Цивилистический способ мышления
Как относиться к «договору ссуды» доли в праве собственности, если он не нарушает ничьих интересов.
На днях озадачил меня клиент вопросом. Он арендует помещения в офисном центре, принадлежащие – как один объект недвижимости – на праве собственности сразу четырем долевым сособственникам, причем с неравными долями. Соответственно, в договоре четыре арендодателя, а сумма арендных платежей за каждый месяц в соответствии с условиями договора делится пропорционально их долям и перечисляется в четыре разных адреса. На этом этапе все шло хорошо, и все были согласны.
Но тут арендатору передают письмо от одного из арендодателей, в котором он указывает, что между ним и еще одним из сособственников/соарендодателей заключен договор безвозмездного пользования, по которому один из них передает другому в ссуду свою долю в праве собственности (sic!), которой соответствуют определенные помещения из числа тех, что входят в состав их общего объекта (sic! sic!), а потому договор аренды должен быть перезаключен (sic! sic! sic!), а платежи за аренду теперь один из сособственников должен получать за двоих (вот в этой части хотя бы проблем не вижу). Причем прикладывают письмо от двух других сособственников, в котором они пишут, что не возражают против такой передачи доли в ссуду.
Ну, с перезаключением всего договора аренды они сразу же были посланы куда подальше. Сошлись на том, что будет заключено дополнительное соглашение, по условиям которого в связи с передачей доли собственника 1 в ссуду собственнику 2 все права и обязанности первого по договору аренды переходят ко второму. И вот в таком виде это все попадает мне.
Вполне понятно, что с точки зрения нашего действующего законодательства доля в праве собственности предметом ссуды быть не может, равно как ей не соответствует и никакая конкретная физическая часть общей вещи, во всяком случае, до тех пор, пока не будет произведен выдел этой доли или раздел общего имущества.
Но – в связи с тем, что вынесено в заголовок – нормальный цивилист не может на этом остановиться и сказать, что раз такое законом не допускается, то и обращать на это внимание бессмысленно. Нет, здесь надо понять, нарушаются ли таким договором чьи-либо права и, если нет, то какие нормы к нему применить, чтобы понятно было, что с ним дальше делать.
Нарушения прав самих сособственников – особенно с учетом того, что все они с этим договором согласились (либо путем его подписания, либо отдельно заявив о согласии), – не видно. Для арендатора, в принципе, тоже он вреда не несет, ведь тот все равно платит в общей сумме за пользование всеми помещениями, а внутреннее распределение платежей между разными сособственниками – это уже дело второстепенное.
И раз ничьих интересов этот «договор ссуды» не нарушает, надо подумать, как к нему относиться. По-видимому, как к заключенному в крайне своеобразной форме соглашению между сособственниками о порядке владения, пользования и распоряжения их общим имуществом. Форма тут даже оказалась письменная, но смешанно-письменная: для двух из четырех сособственников – в форме одного документа, а двое других, можно сказать, присоединились к этому договору путем обмена письмами.
Экзотика, но не запрещено. Да, если бы у нас уже действовали нормы о возможности регистрации таких соглашений, вряд ли у них получилось бы его зарегистрировать: в нашей стране существует не проговоренное в общем виде, но вполне выводимое из частных случаев правило о необходимости выполнения договоров, представляемых для регистрации в ЕГРН, в форме единого документа. Но в нашем конкретном случае никто ничего не регистрировал.
Если собственники между собой могут заключать такое соглашение, в том числе, как представляется, вполне вправе предусмотреть и отсутствие денежных компенсаций одним собственником другому непропорциональности объема пользования их долями, то мне важнее вопрос, как это соглашение будет выглядеть с точки зрения их общего контрагента – арендатора. По-видимому, его следует квалифицировать по ст. 309.1 ГК – как соглашение кредиторов о порядке удовлетворения их требований к должнику, которое для самого арендатора до тех пор, пока не изменены условия договора, ничего не меняет. Ну, а если в связи с этим будут внесены изменения в договор аренды, то именно его условия для арендатора и важны, и даже если порядок владения, пользования и распоряжения собственниками будет изменен, арендатор все равно будет руководствоваться условиями договора.
Впрочем, даже в отсутствие изменений договора можно квалифицировать такие документы как переадресацию исполнения – поручение кредитора платить причитающиеся ему платежи с этого момента в пользу другого лица. Конечно, экзотичность форму здесь снижает определенность для арендатора и могла бы сыграть злую шутку, но с учетом общего консенсуса всех соарендодателей вряд ли создаст проблемы.
Как видим, несмотря на совершенно неадекватную ситуации форму фиксации отношений, избранную сособственниками, их вполне правомерные цели оказываются достижимы, если относиться к документам с точки зрения общего допущения их законности. Такое общее допущение свойственно далеко не всем юристам: в порядке эксперимента хотелось бы посмотреть, как бы на это отреагировали специалисты Росреестра, нотариусы или даже судьи.
Источник: заметка Александра Латыева, INTELLECT, в блоге на сайте Zakon.ru
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
