Право застройки по проекту ГК
09 июня 2014
Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, принимает участие в работе научного круглого стола «Право застройки по проекту ГК»
Право застройки по проекту ГК
9 июня 2014 года
г. Москва, ул. Смоленская, д.5
Организатор: Юридический институт «М-Логос»
Проект реформы ГК РФ, подготовленный Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, предложил ввести в наше право институт права застройки (суперфиций). Данное ограниченное вещное право, по замыслу разработчиков, должно заменить практику использования договоров аренды для оформления прав на землю под строительство. Положения Проекта реформы ГК в части норм вещного права пока еще не приняты в окончательном чтении и находятся на рассмотрении в Государственной Думе.
В этом контексте настоящий круглый стол посвящен критическому анализу положений Проекта реформы ГК о праве застройки в сопоставлении с действующим арендным режимом прав на землю для целей строительства.
Вопросы для обсуждения:
- Право застройки и концепция единого объекта недвижимости. Сопоставление с арендой.
- Степень императивности регулирования прав на землю под строительство в рамках арендной модели и права застройки.
- Право собственности на возведенное здание. Чьей собственностью является возводимое здание до его регистрации? Оправдано ли диспозитивное правило о переходе права собственности на здание к собственнику земли по окончании срока права застройки или при расторжении договора? Как защищаются права застройщика на получение компенсации за утрату права собственности? Какова судьба собственников квартир в многоквартирном доме при прекращении права застройки?
- Допустимо ли установления права застройки для оформления прав на землю под уже возведенным строением для целей его эксплуатации?
- Срок права застройки. Какой смысл одновременной легализации бессрочного права застройки и запрещения установления срока менее 30 и более 100 лет?
- Возможности по распоряжению правом застройки в сопоставлении с оборотоспособностью прав аренды.
- Основания и процедуры прекращения права застройки. В чем преимущества по сравнению с режимом аренды?
- В чью конкурсную массу входит земля и здание при банкротстве одной из сторон договора?
- Кто платит налоги на землю и здание?
Участники обсуждения:
В обсуждении планируется участие следующих спикеров:
- Бевзенко Роман Сергеевич - к.ю.н., начальник Управления частного права ВАС РФ;
- Рыбалов Андрей Олегович – к.ю.н., начальник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ;
- Латыев Александр Николаевич - к.ю.н., руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С;
- Алимирзоев Сергей Владимирович – старший партнер Юридической фирмы «A&T»;
- Щербаков Николай Борисович - научный сотрудник кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова;
- Ястржембский Игорь Александрович - начальник юридического отдела ЗАО «СиЭс-Трейдинг»
К обсуждению приглашаются представители судейского сообщества и других органов государственной власти, ученые-цивилисты, адвокаты, корпоративные юристы, студенты и другие интересующиеся данной проблематикой юристы.
Место и время проведения:
Научный круглый стол пройдет 09 июня 2014 года с 19.00 до 21.15 в конференц-зале «Ярославль» гостиницы «Золотое кольцо» по адресу: Москва, Смоленская улица, д.5.
Регистрация участия и другие организационные вопросы:
Участие в круглом столе бесплатно.
Для участия в круглом столе необходимо зарегистрироваться здесь.
Тезисы выступления Александра Латыева:
1. Существование права застройки в любой его юридической конструкции предопределяется главным сущностным признаком недвижимого имущества: невозможностью (либо сложностью) устранения взаимодействия объектов путем их физического разделения. Как следствие — возникает необходимость существования правовых институтов, которые примиряли бы интересы собственников (в экономическом смысле слова) таких взаимодействующих объектов.
1.1. Вынужденность права застройки сближает его с такими же призванными обеспечивать сосуществование недвижимости институтами как сервитуты и соседские права. Гораздо меньше общего у него с произвольно устанавливаемыми правами на недвижимость — эмфитевзисом, узуфруктом и т.п.
1.2. В то же время можно представить себе и произвольное право — в тех случаях, когда участок сразу же предоставляется под застройку — именно для этих целей и формулируется прямо застройки. Но здесь как раз основание, на котором лицу, не являющемуся собственником, предоставляется возможность строить на чужом участке, непринципиально. Это может быть даже обязательственная аренда — в ней, пользуясь диспозитивностью договорного права, стороны могут предусмотреть свои права и обязанности, а в случае регистрации договора — и обеспечить вещную защиту интересов застройщика. Сложности возникают только тогда, когда здание уже есть, а права на землю под ним не определены либо в силу разных причин отпали.
Один из основных концептуальных минусов права застройки в проекте — его концентрация на моменте создания постройки (отсюда — срочность права и диковинная конструкция временной собственности застройщика на объект), а не на ее существовании во времени. Для этого предусмотрена в проекте одна новая статья — ст.297.1 (аналог первоначальной редакции ст.271 ГК РФ), но она по смыслу предназначена для регулирования отношений только под теми зданиями, которые уже были построены ранее. Кроме того, эта статья гораздо беднее по содержанию, чем нормы о праве застройки.
2. Проблему примирения интересов собственника здания и земли под ним можно бы было решить путем ее игнорирования — при последовательном и непреклонном проведении принципа superficio solo cedit, который отрицает само существование здания как отдельного объекта.
Однако этот вариант неприменим в современной России по следующим причинам:
2.1. Экономическая: оборот требует существования отдельных прав на здание. Даже самые ригористичные в этом плане правовые системы (римское право, право Германии рубежа 19-20 веков) вынуждены были уступить этому требованию и предусмотреть права, которые юридически оформляют отдельную от земли собственность в экономическом плане.
2.1.А. Отдельное усугубление проблемы — оформление поэтажной собственности, которая также необходима экономике и которая еще более сложнопредставима при последовательном проведении принципа superficio solo cedit, являясь дальнейшим шагом в дроблении объектов недвижимости и, соответственно, прав на них.
2.2. Социально-политическая: наличие большого числа собственников зданий и еще большего количества — собственников отдельных помещений, не совпадающих с собственниками земли. Одномоментное прекращение их прав собственности, пусть даже с предложением взамен иных прав, будет неприемлемо для государства.
3. Признание необходимости юридического оформления различных интересов экономических собственников земли и находящейся на ней недвижимости ставит вопрос о юридических конструкциях такого оформления. На сегодняшний день можно выделить три таких конструкции:
- суперфициарная — здание отдельным объектом не признается, экономическая собственность на здание оформляется в виде ограниченного вещного права на земельный участок,
- кондоминиум — экономические собственники всех входящих в комплекс объектов рассматриваются как сособственники всех взаимосвязанных объектов и их интересы разрешаются путем применения правил о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом,
- право застройки в различных юридических конструкциях такового — здание рассматривается в качестве отдельного объекта с отдельным правом собственности на него, а примирение интересов собственника здания с интересами собственника земельного участка осуществляется за счет наличия особого вещного права на земельный участок, установленного в пользу собственника здания.
4. Первый — суперфициарный — вариант далее не рассматривается ввиду его неприемлемости к современным российским условиям по причинам, указанным выше в п.2.1.
4.1. Второй вариант разрешения вопроса стечения интересов нескольких собственников — через установление общей собственности — частично реализован в российском праве в отношении:
- многоквартирных жилых домов (ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ),
- зданий и сооружений нежилого назначения (Постановление Пленума ВАС №64 от 23.07.2009; проект новой гл.19.4 ГК РФ),
- объектов, в которых невозможно выделение отдельных составных частей (подземные паркинги и т.п.).
4.2. Сейчас этот путь активно продвигается как основной, но имеет ряд минусов:
- отсутствие в России традиции организации долевой собственности с разными правами дольщиков и вещно-закрепленного распределениях их прав в отношении общего объекта,
- данная конструкция позволяет примирить относительно однородные права, но не годится для случаев стечения прав собственника земли и собственника(-ов) здания,
- сложность соорганизации большого количества сособственников, как следствие — коллапс управления,
- безответственное обращение с общим имуществом,
- споры относительно квалификации имущества в качестве общего или необщего (дело «Скаковая 5»),
- необходимость решить вопрос прекращения ранее зарегистрированных прав, деликатно обойденный ПП ВАС №64.
В связи с этим нельзя рассматривать этот способ примирения интересов разных заинтересованных лиц как основной и тем более единственный.
5. Конструкция сосуществования принадлежащих разным собственникам взаимосвязанных объектов недвижимости через права сервитутного типа первоначально была закреплена в ГК (ст.271 в первоначальной редакции), которая предусматривала право постоянного пользования, хоть и одноименного, но явно отличающегося от права постоянного пользования по ст.268 ГК. Однако с фактической отменой последнего Земельным кодексом побочной жертвой стало и это право.
В настоящее время насущным является именно развитие этого права, выделение его из одной-единственной ст.297.1 проекта изменений (единственное вещное право, прямо названное таковым, но которому не посвящено отдельной главы) в отдельную развернутую главу.
Аналогичным же образом — через обычные сервитуты — может и должно быть урегулировано пользование собственниками отдельных помещений общим имуществом здания. За счет такого решения можно избежать «коммунального» характера имеющегося сегодня регулирования, обозначить одного субъекта, ответственного за нормальное функционирование общего имущества и в то же время уполномоченного на распоряжение им и на получение платы, определяемой в случае возникновения спора в судебном порядке.
6. Принятие последнего варианта в качестве основного позволит избежать императивности, с которой в настоящее время насаждается «единство объекта» недвижимости.
Как видно на примере Древнего Рима и столетней давности Германии, оборот требует не единства, а, наоборот, раздельности прав на землю и на связанные с ней объекты (в том числе второго уровня иерархии — отдельные помещения в них).
От концепции единого объекта следует отказаться, поскольку она не позволяет гибко регулировать взаимоотношения всех заинтересованных лиц. Тем более, что в своем последовательном выражении она в нашей стране все равно реализована быть не может (см. выше п.2.2), и в любом случае будет представлять незавершенную, а значит — несовершенную — систему.
Концепция единого объекта исходит из жесткого определения того, что может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом выдвигая критерии, которые имеют неоднозначное понимание, в итоге появляются судебные акты, разрушающие уже сложившуюся практику (см., например, Постановление Президиума ВАС по делу о заборе Челябинского управления ЦБ РФ №1160/13).
Следует признать волюнтаристский характер разделения объектов недвижимости, в том числе, выделения из состава земельного участка новых объектов, осуществляемого по воле самого собственника. Совершенно неуместно суду указывать участникам оборота на то, что он не считает объектом оборота то, что сам оборот таковым полагает.
Только сам собственник может определить, в какой момент у него появился новый объект, а объект этот появляется через внесение соответствующей записи в ЕГРП. До тех пор, пока записи в реестре нет, все, что построено на участке — сколь бы капитально и самостоятельно оно ни было — самостоятельным объектом не является, но как только запись сделана, то сколь бы временным и некапитальным ни был зарегистрированный объект, он должен обретать самостоятельную правовую судьбу. В свою очередь связь объектов должна выявляться через соответствующие отметки в первом — описательном разделе реестра.
7. Возражения против произвольного выделения новых объектов недвижимости сводятся, как правило, к соображениям публично-правового характера, а именно — к тому, что через регистрацию разного рода сооружений типа заборов, асфальтового замощения или труб и канав их собственники добиваются выкупа земельных участков по правилам ст.36 ЗК РФ.
Но эту проблему нужно решать не средствами гражданского права и тем более не через запреты в сугубо частных отношениях, где вопрос о выкупе публичной земли даже не ставится.
8. Что касается судьбы строительства во время его осуществления, в частности — решения вопросов первоначальной регистрации права по завершении строительства, прав на незавершенное строительство в случае банкротства собственника земли, то его следует решать в зависимости от того, каким образом были оформлены взаимоотношения собственника и застройщика.
Если эти взаимоотношения были оформлены сугубо обязательственными, например, незарегистрированная обязательственная аренда, то тогда первоначальное возникновение права может быть только на стороне правообладателя земельного участка (собственника или обладателя какого-либо иного широкого вещного права — отдельный вопрос).
Если же застройка производится на основании вещного права (в том числе зарегистрированной аренды, допускающей строительство), то следует признавать право застройщика на объект даже в незавершенном виде. Защита интересов кредиторов собственника земли, приобретателя земельного участка при этом должна производиться за счет указания в реестре на наличие такого права.
Чем быстрее привязка к реестру в части определения наличия или отсутствия самостоятельного объекта будет сделана, тем лучше, поскольку пока этого не сделано, фактически такое право даже на недостроенный объект уже признано, причем право собственности и причем вне зависимости от регистрации (Обзор практики Президиума ВС РФ от 04.12.2013).
Похожие материалы
