RU   EN

print

О возможности отзыва согласия на субаренду

Комментарий Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, на определение Верховного Суда РФ.

В КЭС ВС РФ передано дело №А73-5337/2016, в котором рассматривается вопрос о правомерности отзыва арендодателем ранее данного им в самом договоре аренды согласия на субаренду. Определение о передаче вынесено судьей И.Л. Грачевой (ссылка).

На портале Право.ru размещен материал по этому делу, но мой комментарий был значительно обширнее, поэтому полагаю возможным опубликовать его полностью.

Итак, комментарий к определению ВС №303-ЭС17-13540 о передаче дела для рассмотрения КЭС.

Проблема действительно есть, но порождена она даже не изменениями в законодательстве, а самим Верховным Судом, точнее абзацем 2 п. 57 Постановления Пленума №25 от 23 июня 2015 года. В этом пункте сказано, что заранее данное согласие на совершение сделки всегда можно отозвать.

Включение в договор аренды условия о праве арендатора передавать имущество в субаренду без согласования с арендодателем представляет собой, наверное, самый распространенный случай отмены соглашением сторон предусмотренного законом требования о получении согласия на совершение сделки. И когда с 1 сентября 2013 года в ГК появилась ст. 157.1 о согласии на совершение сделки, ничего принципиально не поменялось: в этой статье ничего не говорится о возможности отзыва такого согласия.

Действительно, во многих случаях согласие на совершение сделки можно отозвать до момента совершения такой сделки. Наверное, это возможно в тех случаях, когда супруг дает согласие на совершение сделки с общим имуществом супругов, кредитор – на перевод долга, залогодержатель  на распоряжение заложенным имуществом, да и арендатор  на субаренду, но при условии, что тот, кто дал такое согласие, ничего взамен не получил.

Однако в тех случаях, когда речь идет о заранее включенном в договор условии о праве арендатора передавать имущество в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем, такое право с очевидностью является частью общей договоренности сторон, в том числе с учетом этого права был сформирован размер арендной платы. Так, в городе Екатеринбурге, где я живу, при предоставлении в субаренду арендуемого муниципального имущества нормативно предусмотрен повышающий коэффициент к арендной плате, т.е. можно говорить, что это право свободно передавать имущество в субаренду  имеет вполне определенную цену, уплаченную арендатором.

Дать в таких условиях арендодателю право отказываться от единожды данного им согласия, за которое он получил или получает плату,  это только стимулировать недобросовестное поведение при заключении и исполнении договора. Кстати, в этом деле  А73-5337/2016  отзыв согласованного в договоре согласия на субаренду был направлен арендатору 24 июня 2015 года, на следующий день после издания Постановления №25. Такое ощущение, что арендатор, по-видимому, давно тяготившийся этим согласием и вопреки правилу pacta sunt servanda считавший себя обделенным, с радостью ухватился за возможность, столь неосторожно предоставленную ему Верховным Судом.

Сейчас же задача коллегии этого суда  исправить ту ошибку, которую сделал его Пленум.

Сделать это можно двумя путями:

  • во-первых, можно дать ограничительное толкование абз. 2 п. 57 Постановления №25, указав, что оно распространяется только на то согласие, за которое лицо, дающее его, не получило никакого встречного предоставления, даже если оно скрыто где-то глубоко внутри цены договора;
  • во-вторых, воспользовавшись подходами, закрепленными в Постановлении Пленума ВАС №16 о свободе договора, указать на диспозитивность п. 2 ст. 615 ГК РФ, требующего такого согласия (этот пункт не содержит диспозитивной оговорки о возможности отступления от него сторонами в договоре, но по своему содержанию его норма явно является диспозитивной  нет никаких оснований запрещать сторонам согласовывать передачу имущества в субаренду и без согласия арендодателя, так что с учетом общего диспозитивного подхода Пленума ВАС №16 такое условие договора должно считаться допустимым). Если же п. 2 ст. 615 ГК диспозитивен, то, если в договоре необходимость согласия арендодателя на субаренду отменена, то нельзя и говорить о том, что согласие требовалось, а значит, и отзывать было нечего.

Какой бы путь ни избрала коллегия (а лучше, если она приведет оба аргумента  у каждого из них, в принципе, есть своя сфера применения), надеюсь, что она закроет путь для злоупотреблений, открытый Пленумом, пока он не стал магистральной дорогой. А о том, что он пока что таким не стал, свидетельствует малое количество споров, связанных с отзывом согласия на субаренду, включенного в договор. Во всяком случае, я в правовых базах нашел только одно такое дело  то самое, которое передано на рассмотрение КЭС.

Источник: заметка Александра Латыева, ИНТЕЛЛЕКТ-С, в блоге на сайте Zakon.ru

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

договорное право, коммерческие споры, коммерческое право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности