*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Уменьшение арендной платы
Шесть случаев, когда суд откажет арендатору в снижении платы за аренду.
Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.
Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.
Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013). Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора. Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.
Основания для уменьшения арендной платы
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков имущества либо
- соразмерного уменьшения арендной платы, либо
- возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).
3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.
Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы
1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.
Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил. На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо. Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).
2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.
Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил. Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).
3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.
Пример из практики. Арендатор требовал уменьшить арендную плату за период наличия препятствий в пользовании помещением, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом в этот период. Суд указал, что, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, арендатор должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Спорные недостатки арендатор должен был установить при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Однако при приеме помещений претензий к их техническому состоянию арендатор не заявлял и не использовал меры правовой защиты, предусмотренные п. 1 ст. 614 ГК (решение АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017).
4. Суды квалифицируют внесение арендной платы за предыдущие периоды в полном объеме признанием соответствия спорных помещений качеству и назначению, предусмотренным в договоре аренды (решения АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017, АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).
5. Если арендатор сам действовал недобросовестно, что привело к изменению условий использования имущества, суд встанет на сторону арендодателя.
Пример из практики. В одном из дел арендатор возражал против удовлетворения требований арендодателя о взыскании долга по арендной плате, сославшись на отключение в арендуемом помещении электроэнергии с октября 2016 года до конца 2017 года, в связи с чем помещение стало непригодным для целевого использования. Между тем, согласно информации от энергосбытовой компании, энергоснабжение в арендованном помещении было отключено в связи с наличием задолженности арендатора за электроэнергию (решение АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).
6. Если в договоре закреплено право арендодателя за долги отключать системы отопления, водоснабжения и пр., арендатор не сможет требовать уменьшения арендной платы, ссылаясь на невозможность использовать арендуемое помещение.
Пример из практики. Договор предусматривал, что в случае неуплаты арендной платы и других платежей в установленные договором сроки, арендодатель вправе опечатать сдаваемое в аренду помещение с отключением электроэнергии и удерживать имущество арендатора. Поскольку арендатор два месяца не платил за аренду, арендодатель отключил электроснабжение в помещении. Суд указал, что действия арендодателя были вызваны недобросовестным поведением самого арендатора и не могут квалифицироваться по п. 4 ст. 614 ГК как обстоятельства, за которые арендатор не отвечает (решение АС Пензенской области от 26.10.2018 по делу №А49-10019/2018).
Арендатору лучше обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы до суда
Из положений п. 4 ст. 614 ГК не следует, что арендатор не может заявить о снижении арендной платы при рассмотрении иска арендодателя о ее взыскании. Однако если до обращения в суд арендатор не заявлял такое требование, доказать наличие обстоятельств, обосновывающих уменьшение арендной платы, становится сложнее. Поэтому в подобных ситуациях суды зачастую отказываются снижать арендную плату (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2010 по делу №А43-19946/2009, 17ААС от 13.11.2018 по делу №А60-14439/2018).
В одном из дел суд указал, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по правилам п. 4 ст. 614 ГК. При этом стороны подписали без разногласий акт сверки взаиморасчетов по договору. При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период не имеется (решение АС Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.06.2018 по делу №А81-10058/2017).
Вывод. Чтобы добиться снижения арендной платы, арендаторы должны обеспечить себя доказательственной базой и до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом, поскольку суды учитывают возможность арендодателя устранить такие недостатки. Поэтому рекомендуем следующее:
- В договоре установить способ обмена документами между сторонами, в том числе в электронном виде, с указанием конкретных электронных адресов сторон.
- В случае возникновения обстоятельств, препятствующих использованию помещения, зафиксировать их документально (акт, заключение эксперта).
- До документального оформления вызвать арендодателя для совместного составления акта с фиксацией направления ему такого уведомления.
- Передать копию документов о фиксации обстоятельств, препятствующих использованию помещения, путем направления бумажных документов в адрес арендодателя.
Даже незначительные, но часто повторяющиеся изменения условий при корректном оформлении можно квалифицировать как существенные.
Источник: журнал «Арбитражная практика для юристов» (№7/2019)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
