Административная санация ЕГРН
Как очистить реестр от «мнимой» недвижимости без суда: разъяснения Росреестра.
Проблема «засоренности» Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) записями об объектах, в действительности не являющихся объектами недвижимости, остается одной из самых острых в практике оборота недвижимости и корпоративного управления активами. В реестре до сих пор числятся тысячи асфальтовых площадок, заборов, некапитальных навесов, временных сооружений и замощений, внесенных туда в порядке массового переноса сведений из старых баз технического учета БТИ (в статусе «ранее учтенных»).
Долгое время освобождение от подобного «балласта» требовало либо проведения фиктивных процедур сноса со снятием с кадастрового учета по акту обследования, либо обращения в суд с иском о признании права отсутствующим (п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22).
Введение и конкретизация механизма ч. 20 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон №218-ФЗ) создали внесудебный инструмент исключения таких сведений. Другими словами, Закон дал собственникам возможность «почистить» реестр без обращения в суд — записи об объектах, которые на самом деле не являются недвижимостью, теперь можно аннулировать по обычному заявлению. Росреестр в Письме от 06.08.2026 №14-8596-АБ/26 объясняет, как этот механизм работает на практике: какие действия требуются от самого владельца, а какие документы и обстоятельства регистратор обязан запрашивать и оценивать самостоятельно. Разъяснения комментирует Дмитрий Абросимов, советник юридической фирмы INTELLECT, к.ю.н.
Распределение бремени доказывания: заявитель против межведомственного контура
Ключевой процедурный вывод ведомства: заявитель (правообладатель объекта либо собственник земельного участка, если права на объект не зарегистрированы) освобожден от обязанности доказывать некапитальный характер строения. Достаточно подать соответствующее заявление.
Росреестр подчеркивает, что представление технического паспорта или иных подтверждающих документов является правом, а не обязанностью заявителя. Орган регистрации прав обязан самостоятельно истребовать архивную учетно-техническую документацию у органов БТИ и специализированных организаций, хранящих архивы в соответствии с ч. 2.1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ.
Более того, исключение таких сведений не относится к регистрационным действиям, требующим уплаты государственной пошлины, а сами записи переводятся в статус «архивные» и «погашенные», обеспечивая историческую преемственность реестра.
Пределы дискреции регистратора: тонкая грань между «движимостью» и «самоволкой»
Наиболее дискуссионный аспект комментируемого разъяснения — наделение государственного регистратора правом самостоятельно оценивать правовую природу объекта на основе анализа реестрового дела и поступивших архивных документов. В частности, регистратор должен проверять, выдавалась ли в отношении объекта разрешительная документация (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию).
Здесь кроется существенный правовой риск:
- Риск смешения правовых институтов. Отсутствие разрешительной документации само по себе не превращает объект капитального строительства в движимую вещь. В ряде случаев отсутствие разрешений свидетельствует о признаках самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), в отношении которой действует принципиально иной правовой режим (снос или легализация через суд), а не упрощенное исключение из ЕГРН.
- Субъективность квалификации. Определение прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ) — вопрос факта и строительно-технических характеристик, а не только формального анализа бумажных архивов. Полагаясь исключительно на документы полувековой давности, регистратор может ошибочно отказать заявителю либо, напротив, неправомерно аннулировать статус реального объекта недвижимости.
Рекомендации для бизнеса и правообладателей
Несмотря на закрепленный в законе принцип самостоятельного сбора документов регистрирующим органом, на практике стратегия «подал заявление и жди» несет в себе риски приостановления и последующего отказа из-за формальных ответов БТИ или неполноты архивных дел.
Правообладателям, заинтересованным в оптимизации налогооблагаемой базы (налог на имущество организаций по среднегодовой или кадастровой стоимости) и снятии правовых ограничений с земельного участка, целесообразно:
- прикладывать к заявлению технический паспорт БТИ, заключение кадастрового инженера или внесудебное строительно-техническое заключение, прямо подтверждающее отсутствие у объекта признаков капитальности (ст. 1 ГрК РФ) и невозможность его квалификации в качестве самостоятельной недвижимой вещи;
- проверять реестровое дело на предмет того, оформлялся ли объект как вспомогательное сооружение, элемент благоустройства или временная постройка.
Если регистратор уклоняется от исключения записи, мотивируя это невозможностью дать правовую оценку без суда, полученный отказ станет надлежащим основанием для оспаривания решения в порядке КАС РФ либо для предъявления иска о признании права (обременения) отсутствующим.
***
В целом комментируемые разъяснения Росреестра создают заманчивую иллюзию легкого пути. Кажется, что собственнику достаточно подать типовое заявление, а всю рутину ведомство возьмет на себя. Однако на практике этот комфорт обманчив. Оставив регистратора один на один с обрывками архивных дел БТИ, заявитель рискует получить либо отказ из-за «недостатка данных», либо подозрение в наличии самовольной постройки вместо некапитального объекта.
Вместе с тем ч. 20 ст. 70 Закона №218-ФЗ открывает мощный тактический инструментарий в корпоративных и земельных спорах. В конфликтах между соарендаторами или партнерами по промплощадкам запись о «мнимой» недвижимости (заборах, площадках, навесах) нередко используется как инструмент шантажа для блокирования выкупа или раздела земли. Если права на такой псевдообъект не оформлены, собственник участка может «зачистить реестр», фактически создав основу для изнурительных судебных тяжб.
Разумеется, декларируемый «сервисный подход» не должен усыплять бдительность. Если ваша цель — реально снять с компании налоговое бремя, расчистить землю под девелопмент или демонтировать блокирующие барьеры недобросовестных контрагентов, не стоит играть в рулетку с межведомственными запросами. Самая надежная тактика — подавать заявление не с пустыми руками, а заранее сопроводив его техническим заключением об отсутствии у спорного объекта признаков капитальности.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист» (№33 (1430) / 2026)