*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Ипотечные каникулы
Как избежать чрезмерной долговой нагрузки в трудной жизненной ситуации.
Заключив договор ипотеки, заёмщик обязуется перед банком надлежащим образом исполнять все закреплённые в нем условия – своевременно вносить платежи в установленном размере, не допуская просрочек. При систематическом нарушении, т.е. три и более раз в течение 12 месяцев, кредитор вправе требовать полного досрочного исполнения всех обязательств по договору, а в дальнейшем – удовлетворить свои требования за счет стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки) посредством обращения на него взыскания. Кредитным договором могут быть предусмотрены иные специальные сроки.
Однако жизненные обстоятельства невозможно предугадать. Любой человек может оказаться в условиях внезапного ухудшения финансового положения. В целях предотвращения ситуаций, когда добросовестный заёмщик теряет жильё из-за неожиданно свалившегося на него форс-мажора, с 31 июля 2019 года законом предусмотрена возможность предоставления ипотечных каникул. Основные положения закреплены в ст. 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон о потребительском кредите).
Что представляют собой ипотечные каникулы
Ипотечные каникулы – это льготный период, в течение которого заёмщик может на срок до 6 месяцев уменьшить или приостановить выплаты по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены залогом жилья.
На это время заёмщик полностью защищен: кредитор не может ни расторгнуть договор досрочно, ни обратить взыскание на ипотечное жильё. При этом срок возврата кредита увеличивается на срок предоставленных каникул.
В настоящее время ипотечные каникулы могут быть предоставлены только гражданам, приобретшим жильё в собственность в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. При этом гражданин должен быть официально трудоустроен, его доход должен быть подтверждён справкой 2-НДФЛ.
Между тем, в Госдуму внесён законопроект, согласно которому ипотечные каникулы будут предоставляться также индивидуальным предпринимателям и самозанятым, подтвердившим свой доход книгой учета доходов индивидуального предпринимателя / декларацией с отметкой налогового органа о её принятии. Названные документы будут предоставляться заёмщиками за текущий и предшествующий годы.
Условия для предоставления ипотечных каникул
Получение ипотечных каникул возможно при одновременном соблюдении следующих условий:
1. Размер кредита, предоставленного по кредитному договору, не должен превышать максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2019 г. №76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа...» до установления Правительством РФ максимального размера кредита (займа), по которому заёмщик вправе обратиться с требованием о предоставлении льготного периода, таковым следует считать денежную сумму в размере не более 15 000 000 рублей.
2. Условия кредитного договора ранее не были изменены по требованию заёмщика (одного из заёмщиков). Это правило применяется и в тех случаях, если:
- за время действия договора произошло правопреемство на стороне кредитора (банка). При этом не имеет значения, с кем из кредиторов были внесены изменения;
- были изменены условия первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением с заемщиком (одним из заемщиков) нового кредитного договора, обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки, что и обязательства по первоначальному кредитному договору.
Таким образом, если ранее по требованию заемщика была произведена реструктуризация задолженности (т.е. изменены сроки и суммы внесения аннуитетных платежей), то банк откажет в предоставлении ипотечных каникул.
3. Предметом ипотеки должно являться жилое помещение, единственно пригодное для постоянного проживания заёмщика, либо право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, установленное в отношении жилого помещения, которое будет единственно пригодным для постоянного проживания заёмщика.
Для подтверждения указанного обстоятельства необходимо представить в банк выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Для получения выписки необходимо обратиться в Многофункциональный центр. В целях экономии времени рекомендуется сделать предварительную запись через Единый портал государственных услуг и функций. Максимальный срок выполнения услуги составляет 3 рабочих дня.
Важно! Не учитывается право заёмщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Указанная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Как правило, её значение колеблется от 12 до 21 кв.м. на человека в зависимости от количества лиц, проживающих в жилом помещении. Точную норму, установленную в конкретном муниципалитете, можно найти на сайте Администрации муниципального образования.
4. Основным условием предоставления ипотечных каникул является нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации на день направления требования.
Что понимается под трудной жизненной ситуацией? Какие документы необходимо представить для её подтверждения?
Закон о потребительском кредите закрепил исчерпывающий перечень обстоятельств, которые могут быть отнесены к категории трудной жизненной ситуации.
1. Заёмщик может воспользоваться правом на получение ипотечных каникул в случае его регистрации в качестве безработного гражданина, который не имеет заработка, в органах службы занятости в целях поиска подходящей работы.
В данном случае необходимо учитывать положения Закона РФ от 19 апреля 1991 г. №1032-1 «О занятости населения в Российской Федерации», а также Постановление Правительства РФ от 7 сентября 2012 г. №891 «О порядке регистрации граждан в целях поиска подходящей работы, регистрации безработных граждан и требованиях к подбору подходящей работы».
Согласно указанным правовым актам, в случае потери работы гражданину необходимо обратиться в центр занятости населения с пакетом документов (паспорт, трудовая книжка, документ об образовании, сведения о среднем заработке за последние три месяца). После постановки заявителя на регистрационный учет безработных граждан необходимо запросить выписку из упомянутого регистра. Последнюю нужно представить в банк.
2. Льготный период может быть предоставлен гражданину, признанному инвалидом с установлением ему федеральными учреждениями медико-социальной экспертизы I или II группы инвалидности. В данном случае в банк необходимо представить справку, выданную соответствующим федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы.
3. Временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд также может являться основанием для получения ипотечных каникул. При этом в банк должен быть представлен листок нетрудоспособности, заполненный медицинским учреждением и организацией-работодателем.
К указанной ситуации относится также период нахождения женщины в отпуске по уходу за ребенком до достижения трехлетнего возраста, что должно подтверждаться листком нетрудоспособности по беременности и родам.
4. Льготный период будет предоставлен, если при расчете среднемесячного дохода заемщика либо совокупного среднемесячного дохода всех заемщиков по кредитному договору за два месяца будет выявлено снижение дохода более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом, рассчитанным за двенадцать предшествующих месяцев, при этом размер среднемесячного платежа по кредитному договору, согласно графику платежей за шесть следующих месяцев будет превышать 50% от рассчитанного среднемесячного дохода.
Для подтверждения снижения уровня доходности заемщику необходимо представить справку о полученных доходах и удержанных суммах налога за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика (справка 2-НДФЛ).
5. Наконец, право на получение ипотечных каникул возникает, если у заёмщика родился (был удочерен/усыновлен) ребёнок, либо иным образом произошло увеличение количества лиц, находящихся у него на иждивении, в том числе несовершеннолетних членов семьи и (или) членов семьи, признанных инвалидами I или II группы, и (или) лиц, находящихся под опекой или попечительством заемщика, по сравнению с количеством указанных лиц, находившихся на иждивении заемщика на день заключения кредитного договора. При этом среднемесячный доход заёмщика/совокупный доход заёмщиков, рассчитанный за два месяца, снизился более чем на 20% по сравнению со среднемесячным доходом, рассчитанным за двенадцать предшествующих месяцев, а размер среднемесячных выплат по кредитному договору в соответствии с графиком платежей за шесть следующих месяцев превышает 40% от рассчитанного дохода.
В зависимости от ситуации должны быть представлены:
- Справка 2-НДФЛ за текущий и предшествующий годы.
- Свидетельство о рождении и (или) свидетельство об усыновлении (удочерении), и (или) акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.
- Справка, подтверждающая установление инвалидности, выданная федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы.
Важно! При наступлении перечисленных обстоятельств рекомендуется максимально быстро собрать пакет документов и подать заявление в банк, чтобы за это время кредитор не успел обратиться в суд. Анализ практики судов общей юрисдикции показывает, что если заёмщик предпринимает попытки по получению ипотечных каникул после подачи искового заявления, то это не препятствует удовлетворению исковых требований. Суды ссылаются на то, что изменение условий кредитного договора является правом, а не обязанностью банка, кроме того, предоставление льготного периода носит заявительный характер.
Процедура подачи заявления и получения ответа
После сбора необходимого пакета документов заёмщик должен отправить кредитору свое требование либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении (рекомендуется составить опись), либо путем вручения под расписку, либо иным способом, предусмотренным в договоре.
В заявлении заёмщик должен указать:
- форму предоставления ипотечных каникул: приостановление исполнения обязательств по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены ипотекой, либо снижение размера платежей, уплачиваемых в льготном периоде (в последнем случае следует указать размер платежа);
- обстоятельство из числа трудных жизненных обстоятельств, приложив подтверждающие документы;
- информацию о длительности льготного периода (не более шести месяцев) и дату начала льготного периода.
Если залогодателем является третье лицо, то необходимо приложить его согласие.
Стоит учесть! Если заёмщик в своем требовании не определил длительность льготного периода и дату его начала, льготный период считается равным шести месяцам, а датой его начала считается дата, когда заёмщик направил требование. В требовании лучше указывать максимальный шестимесячный срок, так как если финансовая ситуация заёмщика улучшится, он сможет свободно прекратить каникулы досрочно. Если же в требовании указан меньший срок, то в дальнейшем каникулы продлить не получится.
В течение пяти рабочих дней после получения пакета документов сотрудники банка обязаны рассмотреть заявление и дать письменный ответ: одобрение/отказ в предоставлении ипотечных каникул. В течение двух рабочих дней с момента получения требования кредитор может запросить недостающие документы (из числа перечисленных выше).
Если в десятидневный срок с момента получения кредитором полного пакета документов заёмщик не получит от банка ответ, то льготный период считается предоставленным. Поскольку сроки доставки почты достаточно длительны, рекомендуется самостоятельно звонить сотрудникам банка и контролировать стадию рассмотрения заявления.
Источник: статья Анны Скоровой, INTELLECT, в газете «Наше право» (№3/2020)
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
