RU   EN

print

Налог на понижение

Эксперты рассказывают, как пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости и меньше платить за землю.

02.07.2018 | КоммерсантЪ | Алексей Охлопков

Юристы отмечают, что в России все более востребованы услуги по оспариванию результатов кадастровой стоимости недвижимости. Это связано с тем, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога и арендной платы за землю, а также налога на имущество. Сложно ли снизить кадастровую оценку и каковы подводные камни, рассказали эксперты.

Зачем переоценивать

Компании и граждане продолжают оспаривать кадастровую стоимость недвижимости. От размера кадастровой стоимости зависит размер земельного налога и арендной платы за землю, а также налога на имущество. «С учетом размера кадастровой стоимости земли формируется и выкупная стоимость стоящих на ней объектов недвижимости. Размер завышения может составлять 100% и более от рыночной стоимости»,— поясняет партнер юридической компании «Генезис» Василий Сосновский.

В земельном законодательстве есть положение, по которому кадастровая стоимость должна быть равной рыночной стоимости. Как только эти изменения были приняты в Земельном кодексе РФ, появилась возможность обращаться в суд после получения рыночной оценки стоимости земли.

С недвижимостью дела обстоят сложнее: такого положения нет в Гражданском кодексе РФ, отмечают юристы. Однако были приняты изменения в закон об оценочной деятельности, после чего стало возможным обращаться и за изменением кадастровой стоимости недвижимости. «Как таковых отличий оспаривания размера кадастровой стоимости земли от здания не существует, но оспаривать стоимость здания сложнее, поскольку риск отказа в комиссии очень велик»,— отмечает Василий Сосновский.

Наш комментарий:

Инна Куманёва, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для газеты «КоммерсантЪ»:

Если уполномоченные органы проведут новую оценку и снова завысят стоимость, придется вновь проходить всю процедуру снижения кадастровой стоимости.

Этапы пересмотра

По словам руководителя практики, ведущего юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инны Куманёвой, процедура снижения кадастровой стоимости сейчас конкретизирована и понятна. «Сначала надо найти оценщика, который сможет еще на стадии подготовки, в коммерческом предложении, дать приблизительную оценку. Бывали случаи, что лица уже на этой стадии отказывались от затеи снижения кадастровой стоимости, так как либо расходы велики в сравнении с экономией, либо кадастровая стоимость равна или ниже рыночной»,— отмечает она.

Затем проводится оценка объекта недвижимости оценщиками и составляется отчет об оценке. На всю подготовительную процедуру уходит около четырех-пяти недель. После этого необходимо обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Свердловской области, поясняет Инна Куманева. «Рассматривается заявление в комиссии примерно три недели. Если результат положительный, отсутствуют вопросы к отчету, то комиссия выносит решение и сама направляет его в Росреестр для внесения изменений. Если заявитель не согласен с решением комиссии, то он обращается в суд с административным исковым заявлением»,— говорит юрист.

По словам почетного адвоката России Ярослава Загоруйко, до принятия в 2016 году закона о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ) несогласные с кадастровой оценкой собственники недвижимости были обязаны сначала в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой стоимости. «Сейчас у граждан есть выбор: обращаться сначала в комиссию или сразу в суд. Около 50% заявлений комиссии удовлетворяли в досудебном порядке»,— отмечает эксперт.

Как поясняет господин Загоруйко, кадастровая стоимость зависит от уровня цен рынка недвижимости субъекта РФ на дату оценки. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.

По словам Василия Сосновского, основное значение в успешности оспаривания имеет правильность составления отчета оценщика о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на определенную дату. «В целях налогообложения пересчитать размер налога или арендной платы возможно только за тот налоговый период, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Соответственно, уменьшить размер налога или арендной платы за прошедшие периоды не получится»,— уточнил он.

Инна Куманёва рассказала, что в 2010 году при проведении работ по оформлению земельного участка в собственность, компания обратилась с заявлением о постановке на кадастровый учет участка. На тот момент еще не был законодательно установлен четкий порядок снижения кадастровой стоимости. «В результате нам был выдан кадастровый паспорт с кадастровой стоимостью в 248,2 млн рублей. Конечно, такая цена за 1,3 га повергла в шок собственников. Тогда мы обратились с заявлением в управление федеральной службы госрегистрации за устранением технической ошибки. К нам был применен неверный удельный показатель кадастровой стоимости. Нам было отказано»,— рассказывает юрист. Компании пришлось обращаться в суд с заявлением о признании действий органа незаконными. «Таких решений еще не было, но мы выиграли, и снизили кадастровую стоимость примерно в три раза. А сейчас, при новом порядке определения кадастровой стоимости, стоит этот участок 19,8 млн рублей»,— отмечает госпожа Куманева.

Обратить внимание

Кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в три года. «Если уполномоченные органы проведут новую оценку и снова завысят стоимость, придется вновь проходить всю процедуру снижения кадастровой стоимости. Мне приходилось обращаться по одному и тому же участку по два раза»,— объясняет Инна Куманева.

Ярослав Загоруйко подчеркивает, что снижение кадастровой стоимости носит временный характер, так как эта стоимость, как правило, теряет актуальность после двух-трех лет. Государственная оценка недвижимости проводится в городах федерального значения раз в два года, а во всех остальных — раз в три года.

Комментарии экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

земельное право, недвижимость, споры по недвижимости

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности