RU   EN

print

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Гражданский кодекс РФ: лоскут первый

Анализ законопроекта по внесению изменений в первую часть ГК РФ. Первый материал из серии публикаций, посвященных этой теме.

Итак, принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», он вступает в силу он с 01 марта 2013 года. Что же в нем?

Статья 1 ГК РФ дополнена (п.4) принципом добросовестности («Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения»), давно назрело, никто с этим и не спорил. Строго говоря, ВАС РФ открыто применяет этот принцип уже последние года 3-4.

При этом крайне спорным является введение другого элемента понятия недобросовестности – отнесение к формам злоупотребления правом «действий в обход закона с противоправной целью» (ч.1 ст.10 ГК РФ). Понятие, на мой взгляд, абсолютно аморфное и необозримое.

В ст.2 ГК РФ в предмет регулирования гражданского права включены «корпоративные отношения». Собственно, это реверанс в сторону третьего или четвертого фрагмента изменений в ГК РФ, поскольку принятый закон корпоративные отношения (кроме норм о КФХ) никак не регулирует.

Обычай делового оборота как источник права заменен просто на «обычай». Не знаю, насколько это актуально, за 14 лет практики с реальным применением ст.6 ГК РФ я не сталкивался ни разу.

Самая серьезная, революционная, новелла – ст.8.1 ГК РФ.

Во-первых, наконец-то мы ушли от параллельной регистрации и перехода прав на недвижимое имущество, и соответствующих договоров. Теперь у нас гос. регистрации подлежат только «права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества» и не во всех случаях, а только «в случаях, предусмотренных законом» (п.1 ст.8.1. ГК РФ).

Во-вторых, обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью не прошла.

Сделка подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных в законе, либо – по соглашению сторон (п.3 ст.8.1. ГК РФ).

И, в-третьих, самое провокационное изменение содержится даже не в самой ст.8.1. ГК РФ, а в переходных положениях закона. Пункт 8 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ гласит: «Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

Абстрагируясь от квазирусского языка, которым написан закон («правила... содержащиеся в статьях... не подлежат применению к договорам...»), это означает, что с 01 марта 20013 года не подлежат государственной регистрации:

  • договор купли-продажи жилого помещения (ст.558 ГК РФ);
  • договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ);
  • дарение недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ);
  • договор ренты (ст.584 ГК РФ);
  • договор аренды недвижимого имущества (ст.609 ГК РФ), включая договор аренды здания и сооружения (ст.651 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия (ст.658 ГК РФ).

Глобальная проблема для оборота в этой ситуации связана, прежде всего, с арендой недвижимости. Поскольку указание о необходимости регистрации аренды как обременения в иных нормах закона отсутствует, с 01 марта 2013 года не регистрируется ни договор аренды недвижимости, ни аренда, как обременение.

На практике это означает, что при заключении после 01 марта 2013 года любого договора в отношении недвижимости, ее приобретатель не может быть уверен в том, что отчуждаемый объект недвижимости не обременен арендой. Просто в силу невозможности какой-либо проверки.

Вторая проблема для практики связана с неопределенностью судьбы ранее зарегистрированных договоров аренды. Означает ли правило пункта 8 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ, что внесение изменений после 01 марта 2013 года в зарегистрированный ранее договор аренды не требует государственной регистрации? И как быть с прекращением зарегистрированной аренды, требуется ли для этого обращение в регистрирующий орган или после 01 марта 2013 года аренда и прекращается – без государственной регистрации?

В любом случае, на весну 2013 года законодатель запланировал нешуточную «головную боль» участникам оборота недвижимости.

Введена норма об обязанности государства компенсировать правомерно причиненный вред (ст.16.1 ГК РФ). Норма эта опоздала минимум на 10 лет, в октябре 2002 года правоохранительные органы «правомерно» причинили вред личности 130 заложников «НОРД-ОСТА», летально. Тогда никакой имущественной ответственности за это государство не понесло именно потому, что такой нормы в законе не было.

Уточнены и дополнены нормы ГК РФ об опеке и поручительстве, в частности, гражданин может быть ограничен в дееспособности, кроме алкоголя и наркотиков, «вследствие пристрастия к азартным играм» (п.1 ст.30 ГК РФ).

В отношении крестьянского фермерского хозяйства очевидно, что законодатель абсолютно не представляет, что это за форма предпринимательской деятельности и зачем она нужна. Иначе невозможно объяснить возможность создания КФХ в двух принципиально различных формах: либо в виде индивидуального предпринимателя-главы КФХ, при наличии «соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве» (п.5 ст.23 ГК РФ), либо – в виде КФХ как юридического лица (параграф 2 главы 4 дополнен соответствующим подпараграфом 3.1 ГК РФ).

Из подпараграфа 3.1. главы 4 ГК РФ самое интересное правило – о субсидиарной ответственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в качестве юридического лица, по обязательствам КФХ (абз.2 п.4 ст.86.1 ГК РФ). Это правило, на мой взгляд, сводит целесообразность создания КФХ фактически к нулю.

Таковы новеллы первого (из восьми) кусочков («лоскутов») изменений в ГК РФ.

У меня по этому поводу ощущение, что «гора родила мышь». Глобальная системная реформа ГК РФ с разработкой проекта в течение 4 лет лучшими цивилистами страны превратилась... в фрагментарное принятие разнородных и бессистемных норм, которые явно плохо скоординированы между собой.

Материал опубликован в блоге Романа Речкина на портале Zakon.Ru

договорное право, коммерческое право, корпоративное право, недвижимость, сопровождение сделок и инвестиций, юридические консультации, юридическое обслуживание

Похожие материалы

Юридические услуги
Коллекторские услуги

Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Патентные услуги
Регистрационные услуги      

Политика информационной безопасности