Дело о необходимости согласия на перенаем
Александр Латыев: «Передача дела для рассмотрения по существу Верховным Судом вызывает тревогу».
Суть спора
Истец — Департамент природных ресурсов и экологии ЯНАО, осуществляющий функции арендодателя при предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков из состава земель лесного фонда, — обратился с иском о признании недействительным заключенного между ответчиками, двумя коммерческими организациями, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды на 49 лет земельных участков из состава земель лесного фонда, ранее заключенному одним из ответчиков с Департаментом. В основание своих исковых требований Департамент положил тот факт, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды был заключен без получения согласия арендодателя на перенаем — при том, что условия договора аренды, составленного по форме типового договора, утвержденного Правительством РФ, требовали получения такого согласия.
Ход рассмотрения дела
Дело №А81-13540/2022 прошло два круга. При первичном рассмотрении суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, признав договор о передаче прав и обязанностей арендатора недействительным и обязав стороны этого договора возвратить друг другу переданное по этому договору: арендуемые земельные участки должны быть возвращены от нового арендатора старому, а уплаченная новым арендатором плата за перенаем должна быть возвращена ему старым арендатором.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Департамент обращался с кассационной жалобой на это постановление кассационного суда в ВС РФ, однако дело не было передано для рассмотрения по существу в судебную коллегию.
При повторном рассмотрении дела суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. Департамент вновь обратился с кассационной жалобой в ВС, и она уже была передана для рассмотрения по существу, которое состоится 27 мая 2025 года.
Позиции судов
При первичном рассмотрении дела суды согласились с позицией истца о том, что к спорному договору аренды лесных участков не применяется норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой арендатор земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, вправе передавать арендуемое имущество в перенаем без согласия арендодателя — только при условии его уведомления, причем, в отличие от договоров, заключенных менее, чем на пять лет, это право не может быть ограничено или исключено договором аренды.
Этот вывод был сделан судами с учетом того, что обязанность согласовывать перенаем предусмотрена условиями договора аренды, текст которого, в свою очередь, соответствует тексту типового договора аренды лесного участка, утвержденного Правительством РФ. Кроме того, суды ссылались на положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, предусматривающие как общее правило необходимость получения согласия арендодателя на перенаем. В связи с этим суды признали договор о передаче прав и обязанностей арендатора недействительным на основании п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 173.1 и п. 2 ст. 391 ГК РФ.
Суд округа, отменяя вынесенные при первичном рассмотрении дела судебные акты, указал на то, что норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющая арендатору право без получения согласия арендодателя передавать свои права и обязанности, за отсутствием иных указаний в специальном лесном законодательстве подлежит применению в данном случае, а следовательно, требование о таком согласовании незаконно и не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Комментарий Александра Латыева, партнера юридической фирмы INTELLECT
Передача этого дела на рассмотрение коллегии ВС РФ вызывает тревогу, поскольку дело рассмотрено нижестоящими судами — в первую очередь Арбитражным судом Западно-Сибирского округа — совершенно правильно.
1. Иерархия нормативных правовых актов, регулирующих аренду лесных участков, предопределяется тем, что согласно ст. 7 ЛК РФ всякий лесной участок является разновидностью земельных участков.
ГК РФ своим п. 2 ст. 607 уступает специальному законодательству первенство в регулировании аренды земельных участков и других обособленных природных объектов. В свою очередь, п. 2 ст. 101 ЗК РФ предусматривает, что регулирование использования и охраны земель лесного фонда определяется как земельным, так и лесным законодательством. Наконец, п. 2 ст. 3 ЛК РФ указывает, что «имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами».
Исходя из этого, можно сформулировать следующую очередность применения норм при регулировании аренды лесных участков: в первую очередь применяются нормы лесного законодательства, во вторую — если нет специальной нормы в лесном — земельного, и только если нормы, регулирующей обсуждаемые отношения, нет ни в том, ни в другом — применяются правила ГК РФ.
2. Недопустимость требования о согласовании перенайма
Общая норма п. 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает необходимость получения согласия арендодателя для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды иному лицу (перенайма). Однако ст. 22 ЗК РФ для аренды государственных или муниципальных земельных участков предусматривает специальные правила: во-первых, п. 5 названной статьи как общее правило предусматривает возможность перенайма без получения согласия арендодателя — только лишь с его уведомлением, допуская, однако, возможность оговорить иное в договоре аренды, а во-вторых, если договор аренды заключен более чем на пять лет, то такая возможность арендатора передавать свои права и обязанности иному лицу без согласия арендодателя, а только по его уведомлении, становится вообще безусловной и может быть ограничена только законом, но не договором.
Земельное законодательство в некоторых случаях предусматривает такое ограничение: например, п. 6 ст. 71 ЛК РФ вообще запрещает перенаем лесного участка, предоставленного в целях заготовки древесины. Однако в рассматриваемом деле договор аренды заключался в иных целях (для проверки чего, в частности, кассационный суд направлял дело на новое рассмотрение), а никаких общих ограничений земельное законодательство не содержит.
Таким образом, следует применять последнее наиболее специальное правило, в данном случае содержащееся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому арендатор государственного или муниципального земельного участка, срок аренды которого превышает пять лет, может передавать права и обязанности по нему без согласования с арендодателем, и требование получать такое согласие не может быть предусмотрено договором аренды.
3. Аргументы кассационной жалобы
Из текста определения можно понять, что аргументы заявителя кассационной жалобы сводятся к двум моментам:
- во-первых, пункт договора аренды соответствует тексту типового договора аренды лесного участка, утвержденного Правительством РФ, постановление об утверждении которого не было оспорено, а, наоборот, было поддержано СК по административным делам ВС РФ при рассмотрении дела №2-АПГ17-7;
- во-вторых, пункт договора аренды сам по себе не был оспорен арендатором.
Эти два аргумента достойны обсуждения по-отдельности.
3.1. Публичный аргумент — утверждение типового договора Постановлением Правительства РФ
Очевидно, этот аргумент заявителя кассационной жалобы следует понимать как указание на то, что Постановлением Правительства РФ предусмотрены иные правила аренды лесных участков, чем те, которые предусмотрены ЗК РФ.
3.1.1. Здесь следует заметить, во-первых, что, даже если бы это так и было и Правительство РФ могло бы предусмотреть такое требование, оно не могло бы являться основанием для признания договора перенайма недействительным, поскольку п. 1 ст. 173.1 ГК РФ допускает оспаривание сделки, совершенной без согласия, требование получения которого предусмотрено только законом. С учетом того, что ст. 3 ГК РФ четко разграничивает законодательство, состоящее только из федеральных законов (как, впрочем, и ст. 2 ЗК РФ, и ст. 2 ЛК РФ, которые добавляют — ввиду отнесения их предметов к совместному ведению — здесь также законы субъектов федерации, но не более того), Пленум ВС РФ еще почти 10 лет назад отметил: «Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом» (абз.2 п.90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
3.1.2. Однако и самой такой возможности у Правительства РФ нет: оно не может лишить участников отношений прав, возникающих на основании закона (в данном случае — п. 9 ст. 22 ЗК РФ), в отсутствие специального указания закона на то. Таким указанием — ни с содержательной, ни с формальной точки зрения — не может считаться предоставленное Правительству РФ п. 10 и 11 ст. 74 ЛК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, полномочие определять порядок заключения договора аренды и устанавливать его типовую форму. Ни то, ни другое полномочие не предполагают возможности Правительства РФ дополнять договор условиями, противоречащими закону.
3.1.3. Ссылка на то обстоятельство, что Апелляционным определением СК по административным делам Верховного Суда РФ от 15 июня 2017 г. №2-АПГ17-7 Постановление Правительства РФ от 21 сентября 2015 года №1003 «О типовом договоре аренды лесного участка», которым утверждена форма такого договора, было признано законным, не совсем точна: названное Постановление не являлось предметом рассмотрения в ходе этого судебного процесса — он был посвящен оспариванию нормативного-правового акта Департамента лесного комплекса Вологодской области, которым утвержден Порядок выдачи согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами. Да, в нем делается также утверждение о том, что приказ соответствует Постановлению Правительства РФ, однако никакая оценка соответствия этого Постановления актам большей юридической силы не давалась. Ввиду этого коллегия ВС РФ при рассмотрении дела в настоящее время не может быть связана названным Апелляционным определением СК по административным делам ВС РФ.
3.1.4. При рассмотрении дела, переданного сейчас на рассмотрение СК по экономическим спорам, у коллегии есть два варианта реагирования на установление утвержденным Правительством РФ типовым договором требования, не соответствующего закону:
- либо признать факт противоречия и в соответствии с ч. 2 ст. 13 АПК РФ применить акт большей юридической силы, т.е. в данном случае п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не допускающий установления требования о согласовании перенайма,
- либо поступить деликатнее и признать, что установленное типовым договором требование применимо лишь тогда, когда оно не противоречит закону, например, при заключении договора на срок менее пяти лет.
3.2. Частно-правовой аргумент — наличие требования о согласовании перенайма в договоре
Аргумент кассационной жалобы о том, что положение пункта заключенного сторонами договора о необходимости согласования перенайма само по себе не было оспорено, также в данном конкретном случае не может быть принят.
3.2.1. Действительно, гражданское законодательство с уважением относится к воле сторон, выраженной в условиях договора, даже если такая воля не вполне соответствует положениям законодательства: это проявляется, в частности, в установленном п. 1 ст. 168 ГК РФ общем правиле об оспоримости сделок, не соответствующих закону или иному правовому акту. До тех пор, пока такая, отклоняющаяся от установленных нормативно правил, воля не вступает в противоречие с публичными интересами или интересами третьих лиц, суд не может игнорировать ее ex officio и может признать такую сделку (или ее отдельное условие) недействительным лишь по предъявлении соответствующего иска одной из сторон сделки, на который, к тому же, распространяется сокращенный годичный срок исковой давности.
Таким образом, поскольку спорный договор аренды был заключен много лет назад и арендатор не оспаривал противоречащее закону условие договора, требующее получения согласия на перенаем, это условие подлежит применению и хотя не может привести к недействительности соглашения о перенайме (поскольку гипотеза п. 1 ст. 173.1 ГК РФ предусматривает оспаривание лишь тех совершенных без получения согласия сделок, требования о согласии для которых установлено законом, а не договором), но может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды.
3.2.2. Однако этот аргумент не может быть применен в ситуации заключения договора от имени публичного — государственного или муниципального — образования. Лицо, заключающее договор от имени такого образования, распоряжается не своим имуществом, а публичным, поэтому частная воля этого лица не может быть свободной, а должна определяться нормативными актами публичного образования. Коль скоро речь идет о федеральном имуществе — федеральными нормативными актами. Частная воля лица, выступающего от имени публичного образования, не может пользоваться той защитой (в том числе путем усложнения оспаривания), которой пользуется частная автономная воля лиц, распоряжающихся своим собственным имуществом.
В связи с этим условия заключаемого от имени публичного образования договора, противоречащие нормативному регулированию, установленному для таких отношений, не могут находиться в режиме оспоримости, а должны игнорироваться в пользу нормативно установленных правил.
Противоположный подход открывал бы путь к коррупции, т.е. частному обогащению лиц, выступающих от имени публичных образований, за счет своего положения как должностных лиц, имеющих возможность устанавливать произвольные — отклоняющиеся от нормативно установленных — условия договоров, заключаемых от имени публичных образований, и столь же произвольно отменять их, вымогая тем самым имущественные предоставления от частных контрагентов.
Источник: Telegram-канал AMICUS CURIAE brief
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
