*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Бестолковая охрана культурного наследия
Размышления о п. 7 ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Уже не раз критиковали п. 7 ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", который требует, чтобы в договорах, предусматривающих переход права собственности на охраняемый объект или предоставление его во владение или пользование, в качестве существенного условия было предусмотрено обязательство получателя выполнять охранные обязательства. Причем "в случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной".
Речь даже не о том, что отсутствие существенного условия, которое обычно ведет к признанию договора незаключенным, объявлено основанием для ничтожности договора. В первую очередь речь о том, что признание в такой ситуации договора об отчуждении или о передаче охраняемого объекта что недействительным, что незаключенным, никак не способствует достижению целей этого закона, да и выполнению самого охранного обязательства. Обязанности по поддержанию объекта культурного наследия в необходимом состоянии, несмотря на то, что они названы в законе "охранным обязательством", не являются обязательством в собственном смысле слова, а представляют собой публично-правовые обязанности, налагаемые на собственника или иного законного владельца такого объекта. Совершенно естественно, что их существование не зависит от личности владельца, а связано только с самим объектом. Так же, как и естественно указание в п. 6 ст. 48 закона на сохранение охранного обязательства при смене собственника или иного владельца охраняемого объекта (тут даже нельзя говорить о праве следования, поскольку охранные обязательства – не есть частные права какого бы то ни было лица). Указание или неуказание в договоре на наличие таких обязательств никак не влияет на необходимость их соблюдения новым собственником или владельцем. А признание ничтожными договоров, в которых отсутствует такое и без того бессмысленное указание, тем более не способствует не только защите памятников, но и, наоборот, привносит дополнительную смуту в гражданско-правовые отношения между продавацами и покупателями таких объектов, их арендаторов и арендодателей и т.п.
Это все показывает, насколько неадекватно требование п. 7 ст. 48 закона об обязательном включении охранных обязательств в договор и еще более неадекватны предусмотренные им последствия несоблюдения этого требования.
А когда в праве появляются неадекватные нормы, они зачастую начинают использоваться для разного рода злоупотреблений. (Собственно, и адекватные нормы для этого часто используются, но у них, наряду с этим злом, есть хотя бы и собственный – полезный – смысл. Неадекватные же пользы не приносят, а оттого причиняемый злоупотреблением ими вред ничем не компенсируется.)
Последний такой пример рассказали журналисты. Вкратце: собственник охраняемых объектов недвижимости заложил банку эти объекты в числе многих других. Сейчас банк обращает взыскание на залог, а орган по охране культурного наследия вдруг "проснулся" и предъявил иск к сторонам об оспаривании договора залога, поскольку в нем отсутствует условие об охранных обязательствах.
Является ли договор о залоге договором, "предусматривающим передачу права собственности", как названы договоры, к которым п. 7 ст. 48 закона предъявляются требования о включении в них охранных обязательств в качестве существенного условия? Буквально, конечно, нет: это всего лишь договор, создающий ограниченное право. Однако нельзя исключать и расширительного толкования, согласно которому договор о залоге будет отнесен к таким договорам, коль скоро он может привести к отчуждению имущества в случае обращения на него взыскания.
Но даже если пользоваться расширительным толкованием и отнести договоры залога к числу тех, что названы в п. 7 ст. 48 закона, то мы столкнемся с другой – причем в этот раз уже практически нерешаемой – проблемой: названный пункт требует, чтобы это условие предусматривало обязанность приобретателя имущества, а равно лица, получающего право владения или пользования им, соблюдать охранные обязательства. Но залогодержатель – сторона договора залога – по общему правилу приобретателем предмета залога не становится. Нормальным способом реализации залогового права является продажа имущества на публичных торгах. Таким образом в момент заключения договора залога даже неизвестно, кто – в случае обращения взыскания на предмет залога – приобретет его. Чью обязанность соблюдать охранное обязательство нужно включать в договор? Контрагента по этому договору – залогодержателя? Так он не будет собственником. Неизвестного будущего лица? А как могут стороны договора предусмотреть в своем договоре обязательство третьего лица? Таким образом, к договору залога требование п. 7 ст. 48 закона об объектах культурного наследия в принципе не может быть применено. Тем более нельзя требовать признания недействительным договора, в котором отсутствует такое условие. А заявление такого требования в суд, видимо, следует рассматривать, как попытку "стряхивания обеспечения" – действия, о котором за последние лет пять, а то и больше, юристы уже успели позабыть, поскольку оно давно уже стало неэффективным. Однако ж, как видим, попытки не прекращаются.
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
