собственность.
Юристы полагают, что на большее прокуратура рассчитывать не могла.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для РБК:
«Иск прокуратуры к ТУ Росимущества нельзя назвать совсем безнадежным, — рассуждает Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT. — В целом он написан даже лучше, чем можно было ожидать. Обычно прокуроры не утруждают себя мотивировками, рассчитывая, что суд примет их сторону. В большинстве случаев эти ожидания оправдываются — обычному участнику гражданских отношений пришлось бы изрядно попотеть, доказывая обоснованность своих претензий, но для прокуратуры суды снижают планку требований и удовлетворяют даже слабо мотивированные иски».
В этом иске юристы нашли много несоответствий.
В частности, прокуроры добивались, чтобы суд признал недействительным договор аренды земельного участка 2014 года, несмотря на то, что истек трехлетний срок исковой давности. «Прокуратура может заявить, что узнала о спорной ситуации недавно, — говорит Максим Колесников, управляющий партнер коллегии адвокатов «Частное право». — Иногда суды принимают такие аргументы, хотя отсчет времени должен вести уполномоченный орган — в данном случае Росимущество, а не прокурор».
С доводами «АМОС-Групп», что срок исковой давности по договору аренды земли вышел, суд не согласился. По мнению судьи, о коллизии со спорным участком прокуроры не знали и не могли знать, пока их об этом не уведомили. Однако у девелоперов есть документы, свидетельствующие, что в 2017 году областная прокуратура обязала ТУ Росимущества продать «АМОС-Групп» и другим арендаторам земельные участки в Истоке. Тогда — в аналогичных обстоятельствах — зампрокурора области заявил, что у «АМОС-Групп» есть льготное право выкупить арендованную землю и чинить препятствия ведомство не может. «Мы считаем, что суд ввели в заблуждение — пять лет назад под нажимом прокуратуры ТУ Росимущества пришлось заключить сделки с «АМОС-Групп» по продаже участков в Истоке, а сейчас оба ведомства пытаются доказать, что такая практика незаконна», — говорит Молотилов.
Главная ошибка прокуратуры в том, что она неправильно указала категорию земельного участка, арендованного в 2014 году «АМОС-Групп», говорят юристы. Поскольку вместо «земель населенных пунктов» в обосновании иска упоминаются «земли сельхозназначения», ссылки на федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения», на которых построены претензии, ничего не подтверждают.
Прокуратура заявила: договор недействителен, поскольку арендатор «АМОС-Групп» нарушил его условия. Хотя, по закону, основания считать сделку недействительной возникают в тот момент, когда ее заключают. «Студент второго курса юридического вуза, который вывел недействительность договора из его нарушения, получил бы за это двойку на экзамене по гражданскому праву, — поясняет Александр Латыев. — Похоже, теперь он работает в прокуратуре».
Долги арендаторов
По словам Молотилова, руководство ТУ Росимущества убедило прокуратуру и офис в Москве, что за «АМОС-Групп» и другими компаниями, осваивающими земельные участки в Истоке, числятся сотни миллионов рублей долга по арендной плате. В частности, на совещании в сентябре текущего года сотрудники головного офиса называли цифру 692,6 млн рублей. «Почти 700 млн рублей — это долги всех арендаторов, с которыми работает ТУ Росимущества в Свердловской области, на текущий момент — поясняет девелопер. — Почему их предъявляют нам, большой вопрос — таких долгов у нас нет. В ведомстве знают о своей ошибке, но не оставляют попыток подогнать реальность под озвученные цифры, и в этом — одна из причин, почему прокуратура заняла сторону Росимущества».
Часть земельных участков девелоперы переуступили новым собственникам в 2021 году. Теперь ТУ Росимущества выставляет счета за аренду земли и покупателям, и продавцам, говорит Молотилов. «Однако в расчетах, которые нам предъявили, не учитывается последнее снижение кадастровой стоимости земли, — поясняет он. — И это не единственная ошибка. Были случаи, когда чиновники подавали исполнительные листы после окончания производства, а крайними оставались судебные приставы, которые арестовывают имущество и счета предпринимателей».
Директор ТУ Росимущества Сергей Зубенко признает, что его ведомству не хватает квалифицированных специалистов. «После назначения на должность я столкнулся с саботажем и открытым противостоянием сотрудников, являющихся командой предыдущего руководителя», — сообщил он в ноябре руководителю федерального агентства Вадиму Яковенко (текст есть в распоряжении РБК Екатеринбург). По данным Зубенко, почти половина сотрудников — 24 человека — уволились в конце 2021 — начале 2022 года. В том числе начальник отдела регулирования земельных отношений, начальник отдела правового обеспечения, начальник отдела финансового обеспечения и администрирования доходов. Ушли оба замдиректора. Чтобы укомплектовать службу кадрами, организации понадобится время, считает директор.
Корреспондент РБК Екатеринбург предложил ТУ Росимущества высказать свою точку зрения. 28 октября сотрудник ведомства заверил, что подготовит комментарии, но на момент публикации мы их не получили. На вопрос о сроках Сергей Зубенко ответил, что нам перезвонят, но случится это не скоро.
Интересы публичные и непубличные
Претензии насчет продажи земельного участка прокуратура обосновала лучше, говорят юристы, но вопросы остались. Один из них — может ли допущенное нарушение со стороны чиновников ТУ Росимущества, если оно было, сделать недействительным договор купли-продажи? «Представим, что иск подало не государственное ведомство, а частная компания, руководитель которой сначала продал имущество, а потом решил вернуть его обратно, ссылаясь на допущенную ошибку. Суд вряд ли его поддержит, — говорит Колесников. — Но если иск подает прокуратура, объясняя свои действия защитой государственных интересов, его требования суд готов удовлетворить».
Договор купли-продажи земли суд признал недействительным, решив, что «АМОС-Групп» нельзя считать сельхозпроизводителем, который возделывает арендованную землю. Обосновывая ничтожность сделки, прокуратура указала в иске, что покупка земельного участка в Истоке компанией «АМОС-Групп» посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц. Под публичными интересами закон понимает жизнь и здоровье граждан, охрану окружающей среды, оборону и безопасность государства. «На суде мы спрашивали представителя прокуратуры — какой из этих сфер угрожает оспариваемая сделка, но ответа не получили. Очевидно, что публичные интересы здесь ни при чем, — рассуждает Молотилов. — При этом Зубенко письменно заверил руководство федерального агентства, что ТУ Росимущества всегда будет поддерживать позицию прокуратуры в отношении земельных участков в Истоке и признавать соответствующие иски. На наш взгляд, речь идет о сговоре двух ведомств, прикрывающих свои интересы заботой об общественном благе».
Поскольку решение первой инстанции ни одну из сторон не устроило, спор между истцом и ответчиком продолжится в апелляционном суде. По словам Молотилова, в ходе разбирательства прокуратура несколько раз меняла исковые требования, чего надзорный орган делать не может. «Теперь «АМОС-Групп» будет добиваться, чтобы сотрудников ведомства привлекли к ответственности за рейдерство и должностные преступления», — говорит он.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
_80_80.jpg)
