Вместе строили – и наконец построили…
...А потом пришлось в суде разбираться, кому достанется дом и земельный участок.
16.08.2023 | АГ-Эксперт
Анатолий и Анна* договорились объединить свои финансы и профессиональные навыки, чтобы приобрести земельный участок и построить на нем дом, а затем продать этот дом и распределить прибыль.
Участок оформили на Анну и затем разделили его на два. Силами Анатолия на одном из них был построен двухэтажный дом, но продать его не получилось. Тогда было решено, что дом с участком получит Анатолий. А на другом участке он построит дом, который достанется Анне. Так они и сделали. Вот только юридически участки и дома остались в собственности Анны.
Анатолий обратился в суд с требованием обязать Анну заключить договор купли-продажи участка и дома. Он сослался на договоренности и на то, что дома строились его силами. Анна же с такими требованиями не согласилась, указав на отсутствие каких-либо договоренностей.
Суд требования Анатолия удовлетворил, и вышестоящие судебные инстанции поддержали это решение.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для проекта «АГ-Эксперт»:
Дело прокомментировал Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н.:
Правильно оценил отношения сторон только суд кассационной инстанции
Дело весьма любопытное. Подобные споры встречаются, но остаются довольно редкими. Считаю, что суды разобрались в отношениях сторон и вынесли справедливые решения – во всяком случае, насколько можно судить по установленным обстоятельствам.
Между тем правильную квалификацию отношений дал только суд кассационной инстанции. Он упомянул нормы, относящиеся к договору о совместной деятельности. Иначе говоря, это договор простого товарищества. Именно его стороны и заключили (ст. 1041–1043 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).
Нижестоящие суды не смогли дать правильную квалификацию и вынуждены были рассматривать дело на основании общих норм об обязательствах и договорах. Видимо, частично их запутали исковые требования обязать ответчика заключить договор купли-продажи и зачесть потраченные истцом средства в счет оплаты участка и дома. Вместе с тем надлежащим способом защиты здесь должно было стать требование о передаче земли и дома в собственность. Основанием для перехода права был бы договор о совместной деятельности, а не договор купли-продажи.
Надо признать, что с договорами о совместной деятельности работать трудно, так как:
- они редко встречаются на практике, и суды с ними плохо знакомы;
- существует много предрассудков. Например, некоторые юристы ошибочно считают, что на основании договора о совместной деятельности имущество, созданное в ходе такой деятельности, обязательно попадает в долевую собственность. Но по закону это лишь один из возможных вариантов;
- стороны вступают в отношения сотрудничества, но право лучше регулирует меновые отношения, когда товар обменивают на товар, услугу – на услугу.
В данном деле стороны еще и не зафиксировали как следует свои отношения, а право собственности на результат совместной деятельности было закреплено только за одним из товарищей. Но надо отдать должное судам: несмотря на трудности с квалификацией, разрешить спор правильно им удалось.
Похожий спор двух товарищей – недобросовестного и обманутого
В моей практике было подобное дело. Стороны заключили договор о совместной деятельности. Созданное после этого недвижимое имущество оформили в собственность одного из товарищей. Причем потом этот товарищ передал недвижимость другому лицу, чтобы не исполнять свои обязательства по договору. Так что вместо одного дела пришлось вести сразу два: одно – о взыскании доли в имуществе (дело № А76-10215/2016), второе – о признании недействительными сделок по выводу этого имущества (дело №А76-9188/2016).
Однако, во-первых, стороны подписали какой-никакой договор; во-вторых, их вклады отражались документально; в-третьих, стороны были предпринимателями, поэтому споры рассматривали арбитражные суды. И последнее важно, так как аналогичная ситуация была разъяснена еще в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. №54.
По этим причинам суды правильно квалифицировали отношения сторон, и оба иска были удовлетворены. Недобросовестный товарищ, на которого оформлялись результаты совместной деятельности, попытался избежать ответственности, заявив о своем банкротстве. Но в итоге ему не осталось ничего, кроме как заключить мировое соглашение и передать своему партнеру, которого он попытался обмануть, значительную часть имущества как отступное (ст. 409 ГК РФ).
Рекомендации
Договоры о совместной деятельности следует заключать письменно. Нужно ответственно относиться к их содержанию, в том числе детально описывать права и обязанности сторон. Также важно предусмотреть возможные проблемы при исполнении договора.
Когда создается недвижимость, порой проще сначала оформлять права на одного из товарищей. Но второй должен осознавать слабость своего положения: до передачи части результатов совместной деятельности у него будут только обязательственные права. А раз так, банкротство его партнера, например, будет препятствовать получению недвижимости, – на имущество может быть обращено взыскание. Кроме того, партнер может пойти на обман, избавившись от результатов совместной деятельности.
Если надлежаще оформить отношения и сохранять бдительность, эти риски получится снизить, но не исключить.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
* Имена изменены редакцией.
Похожие материалы
