RU   EN

print

Cубаренда публичного имущества

Экономическая коллегия Верховного суда РФ рассказала о возможности и условиях субаренды публичного имущества.

03.03.2016 | Право.RU | Алина Михалёва

Условие о субаренде публичного имущества должно быть обязательно предусмотрено конкурсной документацией, рассудила «тройка». А вот само по себе заключение договора аренды по результатам торгов не предоставляет права для передачи недвижимости в субаренду. Юристы такой вывод оценивают неоднозначно.

В конце 2012 года по итогам открытого аукциона администрация Ковылкино (городское поселение в Мордовии) заключила с ООО «СервисКомплект» договор аренды. Она передала обществу на три года нежилое помещение общей площадью 60,6 кв. м. под служебное использование.

В договоре был установлен запрет на передачу имущества в субаренду, однако дополнительным соглашением к нему от 9 августа 2013 года стороны разрешили арендатору это делать с согласия собственника. «В целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества», пояснялось в документе. В результате 1 ноября 2013 года с одобрения администрации «СервисКомплект» передал помещение в субаренду на 11 месяцев ООО «БИС» для размещения аптечного пункта.

Но с таким подходом не согласился заместитель прокурора Республики Мордовия, который потребовал в суде признать дополнительное соглашение к договору аренды недействительным (дело № А39-3283/2014). Первая инстанция эти требования удовлетворила, обязав «БИС» возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение. Однако апелляция и кассация округа это решение не поддержали. Российское законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника, обосновывали они свою позицию со ссылкой на п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (пользование арендованным имуществом), а значит, оснований для признания сделки недействительной нет.

Спор по представлению заместителя Генерального прокурора РФ дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ. Дополнительное соглашение было заключено с нарушением норм закона «О защите конкуренции», который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации, говорилось в жалобе. По мнению заместителя прокурора, такие соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду.

В итоге в конце февраля этого года тройка ВС (Елена Борисова, Ольга Киселева и Галина Попова) акты апелляции и кассации округа отменила, оставив в силе решение суда первой инстанции. Таким образом, требования прокуратуры полностью удовлетворены и спорное соглашение признано ничтожным.

Как в конкурсной документации

В недавно опубликованном определении судьи ВС в первую очередь сослались на ст. 17.1 закона «О защите конкуренции», согласно которой заключить договор аренды муниципального имущества можно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а также на утвержденные в 2010 году Федеральной антимонопольной службой Правила, где закреплено, что такие договоры заключаются на условиях, указанных в заявке и конкурсной документации.

«Из системного толкования этих норм следует, что договоры на передачу права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации», говорится в определении ВС. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Договор аренды между администрацией и обществом «СервисКомплект» прямо содержал условие о том, что при его заключении и исполнении не допускается изменение условий (указанных в документации об аукционе), а также содержал запрет на передачу имущества в субаренду, обратила внимание экономколлегия. А поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как и заключенный между обществами «СервисКомплект» и «БИС» договор субаренды, резюмировали судьи ВС.

Ошибки в толковании

По мнению экономколлегии ВС, суды апелляции и кассации округа, отказав прокуратуре в требованиях, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающее «публичную, отрытую и конкурентную процедуру». А значит, неправильно применили и ст. 615 ГК РФ, которая не учитывает «особенности пользования имуществом публичного образования», говорится в определении ВС.

Неправомерной сочла экономколлегия и толкование апелляцией и кассацией округа п. 16 ч. 1 ст. 17.1 закона «О защите конкуренции». Согласно этой норме не требуется проводить торги для передачи имущества в субаренду лицом, которое само получило его в аренду по итогам торгов. По мнению нижестоящих судов, исходя их этого положения во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов, арендатор вправе передать его в субаренду с согласия собственника. Однако у «тройки» свой взгляд на этот счет.

Если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного договора аренды права на передачу в субаренду не передавались, то арендатор не может заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом, рассудила экономколлегия. «В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса», акцентируется в определении ВС.

Иное толкование этой нормы, уверены судьи ВС, означало бы игнорирование положений закона «О защите конкуренции» о запрете публичным органам совершать действия, которые могут привести к ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, желавших участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Мнение экспертов

В этом деле ВС подтвердил преобладание публично-правового элемента при регулировании порядка заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения или пользования государственной или муниципальной собственностью, говорит Роман Зайцев, партнер Dentons. Такую позицию ВС Алексей Толстов, партнер адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры», считает абсолютно разумной и справедливой. «Арендатор получил более выгодные условия использования имуществ по сравнению с теми, которые были заявлены изначально в аукционной документации, – поясняет он. – Подобная практика нарушает права других возможных участников торгов и ограничивает конкуренцию, а потому должна быть пресечена».

Наш комментарий:

Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для портала «Право.RU»:

Экономколлегия фактически исключила возможность субаренды публичного имущества при умолчании об этом вопросе в договоре – с согласия арендодателя.

Согласен с выводом ВС о том, что условия договора, заключенного по итогам торгов, не могут быть изменены соглашением сторон, и партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Александр Латыев: «Уж если в аукционной документации и, соответственно, в заключенном по итогам торгов договоре содержался запрет на передачу имущества в субаренду, как это было в данном споре, исключить этот запрет в будущем стороны не могли». Однако позицию ВС о том, что сдача публичного имущества в субаренду возможна, только если это предусмотрено документацией о торгах, Латыев оценивает неоднозначно. Экономколлегия фактически исключила возможность субаренды публичного имущества при умолчании об этом вопросе в договоре – с согласия арендодателя. «Этот вывод не следует из закона, не имеет разумных оснований, да и для этого дела был вовсе не нужен», – считает юрист.

госзаказ, договорное право, недвижимость, приватизация

Похожие материалы

Юридические услуги, разрешение споров, патентные услуги, регистрация товарных знаков, помощь адвокатаюридическое сопровождение банкротства, услуги арбитражного управляющего, регистрационные услуги для бизнеса


Екатеринбург
+7 (343) 236-62-67

Москва
+7 (495) 668-07-31

Нижний Новгород
+7 (831) 429-01-27

Новосибирск
+7 (383) 202-21-91

Пермь
+7 (342) 270-01-68

Челябинск
+7 (351) 202-13-40


Политика информационной безопасности