*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Льготный выкуп арендуемых помещений субъектами МСП
Проблемы применения закона 159-ФЗ.
Государство все больше и все чаще говорит о необходимости поддержки малого и среднего предпринимательства, о принятии реальных мер для стимулирования малого бизнеса. В регионах создаются фонды поддержки малого и среднего предпринимательства, работает Правительственная комиссия по развитию малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при председателе Совета Федерации Федерального Собрания РФ работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность, как правило, не позволяет реально помочь малому и среднему бизнесу, принимаемые на уровне РФ и субъектов РФ меры, как правило, не доступны и не могут быть реализованы большинством предпринимателей.
Одной из немногих реальных мер поддержки малого и среднего бизнеса, которой могут воспользоваться значительное число субъектов малого и среднего бизнеса по всей стране, является преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — субъекты МСП) на выкуп арендуемых ими помещений.
05 августа 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон №159-ФЗ).
Смысл Федерального закона №159-ФЗ в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости, но (по желанию субъекта МСП) с оплатой в рассрочку.
Данный закон предусматривает безусловно льготные правила приобретения арендуемого имущества, поскольку дает право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой может достигать пяти лет [1].
Преимущественное право субъектов МСП, к сожалению, не носит абсолютный и бессрочный характер, указанная льгота для субъектов МСП действует почему-то только в течение ограниченного времени — до 01 июля 2010 года, с указанной даты Федеральный закон №159-ФЗ прекращает свое действие. Соответственно, с 01 июля 2010 года приобретение субъектами МСП арендуемого имущества по предусмотренной данным законом процедуре станет невозможным.
Также необходимо отметить, что Федеральный закон №159-ФЗ в принципе не распространяется на федеральное имущество. Кроме того, субъекты МСП не вправе по нормам указанного закона выкупить недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.
Что касается недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, с одной стороны, по общему правилу Федеральный закон №159-ФЗ не распространяется на приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (подп.2 п.2 ст.1 указанного Федерального закона). С другой стороны, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить продажу недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого субъектом МСП, «в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества» (п.2 ст.2 Федерального закона №159-ФЗ).
То есть реализация недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, является правом, но не обязанностью соответствующего субъекта РФ или муниципалитета.
Для уклонения от исполнения Федерального закона №159-ФЗ субъектам РФ и муниципалитетам предоставлена еще одна возможность: они вправе вывести часть принадлежащего им недвижимого имущества из сферы действия Федерального закона №159-ФЗ, включив определенное имущество (или виды имущества) в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.
Критерии, при соблюдении которых лицо признается субъектом малого или среднего предпринимательства, предусмотрены ст.4 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также индивидуальные предприниматели, соответствующие следующим условиям:
- для юридических лиц - суммарная доля участия государства (муниципалитета) либо любых организаций (включая иностранные) и иностранных физических лиц в уставном (складочном) капитале указанных юридических лиц не должна превышать 25%. При этом доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами МСП, не должна превышать 25%;
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства (например, Правительством РФ установлены указанные значения на 2008 год: микропредприятия - 60 млн рублей; малые предприятия - 400 млн рублей; средние предприятия - 1000 млн рублей) [2].
Право на преимущественный выкуп арендуемых помещений возникает у субъекта МСП только при наличии следующих условий:
- арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона [3] в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- арендная плата за аренду такого имущества должна перечисляться надлежащим образом в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
- площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности [4];
- арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Имущество, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч.4 ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»).
Конкретные перечни утверждаются федеральными органам исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, порядок формирования перечней (критерии включения имущества в перечень) устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
Необходимо отметить, что к настоящему моменту ни в самой Свердловской области, ни в муниципальных образованиях на территории Свердловской области такие перечни не приняты. Только в г.Екатеринбурге Екатеринбургская городская дума 17 февраля 2009 года утвердила Положение «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в МО «город Екатеринбург», а также Положение «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» [5]. Но, как видно из названий этих нормативных актов, ими утверждены только общий порядок отчуждения арендованного имущества и критерии формирования перечня, сам перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (то есть перечень имущества, не подлежащего отчуждению в собственность субъектов МСП, арендующих это имущество) до сих пор не утвержден.
Другие регионы более оперативны. Например, соответствующий Перечень для г.Москвы утвержден Постановлением Правительства г.Москвы от 16 декабря 2008 года №1140-ПП. В Архангельской области принято Постановление Администрации Архангельской области от 20 января 2009 года №7-па/2; в Муниципальном образовании «ЗАТО г. Североморск» (Мурманская область) — Постановление Администрации МО ЗАТО – город Североморск от 29 декабря 2008 г. №10. Тем не менее, в большинстве субъектов РФ и муниципалитетов соответствующие перечни имущества пока не приняты.
Отсутствие в законе каких-либо критериев для включения имущества в перечни является, по нашему мнению, серьезной недоработкой законодателя. Тем самым законодатель дал субъектам РФ и муниципалитетам возможность фактически отменить действие Федерального закона №159-ФЗ на территории соответствующего субъекта РФ или муниципалитета. Очевидно, что ничего не мешает при утверждении соответствующего Перечня включить в него большую часть имущества (или даже все), принадлежащего соответствующему субъекту РФ или муниципалитету [6].
По смыслу закона, исходя из названия Перечня, в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Но, включив конкретное имущество в Перечень, субъект РФ (муниципалитет) может и не передать его реально во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Ни реальных возможностей для проверки целевого использования субъектом РФ (муниципалитетом) имущества, включенного в Перечень, ни права субъекта МСП на оспаривание включения конкретного объекта в Перечень, Федеральный закон №159-ФЗ не предусматривает.
Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений предусмотрен ст.4 Федерального закона №159-ФЗ.
Предполагается, что орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления при принятии решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества (которое, как правило, принимается ежегодно) должен предусмотреть в этом решении преимущественное право арендаторов-субъектов МСП на приобретение арендуемого имущества.
На основании указанного решения об условиях приватизации имущества, уполномоченные органы власти в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
В случае согласия субъекта МСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (при условии наличия заявления субъекта МСП о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства).
При этом закон сразу оговаривает принципиальный момент: оплата выкупаемого помещения производится — по выбору субъекта МСП — единовременно или в рассрочку (срок рассрочки, естественно, не может быть более срока, установленного субъектом РФ).
Если субъект МСП выразил желание оплачивать приобретаемое помещение в рассрочку, он обязан заключить с собственником, кроме собственно договора купли-продажи помещения, также договор залога выкупаемых помещений. Кроме того, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества [7].
Указанный выше порядок представляет собой идеальную модель исполнения закона, то есть рассчитан на то, что субъекты РФ и муниципалитеты будут соблюдать его добровольно, без какого-либо принуждения.
Очевидно, однако, что законодатель не питает иллюзий по поводу добровольного исполнения закона субъектами РФ и муниципалитетами, предусматривая иной, специальный порядок реализации преимущественного права арендаторов-субъектов МСП на приобретение арендуемых помещений для случая, когда общий порядок не был реализован. Такой «резервный» порядок предусмотрен ст.9 Федерального закона №159-ФЗ, которая вступила в силу только с 01 января 2009 года.
В этом случае преимущественное право арендаторов-субъектов МСП на приобретение арендуемых ими помещений реализуется по инициативе самого субъекта МСП.
Субъект МСП (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Несомненным положительным моментом в данном случае является то, что что этот порядок содержит конкретную последовательность действий и срок каждого действия, которые должны предпринять органы государственной власти и органы местного самоуправления, получив заявление о реализации права. Такая детализация должна затруднить уклонение субъектов РФ и муниципалитетов от реализации права арендатора-субъекта МСП на выкуп арендуемых помещений. Сформулированный законодателем порядок в целом является разумным, хотя, на наш взгляд, не совсем удачно прописана обязанность органа государственной власти (органа местного самоуправления) по проведению оценки помещения. Соответствующий орган в двухмесячный срок с даты получения заявления обязан обеспечить почему-то только заключение договора на проведение оценки, а не получение в указанный срок отчета об оценке. При такой формулировке закона орган государственной власти (орган местного самоуправления) вправе ничего не предпринимать для реализации права заявителя в течение 59 дней, заключив договор об оценке в последний, шестидесятый день. Кроме того, срок оценки определяется договором с оценщиком, законом этот срок не ограничен. При этом срок с момента заключения договора на оценку и до даты принятия отчета об оценке арендуемого объекта не включается в срок на реализацию права субъекта МСП на выкуп арендованного помещения, что также создает возможность для затягивания решения вопроса о заключении договора на выкуп.
Применительно к реализации специального порядка преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений необходимо отметить, что при обращении к уполномоченному органу с соответствующим заявлением обязанность подтвердить свое право на выкуп арендуемого помещения (соответствие критериям субъекта МСП, установленным законом) лежит на самом субъекте МСП.
Это означает, что к заявлению о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходимо сразу прилагать документы, подтверждающие статус субъекта МСП (устав организации — для заявителей-организаций, справки о среднесписочной численности работников, о выручке от реализации товаров (работ, услуг) и о балансовой стоимости активов за год, предшествующий обращению с заявлением).
Из анализа Федерального закона №159-ФЗ видно, что предусмотренное им преимущественное право субъекта МСП является однократным, неотчуждаемым и, в случае отказа (уклонения) субъекта МСП от его реализации, прекращается.
Так, право субъекта МСП на преимущественный выкуп арендованных помещений прекращается (п.9 ст.4 Федерального закона №159-ФЗ):
- с момента отказа субъекта МСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку;
- по истечении 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.
То есть право субъекта МСП на выкуп арендуемого им помещения может быть реализовано только в случае дачи согласия на выкуп в течение 30 дней с момента получения от собственника помещения предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества, любое иное поведение арендатора влечет прекращение самого преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Несмотря на отмеченные выше неясности Федерального закона №159-ФЗ, в целом данный закон, по нашему мнению, позволит субъектам МСП реализовать свое право на приобретение арендуемых ими помещения.
К сожалению, у нас не вызывает сомнений, что субъекты РФ и муниципалитеты не заинтересованы в реализации данного закона, ряд чиновников открыто говорят об этом [8]. То, что субъекты РФ и муниципалитеты будут всеми возможными способами тормозить реализацию данного закона, подтверждает уже и опыт юристов ИНТЕЛЛЕКТ-С по сопровождению выкупа субъектами МСП арендуемых помещений в Свердловской области. Возможности для воспрепятствования реализации субъектами МСП права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны.
Затянуть реализацию Федерального закона №159-ФЗ можно даже формально законными способами: не принимая решений об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, поскольку конкретный срок для принятия таких решений законодательством не установлен; включая в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства максимальное количество объектов — поскольку порядок формирования таких перечней и критерии включения имущества в перечень законодательством не установлены.
Уклонение органов власти может быть и в виде очевидно незаконных действий, например, ненаправления арендаторам - субъектам МСП - копии решения о приватизации имущества и (или) предложений о заключении договоров купли-продажи имущества; отсутствие реакции на заявление субъекта МСП о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также любое уклонение (по любым мотивам) от заключения договора купли-продажи имущества либо отказ (по любым формальным надуманным мотивам) в реализации права субъекта СМП.
К сожалению, воспрепятствовать реализации прав субъектов МСП можно и используя неясности (неопределенность норм) самого Федерального закона №159-ФЗ.
Так, обязательным условием для выкупа является перечисление арендной платы за аренду имущества «надлежащим образом в течение 3-х и более лет». При такой формулировке муниципалитет может формально отказать в реализации права на выкуп помещения при просрочке оплаты арендной платы по договору за любой месяц даже на один день. Данная ситуация уже стала предметом рассмотрения арбитражных судов. Так, заявитель (субъект МСП) обратился с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права по приобретение арендуемого помещения в КУМИ Администрации г.Новокузнецка (Кемеровская область). Муниципалитет заявителю в реализации права на выкуп отказал, поскольку при перечислении арендной платы в течение 3-х лет арендатор 7 раз допускал просрочки в оплате арендной платы на 3-5 дней. Разрешая данный спор, Арбитражный суд Кемеровской области в решении от 13 февраля 2009 года по делу №А27-358/2009-5 [9] пришел к выводу, что допущенные арендатором нарушения «не являются существенными и систематическими, поскольку срок просрочки незначительный и имел место только в ряде случаев». Кроме того, суд принял во внимание и то, что арендатор уплатил арендную плату, дополнительно добровольно перечислив арендодателю пеню за просрочку уплаты арендной платы. Как указал суд, «при указанных обстоятельствах отказ в преимущественном праве приобретения обществом арендуемых помещений является неправомерным». В итоге Арбитражный суд Кемеровской области признал отказ муниципалитета в реализации права на преимущественный выкуп помещения незаконным, обязал КУМИ Администрации г.Новокузнецка направить субъекту МСП предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого помещения.
Такую же позицию в подобной ситуации занял и Арбитражный суд Омской области, в частности, в решении Арбитражного суда Омской области от 13 февраля 2009 года по делу №А46-22520/2008 [10].
Показательная ситуация была предметом рассмотрения арбитражных судов по делу №А60-25431/2008. Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом (КУИ) Городского округа Краснотурьинск о проведении аукциона по продаже арендуемого предпринимателем недвижимого имущества. Заявитель ссылался на то, что у него, как у субъекта МСП, есть преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, вследствие чего проведение аукциона по продаже этого помещения в пользу третьих лиц не соответствует нормам Федерального закона №159-ФЗ. КУИ не признал за предпринимателем право на преимущественное приобретение указанного помещения, поскольку арендатором в течение срока аренды были трижды допущена просрочка уплаты арендной платы (два раза просрочка уплаты арендной платы составила 1 день и один раз — 5 дней). Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05 ноября 2008 года по делу №А60-25431/2008 требования предпринимателя были удовлетворены, данное решение было оставлено без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2009 года. Соглашаясь с позицией суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что «в Федеральном законе №159-ФЗ четких критериев для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» в целях настоящего закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы... В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, следствием чего явилось заключение в предпринимателем долгосрочного (сроком на 15 лет) договора аренды имущества» [11].
Кроме того, право на преимущественный выкуп помещений возникает, если «арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Эту формулировку можно толковать и таким образом, что право на выкуп возникает только в случае, если арендатор в течение всего трехлетнего срока пользования помещением является субъектом малого и среднего предпринимательства. На практике же возможна ситуация, когда на момент выступления в силу закона (и на момент подачи заявления о реализации преимущественного права) арендатор является субъектом МСП, но в течение 3-х предыдущих лет он какое-то время не соответствовал критериям МСП, установленным законом.
Также возможна и обратная ситуация, когда субъект МСП, после подачи заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, перестает быть субъектом МСП (перестает соответствовать критериям МСП, установленным законом).
Вправе ли в таких случаях арендаторы претендовать на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого помещения по правилам Федерального закона №159-ФЗ, неясно, окончательный ответ на этот вопрос должна дать арбитражная практика.
По нашему мнению, исходя из смысла закона, вопрос о наличии у субъекта МСП права на преимущественное приобретение арендуемых помещений должен решаться по состоянию на момент получения им предложения о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества либо подачи им заявления о реализации указанного права. Такой подход основан на системном толковании законодательства о приватизации и практики его применения арбитражными судами. Необходимо учитывать, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Федеральным законом №159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п.3 ст.1 Федерального закона №159-ФЗ). То есть к данным отношениям в части, не урегулированной Федеральным законом №159-ФЗ, применяется иное законодательство о приватизации.
Аналогичный вопрос (об условиях приватизации имущества) возникал ранее у арбитражных судов применительно к приватизации земельных участков, когда после подачи соответствующего заявления о выкупе земельного участка изменялись условия приватизации (в частности, выкупная цена имущества). Для такой ситуации арбитражные суды сформулировали единообразную практику, придя к выводу, что «размер выкупной цены земельного участка должен определяться на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, так как согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя» [12].
Основываясь на такой позиции, даже если впоследствии (после подачи заявки) в силу изменения законодательства изменился размер выкупной цены земельного участка, приватизация производится на условиях, которые существовали на момент подачи заявки о приватизации.
Очевидно, что процедура реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений субъектами МСП по сути аналогична порядку приватизации земельных участков по ст.36 Земельного кодекса ФР (также заявительный порядок, такая же обязанность государственного (муниципального) органа при соответствующем волеизъявлении субъекта МСП заключить договор купли-продажи объекта). Исходя из этого, по нашему мнению, приведенная выше арбитражная практика применима и к ситуации, когда после подачи субъектом МСП заявления (о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) какие-либо условия выкупа изменились. Например, являясь субъектом МСП на момент подачи заявки арендатор перестает быть им к моменту принятия уполномоченным органом решения о выкупе. Также возможна ситуация, когда соответствующее арендуемое помещение на момент подачи субъектом МСП заявления о выкупе не включено в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, однако включается в такой Перечень после подачи субъектом МСП заявления о реализации права на преимущественное приобретение арендуемого объекта.
Во всех подобных случаях, по нашему мнению, необходимо и достаточно, чтобы у субъекта МСП имелось преимущественное право на приобретение арендуемого имущества — на момент подачи им заявления о реализации этого права.
Еще одна существенная неясность Федерального закона №159-ФЗ связана с неурегулированностью вопроса о правах субарендатора.
Необходимо учитывать, что, в силу прямого указания п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Это означает, что субарендатор, если он является субъектом МСП, также вправе (естественно, при соблюдении остальных установленных законом условий — пользование помещением не менее 3-х лет и т.п.) претендовать на преимущественный выкуп арендуемого им по договору субаренды помещения по нормам Федерального закона №159-ФЗ.
Государственное (муниципальное) имущество достаточно часто сдается в субаренду, при этом как арендатор (по основному договору), так и субарендатор (по договору субаренды) могут быть субъектом МСП. В ситуации, когда субъектом МСП является только одно из указанных лиц, конкуренции права на преимущественный выкуп не возникает, однако возможна и ситуация, когда субъектами МСП являются и арендатор, и субарендатор. К сожалению, Федеральный закон №159-ФЗ норм, с помощью которых может быть разрешена данная коллизия, не содержит.
Применительно у субаренде в Федеральном законе №159-ФЗ содержится еще одна неясность, связанная с требованием о том, что арендуемое имущество должно в течение 3-х лет находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП. При заключении арендатором договора субаренды указанного имущества, несмотря на то, что договор аренды безусловно действует и юридически право аренды (титул) арендатору предоставлено, фактически помещение находится во владении и (или) пользовании не у самого арендатора по договору аренды, а субарендатора — по договору субаренды. То есть при сдаче имущества в субаренду ситуацию можно толковать и таким образом, что сам арендатор — субъект МСП — переданным в субаренду помещением фактически не пользовался (не владел), соответственно, право на преимущественный выкуп арендуемых помещений у него отсутствует.
Вопрос о конкуренции прав арендатора и субарендатора может быть решен, исходя из системного толкования подп.1 ч.1 ст.3 Федерального закона №159-ФЗ. Если толковать норму о необходимости нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение трех лет как требование о фактическом обладании арендуемым имуществом, очевидно, что право на преимущественный выкуп арендуемых помещений принадлежит субарендатору, в фактическом обладании которого находились арендуемые помещения, в то время как у арендатора (по основному договору аренды) имелся только титул (статус) арендатора. Если же исходить из обратной позиции о том, что необходимым и достаточным условием для реализации права на выкуп является наличие только титула (права аренды) по основному договору аренды, независимо от фактического обладания арендуемыми помещениями, тогда при конкуренции прав арендатора (по основному договору) и субарендатора (по договору субаренды) преимущество должно отдаваться праву арендатора по основному договору аренды.
В любом случае, окончательный ответ на этот вопрос может дать только арбитражная практика.
Учитывая изложенные обстоятельства, по нашему мнению, на практике реализация преимущественного права субъектов МСП на приобретение арендуемых помещений возможна только при условии юридической защиты прав субъектов МСП, оспаривании незаконных действий (бездействия) органов государственной власти субъектов РФ и органов муниципальной власти в административном и судебном порядке.
Защита прав субъектов МСП возможна несколькими способами.
Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества могут быть обжалованы в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ «Оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц». Срок обращения в арбитражный суд в данном случае — не позже трех месяцев с момента, когда субъект МСП узнал о нарушении своих прав (п.4 ст.198 АПК РФ).
Кроме того, при уклонении субъекта РФ (муниципалитета) от заключения с субъектом МСП договора купли-продажи арендуемого помещения, субъект МСП вправе обратиться в арбитражный суд в порядке искового производства с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества. Если сторона, для которой, в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ). Данное требование должно быть заявлено в пределах общего — трехлетнего — срока исковой давности.
На практике возможна также ситуация, когда субъект РФ (муниципалитет) не отказывается в принципе заключать с арендатором (субъектом МСП) договор купли-продажи арендуемого помещения, однако стороны не согласны с отдельными условиями этого договора (например, арендатор может быть не согласен с выкупной ценой объекта, определенной независимым оценщиком по заказу собственника помещения).
В этом случае стороны вправе передать такой «преддоговорный спор» на разрешение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ). При рассмотрении в суде такого преддоговорного спора, по соответствующему ходатайству стороны будет проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой арбитражный суд и определит выкупную цену имущества.
Кроме того, поскольку законом предусмотрена обязательность для сторон сделки и государственного органа величины рыночной стоимости арендуемого помещения, определенной независимым оценщиком, ВАС РФ в этом случае допускает оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска [13].
Федеральный закон №159-ФЗ предусматривает также специальный способ защиты для ситуации, когда арендуемое имущество продано с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть не субъекту СМП, а иному лицу): в этом случае субъект МСП, в течение 2-х месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч.2 ст.6 Федерального закона №159-ФЗ).
На основании решения суда субъект МСП становится на место покупателя (став собственником помещения) на основании первоначально заключенного договора купли-продажи. Естественно, что при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей, став покупателем, субъект МСП обязывается уплатить продавцу покупную цену объекта, предусмотренную договором. Договор купли-продажи помещения, несмотря на то, что он заключен с нарушением Федерального закона №159-ФЗ, признается действительным и продолжает действовать в редакции договора.
К сожалению, законом не урегулирован вопрос о возможности изменения условий договора в случае, если договор купли-продажи арендуемого помещения, заключенный не с субъектом МСП, не предусматривает льготных условий приобретения помещений, в первую очередь — рассрочки оплаты помещения на срок до 5-ти лет, право на которую имеет субъект МСП по Федерального закона №159-ФЗ. Поскольку закон говорит о переводе прав и обязанностей в целом по договору, эти права и обязанности переходят в неизменном виде, так, как они были согласованы при заключении договора. На практике это может означать, с одной стороны, обязанность уплатить покупную цену арендуемого помещения без рассрочки (или с небольшой рассрочкой, если она предусмотрена договором купли-продажи, но не с рассрочкой в 5 лет), с другой стороны, при переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи закон не предусматривает обязанности нового покупателя — субъекта МСП — заключить одновременно договор залога приобретаемого помещения (заключение которого обязательно по Федеральному закону №159-ФЗ при оплате выкупаемого помещения в рассрочку). Также при оплате помещения в рассрочку либо с отсрочкой платежа (если отсрочка (рассрочка) оплаты предусмотрена договором купли-продажи помещения) не производится начисление процентов на сумму оставшейся оплаты за помещение исходя из 1/3 ставки ЦБ РФ.
Статья опубликована в журнале "ИНТЕЛЛЕКТ-ПРЕСС", №13/2009
[1] Такой предельный срок рассрочки по оплате помещения установлен в Свердловской, Челябинской, Тульской и Самарской областях. Хотя, например, в Белгородской области предельный срок рассрочки — до 2-х лет, в Татарстане — всего 12 месяцев.
[2] Постановление Правительства РФ от 22 июля 2008 года №556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства».
[3] Указанный Федеральный закон вступил в силу 05 августа 2008 года.
[4] Субъекты РФ своими законами вправе установить различные предельные значения. Например, в Белгородской области установлены дифференцированные предельные значения размера арендуемой площади в зависимости от видов деятельности (для производственных видов деятельности - 500 кв. метров, для иных видов деятельности – 300 кв. метров), как правило, регионы устанавливают единое предельное значение. В Липецкой и Самарской областях это 500 кв.м. В Тульской и Тамбовской областях — 1000 кв. м. В Татарстане, Воронежской и Ивановской областях — 1500 кв. м. В Свердловской, Челябинской и Ленинградской областях установлено предельное значение площади — 2000 кв.м.
[5] На момент написания данной статьи указанные Положения не опубликованы.
[6] Например, в указанный выше Перечень для г.Москвы включено 1026 помещений площадью от 8 кв.м. до 3,5 тыс. кв.м. Для сравнения, в аналогичном перечне Архангельской области — 1 объект (гаражный бокс площадью 66.9 кв.м.), а в МО ЗАТО г. Североморск — 141 объект.
[7] В настоящее время ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 13% годовых.
[8] Показательно, что 17 февраля 2009 года, при утверждении Екатеринбургской городской думой Положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», представители Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом прямо заявили, что «не намерены распродавать муниципальное имущество на льготных условиях, особенно в период экономического кризиса» (источник).
[9] Цит. по «Банк решений арбитражных судов (ИС БРАС v. 2.0)» на сайте ВАС РФ. Отметим, что указанные судебные акты не вступили в законную силу, однако, по нашему мнению, иллюстрируют общий подход арбитражных судов к названной проблеме.
[11] Цит. по «Банк решений арбитражных судов (ИС БРАС v. 2.0)» на сайте ВАС РФ. Также с текстами указанных судебных актов можно ознакомиться на сайте Арбитражного суда Свердловской области.
[12] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 июня 2006 года №Ф04-3747/2006 (23754-А81-12) по делу №А81-2389/2005. Такой же позиции придерживаются Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 23 сентября 2008 года по делу №А65-26291/06; Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 04 февраля 2005 года №Ф08-6489/2004; Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 19 февраля 2007 года №Ф09-564/07-С6 по делу №А60-18529/2006 и др. Судебные акты цит. по СПС КонсультантПлюс.
[13] См. абз.4 п.1 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».
Похожие материалы
