Права для «бесправной» многоэтажки
ИНТЕЛЛЕКТ-С одержал в судах победу над Росреестром, что позволило жителям целой многоэтажки оформить права собственности на свои квартиры.
Конфликт с Росреестром возник у владельцев квартир одной из новостроек Нижнего Новгорода. Впрочем, правильнее назвать ее не новостройкой, а долгостроем: возведение здания началось еще в 1993 году, а завершилось лишь в 2014 году, причем за это время у него сменился застройщик. Люди, заключившие договоры долевого участия в строительстве, наконец-то заселились в свои квартиры и, естественно, подали документы на оформление прав собственности. Но не тут-то было! Жители – все, как один, – получили в Росреестре отказ, и большой многоквартирный дом оказался «бесправным».
ИНТЕЛЛЕКТ-С разобрался в сложившейся ситуации и оказал помощь обитателям «сложного» дома. Интересы жильцов в судах защищала юрист Светлана Калинина, а консультантами по спорным правовым вопросам выступали Сергей Лукьянов, партнер, директор нижегородского офиса ИНТЕЛЛЕКТ-С, и Инна Куманёва, руководитель практики.
Анализ решений Росреестра об отказе в регистрации прав собственности на квартиры показал, что все они более или менее однотипные и под несколькими разными «соусами» указывают на две основные проблемы с документацией. Одни жители пострадали из-за того, что Росреестр не устроила разница в цифрах: общая полезная площадь здания по техническому паспорту отличалась от общей площади, зафиксированной в кадастровом паспорте и в разрешении на ввод в эксплуатацию. У других новоселов камнем преткновения стало отсутствие зарегистрированного договора долевого участия – а без регистрации договора нельзя зарегистрировать и право собственности.
Две проблемы – два разных судебных процесса, в каждом из которых юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С доказали неправомерность позиции Росреестра.
Площадной вопрос
Не вполне понятно, почему у Росреестра возникло недовольство различием данных об общей полезной площади в техпаспорте и общей площади в кадастровом паспорте. Юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С обратили внимание суда на принципиально важные моменты:
- Во-первых, цифры общей и общей полезной площадей совпадать никак не могут, поскольку в терминологии СНиП это совершенно разные понятия.
- Во-вторых, технический паспорт вообще не является документом, предоставляемым для регистрации. А уж каким образом он оказался в Росреестре – бог весть.
Кроме того, юристы отметили, что в компетенцию чиновников Росреестра не входит понимание нюансов, предусмотренных СНиПами, и проверка правомерности выданных разрешений на ввод того или иного здания в эксплуатацию. На то есть уполномоченные органы – Администрация города, Госстройнадзор.
И суд первой инстанции, и апелляционный суд с доводами юристов ИНТЕЛЛЕКТ-С согласились. В итоге все жители многоэтажки, которые получили от Росреестра отказ по причине несовпадения цифр в документации, смогли зарегистрировать свои права на квартиры.
Росреестр против дольщиков
История с регистрацией договоров долевого участия ничуть не менее интересна. Дело в том, что в 1993 году, когда строительство многострадального дома только начиналось, регистрация подобных договоров вообще не требовалась. С тех пор законодательство кардинально изменилось: в 2005 году вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, который обязал регистрировать договоры и предъявил к ним большое количество требований. Но применяется этот закон только в тех случаях, когда разрешение на строительство выдано после 2005 года.
Разрешение на строительство нижегородской многоэтажки выдавалось дважды: первоначальное в 1994 году и переоформленное в 2009 году. Росреестр, выдвигая свои претензии, отталкивался, конечно, от второго документа. Однако существуют разъяснения, что в такой ситуации следует учитывать первое разрешение.
Не стоит забывать и о том, что все требования к договору долевого участия прописаны в законе ради защиты интересов слабой стороны – дольщика. Более того, постановление пленума Верховного суда РФ запрещает истолковывать закон во вред гражданам, а именно это, судя по всему, и попытался сделать Росреестр. К счастью, не получилось.
Осенью 2015 года, после рассмотрения дела сначала в суде первой инстанции, а затем и в апелляции, вступили в силу два положительных решения: обязать Росреестр зарегистрировать договоры долевого участия и обязать зарегистрировать право собственности.
Калинина Светлана Александровна
«Нам удалось доказать неправоту Росреестра и защитить интересы жильцов, – говорит юрист ИНТЕЛЛЕКТ-С Светлана Калинина. – Но, к сожалению, не только из Росреестра можно получить отказы или иные негативные ответы на обращения граждан, причем суть проблемы излагается, как правило, таким образом, что уловить ее чрезвычайно сложно. Важно помнить о том, что в законе есть четкий перечень оснований для отказа в оформлении прав собственности, и при отсутствии таких оснований госорганы не вправе отказать в регистрации, даже если какие-то документы им не понравились: не любое несоответствие закону является существенным».
Похожие материалы
